Ihr-Recht-Blog

8. Januar 2019

OLG Düsseldorf zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf

Trotz der Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17, IBR 2018, 196) verbleibt es im Kaufrecht bei dem Recht des Käufers, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend machen zu können.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 09.10.2018, Az. 24 U 194/17 hingewiesen.

Ob o. a. Entscheidung des BGH Auswirkungen auf die Rechtsprechung zum Kaufrecht hat, sei noch nicht höchstrichterlich geklärt, so das OLG. Die für das Kaufrecht zuständigen Zivilsenate (V. und VIII.) des Bundesgerichtshofs haben bisher in ständiger Rechtsprechung unter Bezugnahme auf die bisherige Rechtsprechung des für Werkvertragsrecht zuständigen VII. Senats angenommen, dass ein Käufer seinen zu ersetzenden Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten unabhängig von einer Beseitigung des Mangels berechnen könne (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, Rz. 12; vom 11. Dezember 2015 – V ZR 26/15, Rz. 21; vom 04. April 2014, – V ZR 275/12, Rz. 33; vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, Rz. 31).

Diese im vorliegenden Fall entscheidungserhebliche Frage beantwortet das OLG Düsseldorf  dahingehend, dass es jedenfalls für das Kaufrecht bei der bisherigen Rechtsprechung verbleibt. Die Änderung der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht beruht – auch nach den eigenen Ausführungen des VII. Zivilsenats des BGH (aaO, Rz. 70) – auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts. Zwar besteht nach den Erfahrungen des Senats in Fällen wie dem vorliegenden Immobilienkaufvertrag, bei dem der Käufer ein mängelbehaftetes Haus erwirbt, ebenfalls die Gefahr einer Überkompensation des Schadens. Allerdings kommt es nach Auffassung des Senats entscheidend darauf an, dass es im Werkvertragsrecht keines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Mängelbeseitigungskosten bedarf, weil der Besteller ein Selbstvornahmerecht gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB hat und in diesem Rahmen einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht. Solange dies so bleibt, sollte der Käufer aber seinen Schaden anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen können. Ansonsten müsste er u.U. erhebliche Kosten vorfinanzieren, was ihm in Anbetracht des vorangegangenen, meist finanzierten Kaufs der Immobilie tatsächlich gar nicht möglich sei, so der Senat.

29. November 2018

BGH nimmt zeitliche Einschränkung der Rechtsprechung zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten vor

Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach im Verhältnis vom Besteller zum Architekten/Ingenieur hinsichtlich der von diesem zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, der Schadensersatzanspruch nicht in Höhe der fiktiven Kosten für die Beseitigung der Mängel am Bauwerk zu bemessen ist, findet auf vor dem 01.01.2002 geschlossene Verträge keine Anwendung.

Entsprechend hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 27.09.2018, Az. VII ZR 45/17 eine zeitliche Einschränkung seiner mit  Urteil vom 22. Februar 2018, Az. VII ZR 46/17 (BauR 2018, 815 = NZBau 2018, 201) eingeführten neuen Rechtsprechung vorgenommen (Siehe auch Urteil des BGH vom 21.06.2018, Az. VII ZR 173/16).

20. Juli 2018

BGH bekräftigt seine Rechtsprechung zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten

Der BGH hat mit Urteil vom 21.06.2018, Az. VII ZR 173/16 seine geänderte Rechtsprechung zur Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten noch einmal ausdrücklich bestätigt und darauf hingewiesen, daß ein Auftraggeber, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Auftragnehmer gemäß § 13 Nr. 7 Abs. 3 VOB/B 2002 seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17, IBR 2018, 196 = BauR 2018, 815 = NZBau 2018, 201).

Die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um die Höhe des von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzanspruchs wegen der Mängel eines Glasdachs neu festzustellen und zu berechnen. Hierzu muss die Beklagte zunächst auf der Grundlage dieser Rechtsauffassung Gelegenheit bekommen, ihren Schaden anderweitig, also nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten, darzulegen und zu beziffern (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17 Rn. 27, 38-43, a. a. O.).

23. März 2018

BGH ändert Rechtsprechung zur Schadensberechnung im Werkvertragsrecht

Der BGH hat mit Urteil vom 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17 seine bisherige Rechtsprechung zur Schadensberechnung im Werkvertragsrecht aufgegeben.

Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nunmehr nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Er kann vielmehr den Schaden in der Weise bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt.

Hat der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert, ohne dass eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen. Der Schaden kann in Anlehnung an § 634 Nr. 3, § 638 BGB auch in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung der Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird. Maßstab ist danach die durch den Mangel des Werks erfolgte Störung des Äquivalenzverhältnisses.

Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel beseitigen lässt, kann die von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB ersetzt verlangen. Vor Begleichung der Kosten kann der Besteller Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten verlangen.

Darüber hinaus hat der Besteller, der Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB verlangt hat, grundsätzlich weiterhin das Recht, Vorschuss gemäß § 634 Nr. 2, § 637 BGB zu fordern, wenn er den Mangel beseitigen will.

 

Zum Verhältnis des Bestellers zum Architekten hat sich der BGH ebenfalls geäußert:

 
Auch hier scheidet hinsichtlich der vom Architekten zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, ein Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten betreffend das Bauwerk aus.

Lässt der Besteller den Mangel des Bauwerks nicht beseitigen, kann er seinen Schaden gegenüber dem Architekten im Wege einer Vermögensbilanz nach dem Minderwert des Bauwerks im Vergleich zu dem hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Architektenleistung bemessen oder gegebenenfalls – bei Veräußerung des Objekts – nach dem konkreten Mindererlös.

Hat der durch die mangelhafte Architektenleistung verursachte Mangel des Bauwerks zur Folge, dass eine Störung des Äquivalenzverhältnisses des Bauvertrags vorliegt, kann der Besteller stattdessen seinen Schaden auch in der Weise bemessen, dass er ausgehend von der mit dem Bauunternehmer vereinbarten Vergütung den mangelbedingten Minderwert des Werks des Bauunternehmers ermittelt.

Lässt der Besteller den Mangel des Bauwerks beseitigen, sind die von ihm aufgewandten Kosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB vom Architekten zu ersetzen. Vor Begleichung der Kosten kann der Besteller Befreiung von den eingegangenen Verbindlichkeiten verlangen.

Darüber hinaus hat der Besteller wegen Planungs- oder Überwachungsfehlern, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, einen Schadensersatzanspruch gemäß § 634 Nr. 4, § 280 BGB auf Vorfinanzierung in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags gegen den Architekten.

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