OLG Koblenz zur Gewährleistung ohne Wartungsvertrag

Das OLG Koblenz hat mit – noch nicht rechtskräftigem – Urteil vom 09.03.2023, Az. 2 U 63/22 entschieden, dass in einem Werkvertrag mit einem Verbraucher eine Klausel unwirksam ist, die die Gewährleistungsverpflichtung des Unternehmers davon abhängig macht, dass die Durchführung der Wartung entsprechend der Herstellervorschriften nachgewiesen wird.

Kläger ist ein in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 UKIaG eingetragener Verein, der sich für Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt. Das OLG Koblenz sieht den Verbraucher durch diese Klausel als unangemessen benachteiligt im Sinne § 307 BGB an.

LG Mannheim zu Vorfälligkeitsregelung und Rechtzeitigkeitsklausel im Mietverträgen

Enthält ein Altmietvertrag sowohl eine Vorfälligkeitsregelung (Mietzahlung bis zum 3. eines Monats) als auch eine Rechtzeitigkeitsklausel (Geld muss zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters sein), führt die Unwirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel (vgl. BGH, IMR 2017, 46) auch zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsregelung. Hierauf hat das LG Mannheim mit Urteil vom 08.07.2020, Az. 4 S 76/19 abgestellt.

In dem der Entscheidung des LG Mannheim zugrundeliegenden Sachverhalt mietete der Beklagte mit "Mietvertrag für Wohnräume" vom 25.09.2000 vom Kläger zusätzlich zu der bisher von ihm bewohnten Wohnung die im Dachgeschoss des Anwesens vorne gelegene Einzimmerwohnung an. Unter § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages befindet sich folgende Regelung:
"Der Mieter verpflichtet sich, den Mietzins monatlich im Voraus, und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats zu entrichten. (…)".

Unter § 7 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 25.09.2000 ist folgendes festgehalten:
"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Tag des Eingangs des Geldes beim Vermieter oder dem von ihm bezeichneten Institut maßgebend. Bei nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete und Nebenkosten kann der Vermieter Mahnkosten in Höhe von 3,50 DM pro Mahnschreiben und Verzugszinsen verlangen".

Nach Ansicht des LG Mannheim beurteilt sich die Fälligkeit der Miete beurteilt gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB nicht nach § 556b Abs. 1 BGB, sondern weiterhin nach § 551 BGB a. F., da es sich bei dem am 25.09.2000 geschlossenen Mietvertrag um ein am 01.09.2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach war die Miete gemäß § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06, BeckRS 2008, 02631).

Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 7 Nr. 1 des Mietvertrags vom 25.09.2000, wonach sich der Beklagte verpflichtet hat, den Mietzins monatlich im Voraus, und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats zu entrichten, denn diese Klausel ist vorliegend unwirksam, so das LG.
Eine Vorfälligkeitsregelung, wie in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages vom 25.09.2000, ist auch nach altem Recht als allgemeine Geschäftsbedingung für sich genommen nicht zu beanstanden (BGH, aaO). Hier fällt diese Klausel jedoch mit § 7 Nr. 2 des Mietvertrages zusammen. Beide Klauseln bilden eine Einheit und regeln die Frage, was der Mieter zu tun hat, um die Miete rechtzeitig zu entrichten. Nach § 7 Nr. 2 Satz 1 ist für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Tag des Eingangs des Geldes beim Vermieter oder dem von ihm bezeichneten Institut maßgebend. Eine solche Rechtzeitigkeitsklausel ist in der anzunehmenden kundenfeindlichsten Auslegung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Verzögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantworten ist (BGH, Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15, NJW 2017, 1596).

Eine geltungserhaltende Reduktion dahingehend, nur die Vorfälligkeitsklausel bestehen zu lassen, scheidet aus. Eine Teilaufrechterhaltung nach dem sog. "blue pencil-Test" (siehe dazu Palandt-Grüneberg, 79. Aufl., § 306 Rn. 7) ist ebenfalls nicht möglich, weil zwar die Streichung von § 7 Nr. 2 des Mietvertrages sprachlich möglich wäre, aber hierdurch eine inhaltliche Änderung einträte, die auch erheblich, weil kündigungsrelevant wäre. Mit Rechtzeitigkeitsklausel müsste die (bargeldlose) Zahlung früher erfolgen (siehe auch Börstinghaus, NZM 2017, 650).

