OLG Frankfurt zum nackten Vermieter als Mietminderungsgrund

Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 18.04.2023, Az. 2 U 43/22 ausgeführt, daß in dem Fall, in dem sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück sonnt, hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt wird, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

Grundsätzlich sind ästhetische oder sittlich als anstößig empfundene Einwirkungen auf ein Grundstück keine, gegebenenfalls einen Abwehranspruch nach § 906 BGB auslösende, ideelle Einwirkung, denen der Eigentümer des Grundstücks mit einem Unterlassungsanspruch begegnen kann und die, falls sie den Tatbestand des § 906 BGB erfüllten, demzufolge auch als Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht kommen.

Die Begrenzung der im § 906 BGB genannten Einwirkungen ist aus den vom Gesetz angeführten Beispielen und aus der Formulierung „ähnliche Einwirkungen“ zu entnehmen. Danach sind unter Einwirkungen zunächst nur sinnlich wahrnehmbare, wenn auch unwägbare Einwirkungen zu verstehen, die entweder auf das Grundstück und die dort befindlichen Sachen schädigend einwirken, oder auf dem Grundstück sich aufhaltende Personen derart belästigen, dass ihr gesundheitliches Wohlbefinden gestört oder ein körperliches Unbehagen bei ihnen hervorgerufen wird (so das Reichgericht für eine dem Hause der damaligen Klägerin zugewandten Seite eines Umkleideraums in einem Freibad (RG, Urt. v. 08.04.1911, Az.: V 328/10, RGZ 76, S. 130 ff. (131/132))

Von diesem Begriff der Einwirkung geht der Senat mit dem BGH (vgl. BGH, Urt. v. 07.03.1969, V ZR 169/65, BGHZ 51, S. 396-400, Rn. 6) ebenfalls aus. Er entspricht der ständigen Rechtsprechung des Reichsgerichts (RG, Urt. v. 27.02.1902, Az.: V 403/01, RGZ 50, S. 225 ff. (228); RG, Urt. v. 09.04.1904, Az. V 15/04, RGZ 57, S. 239 f. (240); RG, Urt. v. 08.04.1911, Az.: V 328/10, RGZ 76, S. 130 ff (131/132) und einer in der Literatur verbreiteten Auffassung (vgl. z. B. Staudinger/Seufert, BGB 11. Aufl. § 906 Rn. 12 und Staudinger/Roth, BGB (2022), § 906, Rn. 130), MünchKomm/Brückner, BGB, 8. Aufl. 2020, Rn. 58). Danach liegt in der Regel eine Einwirkung nicht vor.

Auch unter Berücksichtigung der in der Rechtsprechung des BGH zum allgemeinen Persönlichkeitsrecht entwickelten Grundsätze, welches begrenzt ist auf den unantastbaren persönlichen Bereich des Einzelnen, der sich in die Gemeinschaft einzufügen und auf die Rechte und Interessen anderer Rücksicht zu nehmen hat (BGH, Urt. v. 18.03.1959, Az. IV ZR 182/58, BGHZ 30, S. 7 ff, (11)), verletzt ein nur das ästhetische Empfinden eines anderen verletzender Anblick, dessen Darbietung sich nicht gezielt gegen den andern richtet, dessen Persönlichkeitsrecht i.d.R. ebenfalls nicht und führen nicht zu einem Abwehrecht des Eigentümers (BGH, Urt. v. 15.05.1970, Az.: V ZR 20/68, BGHZ 54, S. 56 ff.). Ebenso wenig sind die Abwehrrechte des Eigentümers durch die Grundsätze zum allgemeinen Persönlichkeitsrecht in der Weise erweitert worden, dass sie sich auch auf die Unterbindung eines solche Eindrücke verursachenden Verhaltens des Nachbarn erstreckten.

So hatte das Reichsgericht bereits im Jahre 1904 in den „Belästigungen der Nachbarn durch das unzüchtige Treiben in einem Grundstücke keine Einwirkung im Sinne des § 906 BGB gefunden“ (so wörtlich: RG, Urt. v. 09.04.1904, Az. V 15/04, RGZ 57, S. 239 f. (240))

Ausnahmen sind allerdings bei gezielten Einwirkungen denkbar, die sittenwidrigen und schädigenden Charakter haben. Errichtet jemand bspw. auf seinem Grundstück an der Grenze zum Nachbargrundstück einen Galgen, an dem er eine Puppe mit der Aufschrift „Ich bin ein Drecksack“ befestigt, so kann der Nachbar die Beseitigung dieser Anlage verlangen, wenn der Galgen aus der Sicht eines neutralen Beobachters mit erkennbarer Zielrichtung auf den Nachbarn gerichtet ist (so LG Limburg a. d. Lahn, Urt. v. 19.02.1986, Az. 3 S 262/85).

