BGH zur Reservierungsgebühr beim Maklervertrag

Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 20. April 2023, Az. I ZR 113/22 entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt beabsichtigten die Kläger den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen (AG Dresden, Urteil vom 23. April 2021, Az. 113 C 4884/20). Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen (LG Dresden, Urteil vom 10. Juni 2022, Az. 2 S 292/21). Der Reservierungsvertrag sei wirksam. Er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar.

Der Bundesgerichtshof hat dagegen die Beklagte auf die Revision der Kläger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.

Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.

Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat, so der BGH.

OLG Frankfurt zur Vorkenntnis beim Maklervertrag

Für das Zustandekommen des Maklervertrags genügt das Anbieten des Objekts unter Hinweis auf die Provisionspflicht, wenn der Interessent sich Objektangaben geben lässt und die Maklerdienste in Anspruch nimmt. Wendet der Interessent eine bestehende Vorkenntnis ein, so hat er dies dem Makler mitzuteilen (OLG Frankfurt, Urteil vom 06.07.2022, Az. 13 U 84/21).

Das Zustandekommen eines Maklervertrages setzt übereinstimmende Willenserklärungen des Maklers und des Interessenten im Sinne von Angebot und Annahme gemäß §§ 145 ff. BGB voraus, die auf den Abschluss eines Maklervertrages im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB gerichtet sind. Erforderlich ist somit bei jedem der Beteiligten ein Verhalten, das als entsprechende Willenserklärung im Sinne eines Angebots bzw. einer Annahme gewertet werden kann. Hierbei wird ein Angebot des Maklers häufig in der Übermittlung eines Exposes mit Provisionsverlangen zu erblicken sein. Demgegenüber liegt allein darin, dass ein Interessent sich Maklerleistungen gefallen lässt, noch nicht notwendigerweise eine Willenserklärung dahingehend, dass er mit dem Makler in Vertragsbeziehung treten möchte (vgl. BGH, NJW 84, 232; BGH, Urt. v. 23.10.1980, Az. IVa ZR 27/08 – WM 80, 1396 m.w.N.). Erforderlich ist auf Seiten des Interessenten für die Annahme des Zustandekommens eines Maklervertrages nämlich mindestens, dass er Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird (Köln, WM 89, 693). Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrages ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er – wie vorliegend – aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss (BGH, NJW 17, 1024), was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt (BGH, NJW-RR 10, 257) oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt (BGH, NJW 86, 177, 05, 3779).

Der BGH hat insbesondere dann, wenn der Interessent von einem eindeutigen und ausdrücklichen Provisionsverlangen des Maklers Kenntnis hat, wie hier, und sich unter Bezug auf die Anzeige beim Makler meldet oder Maklerleistungen, wie zum Beispiel einen Besichtigungstermin nachfragt (BGH, NJW 17, 1024) bzw. in Anspruch nimmt (BGH, NJW-RR 99, 361, 07, 499), das Zustandekommen eines Maklervertrages angenommen. Von einem Maklervertrag ist somit immer dann auszugehen, wenn der Makler – hier die Klägerin – ein Grundstück unter Hinweis auf die Provisionspflicht anbietet und ein Interessent – hier die Beklagte – sich Objektangaben machen lässt und weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt (vgl. bereits BGH in NJW 67, 1365). Dies gilt nach der obergerichtlichen Rechtsprechung auch für eine Anzeige im Internet (vgl. Hamm, NJW-RR, 13, 170).

Vom Zustandekommen des Maklervertrages ist der für die Entstehung des Provisionsanspruchs zusätzlich erforderliche Kausalzusammenhang zwischen den erbrachten Maklerleistungen und dem Vertragsschluss zu unterscheiden. Allerdings muss die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Abschluss des bzw. der Hauptverträge nicht allein oder gar hauptsächlich, sondern lediglich mitursächlich geworden sein (BGH, NJW-RR 88, 942).

Im vorliegenden Fall hatte das Landgericht als erstinstanzliches Vorgericht verkannt, dass die Vermutungsregelung hinsichtlich des ursächlichen Zusammenhangs zwischen der Maklerleistung und dem Zustandekommen der Hauptverträge nach der Rechtsprechung des BGH gilt, weshalb es im Weiteren, auf der Grundlage seiner unzutreffenden Rechtsansicht, insoweit folgerichtig, die Beweislast zu Unrecht der Klägerin aufgebürdet hat.

Richtigerweise hätte das Landgericht den ursächlichen Zusammenhang zwischen den Maklerleistungen und dem Zustandekommen der Verträge, die nach der Rechtsprechung des BGH geltende Vermutungsregel für die Ursächlichkeit annehmen müssen, da die Hauptverträge in einem angemessenen Zeitraum nach der Maklertätigkeit unstreitig abgeschlossen worden sind. Die vom BGH insoweit entwickelten Grundsätze gelten sowohl für die vorliegend zum Tragen kommende Maklernachweistätigkeit (BGH NJW 06, 3062) als auch im Grundsatz für – eine vorliegend nicht streitgegenständliche – Vermittlungstätigkeit (Zweibrücken, NJW-RR 99, 1502).