BGH zur Gleichstellung einer modernisierten Mietwohnung mit einem Neubau

Der BGH hat sich mit Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18 mit der Frage befasst, wann eine modernisierte Mietwohnung einem Neubau gleichgestellt ist.

Nach Ansicht des BGH ist eine Modernisierung von Wohnraum umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB – und damit wesentlich für die Frage der Bemessung bei Mietbeginn -, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist, so der BGH,  dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt nach Ansicht des BGH dann vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

BGH: Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Der BGH hat durch 3 Urteile die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen formularmäßig auf Mieter zu übertragen, weiter eingeschränkt (BGH, Urteile vom 18.03.2015, AZ. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13).

Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung, wonach Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (im Regelfall der Formularmietvertrag) auf den Mieter übertragen werden können, aufgegeben.

Nach Ansicht des BGH können derartige Klauseln bei der gebotenen “kundenfeindlichsten” Auslegung dazu führen, daß die Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müssten, als sie diese selbst vom Vermieter erhalten haben. Der den Mietern im Verfahren VIII ZR 185/14 dafür gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete wurde dort von BGH nicht als angemessener Ausgleich angesehen.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 sah der Mietvertrag zudem noch eine starre Fristenregelung für die Renovierungsarbeiten vor, so daß die Renovierungsverpflichtung bereits aus diesem Grund unwirksam war.