Die Unwirksamkeit der Klauseln unter § 7 Nr. 1 und Nr. 2 des Mietvertrages vom 25.09.2000 führt nicht dazu, dass § 556 b Abs. 1 BGB n.F. zur Anwendung kommt. An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. getreten, wonach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31.08.2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden (BGH, Urteil vom 04. 02. 2009 – VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491).

BGH zur Verlängerungsklausel in Maklerverträgen

Kündigt man einen Maklervertrag nicht rechtzeitig, so darf sich dieser grundsätzlich automatisch immer weiter verlängern. Dies hat der BGH in Karlsruhe am 28.05.2020 entschieden (Urt. v. 28.05. 2020 Az. I ZR 40/19).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt ist die Klägerin  als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.

Nach Ansicht des BGH kann ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall wurde der Provisionsanspruch des Maklers gleichwohl verneint, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam, so der BGH.

OLG Hamburg: Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Abnahmeausschuss!

Die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist allein Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum. Entsprechend hat dies das OLG Hamburg mit Urteil vom 11.09.2019, Az. 5 U 128/162 entschieden.

Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das Gemeinschaftseigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist, so das OLG. Durch die Regelung wird den Ersterwerbern  die Möglichkeit genommen, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden. Eine vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist aber alleine Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 13.06.2013, Az.: 12 U 162/12; vgl. OLG München, Urteil vom 09.04.2018, Az.: 13 U 4710/16 Bau). Zwar sieht die streitgegenständliche Klausel vor, dass zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft nur der Abnahmeausschuss befugt ist. Dennoch wird dem Erwerber sein originäres Abnahmerecht genommen, weil die Klausel zumindest so verstanden werden kann, dass der Erwerber nicht mehr zur individuellen Abnahme berechtigt ist (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 26.04.2018, Az.: 13 U 1908/16).

Das OLG Hamburg sieht in der vorliegend relevanten Klausel zudem liegt einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 AGBG, für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar war, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015, Az.: 10 U 46/14).

BGH: Schönheitsreparaturen und Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei Abschluss einer "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.

Insoweit hat der BGH mit Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16 seine bisherige Rechtsprechung, wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen, bestätigt und ergänzt (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).

Nach Ansicht des BGH verpflichtet eine solche Vornahmeklausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben, so der BGH.

OLG Karlsruhe zur Abnahmeregelung durch Sachverständigen im Bauträgervertrag

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (…), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 10.04.2018, Az. 8 U 19/14 erkannt.

Entsprechend hatten die von einem seitens des Bauträgers beauftragten Sachverständigen durchgeführten (Teil-) Abnahmen mangels wirksamer (Unter-) Bevollmächtigung keine Wirkung für und gegen den Käufer entfaltet. Der Bauträger hatte sich bezüglich bestimmter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Einrede der Verjährung berufen. Mangels wirksamer Abnahme der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Leistungen hat die Verjährung der diesbezüglichen Mangelbeseitigungsansprüche des Erwerbers noch nicht zu laufen begonnen und war deshalb ausgeschlossen, so das OLG.

OLG Koblenz zur Formbedürftigkeit eines Vertragsstrafeversprechens bei Nichterwerb einer Immobilie

Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.

Hierauf hat das OLG Koblenz mit Beschluss vom 24.10.2017, Az. 10 U 1249/16 abgestellt.

In dem der Entscheidung des OLG Koblenz zugrundeliegendem Sachverhalt war der dortige Kläger Eigentümer eines Grundstückes, das die Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.09.2015 anmieteten. Der Kläger gestattete den Beklagten die Vornahme näher bezeichneter Arbeiten im Objekt. Der Mietvertrag enthält darüber hinaus die Klausel: "Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,- Euro. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,- Euro wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die, gleich aus welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadenersatzpflichtig. Die Höhe des Schadenersatzes wird mit 10.000,- Euro vereinbart."

