LG Berlin zu Mietminderung wegen Großbaustelle in der Nachbarschaft

Die Freiheit der Wohnung von Baulärm – mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen – wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.
Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierungshilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete gem. §§ 536, 536c Abs. 2 Satz 2 BGB unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

Entsprechend hat das Landgericht Berlin eine seitens des Mieters geltend gemachte Mietminderung zugesprochen (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019, Az. 64 S 190/18).

LG Berlin zur Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft

Nach Ansicht des LG Berlin (Urteil vom  07.06.2017, Az. 18 S 211/16) rechtfertigt eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätze) wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

Das Gericht bezeichnet in diesem Zusammenhang die Bolzplatzentscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 29.02.2015, Az. VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 ff und IMR 2015, 310) als nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann, so das LG Berlin. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter nach der dort vertretenen Ansicht auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

Das Minderungsrecht des Mieters davon abhängen zu machen, ob der Vermieter von dem störenden Dritten Unterlassung oder Ausgleich der Nutzungsbeeinträchtigungen verlangen kann, erscheint dem Landgericht Berlin  deswegen nicht überzeugend, weil die nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH im Verhältnis der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu berücksichtigenden Interessen mit denen der Mietvertragsparteien nicht korrelieren.

Selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Geräuschimmissionen?

Ein selbständiges Beweisverfahren kann nur angeordnet werden, wenn ein rechtliches Interesse daran besteht, den Zustand einer Sache festzustellen. Bei der Feststellung von Geräuschimmissionen handelt es sich nicht um eine zulässige Beweisfrage, da es sich bei Lärmstörungen nicht um den Zustand einer Sache handelt.

Hierauf hat das OLG Frankfurt mit Beschluss vom 17.09.2015, Az. 16 W 48/15 abgestellt und damit die Beschwerde gegen den Beschluss des LG Frankfurt vom 10.08.2015, Az. 2-08 OH  3/15 zurückgewiesen. Dieses hatte den Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens, mit welchem diese die Einholung eines Gutachtensüber die Fragen, in welcher Höhe Lärmimmissionen durch Eisenbahnpfeifen der vorbeifahrenden Züge am Haus der Antragsteller festzustellen sind und wie viele Sekunden die Pfeifgeräusche andauern, ob diese Pfeifgeräusche die Richtwerte der 16. Bundes-Immissionsschutzverordnung bzw. der TA-Lärm überschreiten und ob diese als gesundheitsgefährdend anzusehen sind, begehrten, zurückgewiesen.

Unter dem Zustand einer Sache seien nur solche Eigenschaften zu verstehen, die einer Sache über einen gewissen Zeitraum unverändert anhaften, denn nur die Feststellung derartiger Eigenschaften könne überhaupt geeignet sein, den Zweck der Beweissicherung, nämlich der Vermeidung eines Rechtsstreites zu dienen, so das OLG. Geräuschimmissionen können deshalb allenfalls dann als Zustand einer Sache angesehen werden, wenn die Geräuschquelle bei gleichbleibenden, technisch definierbaren Bedingungen gleichbleibende erfassbare Geräusche von sich gibt.

Da vorliegend jedoch eine Veränderbarkeit der Geräusche ohne weiteres möglich ist, weil der Umfang des Eisenbahnverkehrs entscheidend von der willentlichen Entschließung des Betreibers abhängt, kann eine Feststellung in einem selbständigen Beweisverfahren für einen künftigen Rechtsstreit keine Entscheidungsgrundlage sein, weil die beantragte Begutachtung nicht mehr als eine Momentaufnahme wäre, die sich immer verändern kann (OLG Düsseldorf, MDR 1992, 807).