Ihr-Recht-Blog

18. November 2021

BGH zu den erstattungsfähigen Schadenspositionen im Falle des Rücktrittes vom Immobilienkaufvertrag

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 24.09.2021, Az. V ZR 272/19 hingewiesen und damit das Senatsurteil vom 05.03.1993, Az. V ZR 140/91 (NJW 1993, 1703) bestätigt.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt verkaufte der Beklagte mit notariellem Vertrag vom 6. Juni 2014 an die Klägerin ein mit einem Wohnhaus und einem Betriebsgebäude bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 EUR. In der Folgezeit zahlte die Klägerin an die von ihr beauftragte Maklerin eine Provision von 25.347 EUR. Ferner entrichtete sie die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 EUR.

Gestützt auf die Behauptung, sie habe den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten, verlangt die Klägerin von dem Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises – hilfsweise Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks – sowie Zahlung von Schadensersatz, darunter auch den Ersatz der für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer aufgewandten Beträge. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht den Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises und zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 8.889,99 EUR (Notar- und Gerichtskosten) sowie zur Erstattung der auf den zugesprochenen Gesamtbetrag entfallenden außergerichtlichen Anwaltskosten verurteilt. Im Übrigen hat es die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision hat es zugelassen, soweit es „die Klage in Höhe von 49.147 EUR wegen der Erstattung der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer abgewiesen hat“. Mit der Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, hat die Klägerin zunächst die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung dieses Betrages Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Erstattungsansprüche gegen die Maklerin und den Fiskus sowie von weiteren 361,76 EUR vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen verlangt.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Klägerin durch die Zahlung der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer deshalb kein Schaden entstanden sei, weil ihr insoweit Erstattungsansprüche gegen die Maklerin und das Finanzamt zustehen, rechtsfehlerhaft ist.

Die von der Klägerin gezahlte Maklerprovision wie auch die von ihr entrichtete Grunderwerbsteuer stellen nach der erfolgreichen Anfechtung des Grundstückskaufvertrages nutzlose Aufwendungen und damit ersatzfähige Schadenspositionen dar.

Diesen das Vermögen der Klägerin mindernden Nachteilen stehen zwar in Gestalt von Erstattungsansprüchen auch vermögenswerte Vorteile gegenüber. So entfällt der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision, wenn der Käufer – wie hier – den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2009 – III ZR 104/08, WM 2009, 1985 Rn. 9; Urteil vom 14. Dezember 2000 – III ZR 3/00, NZM 2001, 247, 248). Die Zahlung der Maklerprovision stellt in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden. Ebenso kann nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG auf Antrag der Klägerin die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mit der Folge des Entstehens eines Erstattungsanspruchs gegen den Fiskus aufgehoben werden. Die vorvertragliche Pflichtverletzung des Beklagten in Gestalt der arglistigen Täuschung stellt eine Nichterfüllung von Vertragsbedingungen im Sinne des § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG dar (vgl. Boruttau/Loose, GrEStG, 19. Aufl., § 16 Rn. 40), die zur Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs führt.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus dem Bestehen eines Bereicherungsanspruchs gegen die Maklerin und eines Erstattungsanspruchs gegen den Fiskus nicht, dass der Klägerin insoweit kein Schaden entstanden ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließen Ersatz- oder Rückforderungsansprüche, die dem von einer Pflichtverletzung Betroffenen infolge der Pflichtverletzung gegenüber Dritten entstehen, die Annahme eines Schadens im Verhältnis zu ihm und dem für die Pflichtverletzung Verantwortlichen nicht aus. Der Geschädigte muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten hat, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könnte; es steht ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nimmt. Dadurch soll er den Aufwand, der mit der Durchsetzung des anderen – durch die Pflichtverletzung entstandenen – Anspruchs verbunden ist, und das diesbezügliche Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern können. Das folgt aus dem Rechtsgedanken des § 255 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 1997, Az. V ZR 294/95, 655; BGH, Urteil vom 17. Januar 2013, Az. III ZR 10/12; Urteil vom 15. April 2010, Az. IX ZR 223/07; Urteil vom 26. Juni 1997, Az. IX ZR 233/96; Urteil vom 17. Februar 1982, NJW 1982, 1806).

In entsprechender Anwendung von § 255 BGB ist der Schädiger allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. allgemein Senat, Urteil vom 20. November 1992, Az. V ZR 279/91); für den Anspruch eines Käufers auf Erstattung der Grunderwerbsteuer Senat, Urteil vom 5. März 1993, Az. V ZR 140/91).

8. Januar 2019

OLG Düsseldorf zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf

Trotz der Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17, IBR 2018, 196) verbleibt es im Kaufrecht bei dem Recht des Käufers, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend machen zu können.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 09.10.2018, Az. 24 U 194/17 hingewiesen.

Ob o. a. Entscheidung des BGH Auswirkungen auf die Rechtsprechung zum Kaufrecht hat, sei noch nicht höchstrichterlich geklärt, so das OLG. Die für das Kaufrecht zuständigen Zivilsenate (V. und VIII.) des Bundesgerichtshofs haben bisher in ständiger Rechtsprechung unter Bezugnahme auf die bisherige Rechtsprechung des für Werkvertragsrecht zuständigen VII. Senats angenommen, dass ein Käufer seinen zu ersetzenden Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von einer Beseitigung des Mangels berechnen könne (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, Rz. 12; vom 11. Dezember 2015 – V ZR 26/15, Rz. 21; vom 04. April 2014, – V ZR 275/12, Rz. 33; vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, Rz. 31).

Diese im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage beantwortet das OLG Düsseldorf  dahingehend, dass es jedenfalls für das Kaufrecht bei der bisherigen Rechtsprechung verbleibt. Die Änderung der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht beruht – auch nach den eigenen Ausführungen des VII. Zivilsenats des BGH (aaO, Rz. 70) – auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Zwar besteht nach den Erfahrungen des Senats in Fällen wie dem vorliegenden Immobilienkaufvertrag, bei dem der Käufer ein mängelbehaftetes Haus erwirbt, ebenfalls die Gefahr einer Überkompensation des Schadens. Allerdings kommt es nach Auffassung des Senats entscheidend darauf an, dass es im Werkvertragsrecht keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mängelbeseitigungskosten bedarf, weil der Besteller ein Selbstvornahmerecht gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB hat und in diesem Rahmen einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht. Solange dies so bleibt, sollte der Käufer aber seinen Schaden anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen können. Ansonsten müsste er u.U. erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangenen, meist finanzierten Kaufs der Immobilie tatsächlich gar nicht möglich sei, so der Senat.

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