Die Beklagten kündigten den Mietvertrag, der Kaufvertrag kam nicht zustande. Der Kläger begehrt Zahlung von 10.000,- Euro aufgrund der Vereinbarung vom 15.09.2015 und unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes wegen des Zustandes des Objektes bei Rückgabe an ihn. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil seine Klage abgewiesen (LG Koblenz, Urteil vom 20.09.2016, Az. 1 O 153/16). Das OLG Koblenz hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Senat weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass die vorbezeichnete Klausel nicht den Formerfordernissen des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einen Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Formbedürftig ist eine Vereinbarung, die für denn den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs des Eigentums an einem Grundstück ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und dadurch einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb desselben begründen. Das gilt auch für das Vertragstrafversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 – VII ZR 313/78 – BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f.; Urteil vom 19.09.1989 – XI ZR 10/89 – NJW 1990, 391; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07 – NJW -RR 2008, 824; Urteil vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 947; Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Auflage 2017, BGB § 311 b Rn. 13 m. w. N.). Sämtliche Abreden sind formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Geschäft zusammensetzt, also sämtliche Gegenstände, die ein Teil zum Vertragsinhalt erheben möchte, wenn der andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81 – BGHZ 85, 315, 317 = NJW 1983, 563 f.; BeckOK BGB, Bamberger/Roth-Gehrlein, BGB, 42. Edition, § 311 b Rn. 20).

Zutreffend lege das Landgericht dar, dass es sich der vereinbarten Schadensersatzregelung um ein Vertragsstrafeversprechen handele, für den Fall, dass eine der Parteien den vorgesehenen über den Verkauf der Immobilie nicht unterzeichne. Die Vereinbarung ist unstreitig nicht notariell beurkundet worden. Die Androhung einer Zahlungspflicht für den Fall des Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der geeignet ist, Druck auf die Beklagten auszuüben, den beabsichtigten Kaufvertrag abzuschließen, so das OLG.

BGH zur formularmäßigen Verlängerung der Verjährung von Ansprüchen des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. November 2017, Az. VIII ZR 13/17 entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung nach Ansicht des BGH in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

BGH zu Bearbeitungsgebühren bei Darlehensverträgen mit Unternehmern

Nachdem der BGH in zwei Urteilen vom 13. Mai 2014 (XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 und XI ZR 170/13, WM 2014, 1325; siehe auch zu Bauspardarlehen Senatsurteil vom 8. November 2016 – XI ZR 552/15, WM 2017, 87 Rn. 11 ff.) entschieden hat, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kreditinstituts für den Abschluss von Privatkreditverträgen enthaltene Bestimmung über die Erhebung eines einmaligen Bearbeitungsentgelts nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der richterlichen Inhaltskontrolle unterliegt und im Verkehr mit Verbrauchern gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, hat er nunmehr mit Urteil vom 04.07.2017, Az. XI ZR 233/16 diese Rechtsprechung auch auf Darlehensverträge mit Unternehmern erweitert, soweit es sich um Kontokorrentkredite handelt.

§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB, so der BGH,  beschränkt die Inhaltskontrolle auf solche Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Hierunter fallen zwar weder Bestimmungen über den Preis der vertraglichen Hauptleistung noch Klauseln über das Entgelt für eine rechtlich nicht geregelte zusätzlich angebotene Sonderleistung. Preisnebenabreden, die keine echte (Gegen-)Leistung zum Gegenstand haben, sondern mit denen der Klauselverwender allgemeine Betriebskosten, Aufwand für die Erfüllung gesetzlich oder nebenvertraglich begründeter eigener Pflichten oder für sonstige Tätigkeiten auf den Kunden abwälzt, die der Verwender im eigenen Interesse erbringt, sind hingegen der Inhaltskontrolle unterworfen (st. Rspr., Senatsurteile vom 21. April 2009 – XI ZR 78/08, BGHZ 180, 257 Rn. 16 und vom 13. Mai 2014 – XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 24, jeweils mwN).

