Ihr-Recht-Blog

13. Januar 2020

LG Frankfurt: Verbrauchserfassung über Heizkostenzähler ist erforderlich!

Erfolgt die Verbrauchserfassung nicht über Heizkostenzähler, ist sie fehlerhaft, woraus  ein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV folgt. . Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

Hierauf hat das Landgericht Frankfurt mit Urteil vom 28.10.2019, Az. 11 S 38/19 hingewiesen.

Die streitgegenständliche Liegenschaft hatte zum maßgeblichen Zeitpunkt 2016 nicht über einen Wärmemengenzähler verfügt. Die Vermieterin kann sich ,so das Landgericht Frankfurt, auch nicht darauf berufen, dass lediglich die zur Aufbereitung des Warmwassers verwendete Wärmemenge durch die Firma T. E. Services GmbH rechnerisch ermittelt worden sei und der Verbrauch für die Heizung durch Wärmemengenzähler an der Heizzentrale sowie an den Heizkörpern der Wohnungen ermittelt worden sei.

Es ist die Kernforderung der Heizkostenverordnung, den individuellen Energieverbrauch zu erfassen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14). Die Vermieter sollen somit durch die Heizkostenverordnung angehalten werden, Wärmemengenzähler einzubauen, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung sicherzustellen. Wenn man demnach auch weiterhin eine rechnerische Ermittlung als "verbrauchsabhängige" Ermittlung akzeptieren würde, könnten die Vermieter somit den eigentlichen Zweck der Heizkostenverordnung umgehen.

Es ist danach auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet werde. Denn auch, wenn ein Posten gemessen wird, wird letztlich der Verbrauch für beide Positionen rechnerisch ermittelt, wie auch die streitgegenständliche Abrechnung zeigt. Eine derartige rechnerische Ermittlung stellt keine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne der Heizkostenverordnung dar, da nicht der tatsächliche Einzelverbrauch ermittelt wird, sondern eine pauschalierte Abrechnung erfolgt.

Der BGH hat in dem bereits zuvor zitierten Urteil auch bestätigt, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht vorliegt, wenn der Verbrauch verschiedener Nutzergruppen nicht gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizKV mit einem jeweils eigenen Wärmezähler erfasst wurde und die Heizkostenabrechnung daher fehlerhaft ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14). Diese Konstellation ist mit der vorliegenden vergleichbar.

Nur wenn der Wärmeverbrauch nur mit unzumutbar hohem Aufwand gemessen werden kann, ist eine rechnerische Ermittlung nach § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung zulässig. Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend die Messung des Wärmeverbrauchs nur mit unzumutbarem Aufwand möglich wäre, sind nicht ersichtlich, zumal die Liegenschaft mittlerweile mit entsprechenden Messeinrichtungen ausgestattet wurde, so das Landgericht.

15. April 2015

Zur Kürzung von Abschlagszahlungen durch Geschäftsbedingungen beim VOB-Vertrag

Im VOB-Vertrag hat der Auftragnehmer Anspruch auf Abschlagszahlungen für die von ihm vertragsgemäß erbrachten Leistungen in Höhe des vertragsmäßig vereinbarten Werts dieser Leistungen aus. Nach der VOB/B hat also eine volle Bezahlung der nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen zu erfolgen, also grundsätzlich zu 100% und nicht zu 90% oder weniger.

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach geringere Abschlagszahlungen zu leisten sind (z.B. in Höhe von 90%), benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.11.2014 Az. 21 U 172/12 abgestellt und darauf verwiesen, dass eine in AGB des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach geringere Abschlagszahlungen zu leisten sind (z.B. 90 %), jedenfalls seit Geltung des § 632a BGB von der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. hierzu Locher in Ingenstau-Korbion, 17. Auflage, VOB/B, § 16 Abs. 1 Rz. 11; kritisch Vygen/Joussen Bauvertragsrecht nach VOB und BGB, 5. Aufl. 2013, Rz. 2515) als unwirksam angesehen wird, da sie mit Blick auf § 632a BGB gegen ein gesetzliches Leitbild und damit gegen § 307 BGB verstoße.

Allerdings hat das OLG Düsseldorf gegen das Urteil die Revision zum BGH zugelassen, die dort unter dem Az. VII ZR 298/14 anhängig ist.

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