Ob eine Klausel nach diesen Grundsätzen eine kontrollfähige Preisnebenabrede oder eine kontrollfreie Preisabrede enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Diese hat sich nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Klausel einheitlich danach zu richten, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise verstanden wird (Senatsurteil vom 13. Mai 2014 – XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 25 mwN).

Nach diesen Maßstäben habe das Berufungsgericht (OLG Hamburg, Urteil vom 27.04.2016, Az. 13 U 2/16) die von der Beklagten verwendete Klausel, die der Senat selbstständig auslegen kann (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 2014 – XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 26), zu Recht als kontrollfähige Preisnebenabrede eingeordnet.

Die mit dem streitgegenständlichen Bearbeitungsentgelt bezahlten Leistungen werden in dem Darlehensvertrag nicht genannt. Nach der verwendeten Bezeichnung "Bearbeitungsgebühr für das Darlehen" handelt es sich um Entgelt für die Bearbeitung des Darlehensantrages einschließlich der Vorbereitung des Vertragsschlusses sowie für Verwaltungsaufwand der Beklagten bei Kreditbearbeitung und -auszahlung (vgl. dazu Senatsurteile vom 13. Mai 2014 – XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 36 ff. und XI ZR 405/12, BGHZ 201, 168 Rn. 28 f.). Für die stattdessen von der beklagten Bank vertretene Auffassung, mit der Gebühr werde außergewöhnlicher Aufwand bei der Bonitätsprüfung und der Beratung des Klägers als unternehmerisch tätigen Projektentwickler abgegolten, enthält der Wortlaut der Klausel aus Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners keinen Anhaltspunkt. Nichts anderes gilt für die in der Revisionserwiderung von der Beklagten aufgestellte Behauptung, die Gebühr stehe in Zusammenhang mit der besonderen Vertragsgestaltung, die dem Kläger alternativ die Inanspruchnahme eines Kontokorrentkredits oder von Termingeldern ermögliche. Aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners weist die Bezeichnung "Bearbeitungsgebühr für das Darlehen" auch keinen Bezug zu dieser konkreten Ausgestaltung des vorliegenden Darlehens auf.

Ein solches Bearbeitungsentgelt ist auch bei Unternehmerdarlehen nicht als kontrollfreie Preishauptabrede anzusehen.

Die damit als Preisnebenabrede einzuordnende Klausel hält entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (OLG Hamburg, s. o.) der Inhaltskontrolle nicht stand. Die Klausel ist unwirksam, weil die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Entgelts auch für die Bearbeitung eines Unternehmerdarlehens mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist und die Kunden der Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, so der BGH.

Zur Kürzung von Abschlagszahlungen durch Geschäftsbedingungen beim VOB-Vertrag

Im VOB-Vertrag hat der Auftragnehmer Anspruch auf Abschlagszahlungen für die von ihm vertragsgemäß erbrachten Leistungen in Höhe des vertragsmäßig vereinbarten Werts dieser Leistungen aus. Nach der VOB/B hat also eine volle Bezahlung der nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen zu erfolgen, also grundsätzlich zu 100% und nicht zu 90% oder weniger.

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach geringere Abschlagszahlungen zu leisten sind (z.B. in Höhe von 90%), benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.11.2014 Az. 21 U 172/12 abgestellt und darauf verwiesen, dass eine in AGB des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach geringere Abschlagszahlungen zu leisten sind (z.B. 90 %), jedenfalls seit Geltung des § 632a BGB von der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. hierzu Locher in Ingenstau-Korbion, 17. Auflage, VOB/B, § 16 Abs. 1 Rz. 11; kritisch Vygen/Joussen Bauvertragsrecht nach VOB und BGB, 5. Aufl. 2013, Rz. 2515) als unwirksam angesehen wird, da sie mit Blick auf § 632a BGB gegen ein gesetzliches Leitbild und damit gegen § 307 BGB verstoße.

Allerdings hat das OLG Düsseldorf gegen das Urteil die Revision zum BGH zugelassen, die dort unter dem Az. VII ZR 298/14 anhängig ist.