Der Vermieter hatte anlässlich des Ortstermins, den die Stelle, an der er sich vollständig unbekleidet auf eine Liege gelegt hatte, im Hof markiert. Von der der Straße … abgewandten Rückseite des Hauses konnte man allerdings durch einen Blick aus dem Fenster diesen Ort nicht sehen. Von Nebenstraße aus war dieser Ort ebenfalls nicht einzusehen, weil ein hölzerner Unterstand dem Liegeplatz Sichtschutz gibt. Man musste das Fenster aufmachen und sich weit aus dem Fenster herausbeugen, um überhaupt eine sich dort befindliche Person und die Stelle in das Blickfeld zu bekommen, die hart an der Hausmauer lag. Hinzukommt, dass bei einem Fenster, das Blickfeld durch ein unter dem Fenster befindliches Vordach weiter eingeschränkt war. Auch aus den anderen Fenstern von der Rückseite des Hauses, konnte man den Ort nicht sehen.

Damit scheidet ein eine gezielte Einwirkung aus. Eine Beeinträchtigung dadurch, dass man den gegebenenfalls nackt sonnenden Kläger im Hof oder im Garten nur dann sieht, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeugt, ist nicht gegeben und rechtfertigt auch keine Mietminderung, so das OLG.

So weit im Termin streitig geworden ist, ob der Vermieter sich, falls er sich zum Sonnenbaden in den Hof begeben wollte, zu diesem Zweck unbekleidet und damit ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlichen Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit konfrontierend durch das Treppenhaus gelaufen ist, ist dies nicht bewiesen. Der Vermieter hatte in seiner Anhörung glaubhaft bekundet, dass er, wenn er sich zum Sonnenbad nach draußen habe begeben wollen, hierbei stets einen Bademantel getragen, diesen erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausgezogen und sich dann nackt auf die Liege gelegt habe. Oft habe dabei im Bereich der Liege auch noch einen Sonnenschirm gestanden.

Damit ist nicht bewiesen, dass der Vermieter, um die Geschäftsführerin der Mieterin mit seiner Nacktheit zu konfrontieren, unbekleidet auf dem Grundstück herumgelaufen ist.

Das Auftreten des Vermieters im Bademantel im Treppenhaus ist dem gegenüber nicht als entsprechende unzulässige und damit einen Mietmangel rechtfertigende Beeinträchtigung zu werten, so das OLG weiter.

Zur Rückforderung von Mieten durch Mieter im Sozialleistungsbezug

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gemäß § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete – beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt – nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt.

Entsprechend hat das LG Berlin mit Urteil vom 19.04.202, Az. 64 S 190/21 (im Anschluss an LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 – 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 – 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.) die Klage eines Mieters auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum September 2018 bis Juni 2020 geleisteten Miete zurückgewiesen.

Der Kläger machte geltend, die Miete sei sittenwidrig überhöht gewesen, er beruft sich außerdem auf einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB und meint, die Miete sei im Zeitraum 15. September 2019 bis 23. März 2020 wegen eines Wasserschadens vollständig auf null gemindert gewesen. Die Mietzahlungen für den Kläger und seinen damaligen Mitmieter wurden ganz überwiegend durch das zuständige Jobcenter erbracht; die Beklagte meinte deshalb, dass die geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht dem Kläger zustünden, sondern gemäß § 33 Abs. 1 SGB II auf das Jobcenter übergegangen seien.

Das LG Berlin hat sich der Meinung der Beklagten angeschlossen, jedoch die Revision gegen das Urteil zum BGH zugelassen.

Zur Feststellung der Höhe einer Mietminderung im selbständigen Beweisverfahren

Es ist umstritten, ob Feststellungen zur Minderungshöhe einer Miete Gegenstand eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 ZPO sein können (verneinend: LG Berlin, MDR 1991, 444; LG Saarbrücken, WuM 1992, 144, 145; LG Hamburg, Beschluss vom 27. Juli 2011, Az.  333 T 43/11, BeckRS 2012, 8455). Begründet wird die ablehnende Meinung damit, dass die Beurteilung, in welchem Umfang die Miete aufgrund eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert sei, eine Rechtsfrage darstelle, deren Beantwortung dem Gericht obliege.

KG, NJW-RR 2000, 513; BeckOK ZPO/Kratz [1.3.2021], § 485 Rn. 37; Stein/Jonas/Berger, ZPO, 23. Aufl., § 485 Rn. 27; Wieczorek/Schütze/Ahrens, ZPO, 4. Aufl., § 485 Rn. 46; Zöller/Herget, ZPO, 33. Aufl., § 485 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 BGB Rn. 520; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 536 BGB Rn. 66d; Bub/Treier/ Fischer/Günter, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. XI Rn. 217; Guhling/Günter/Nober, Gewerberaummiete, 2. Aufl., Kap. 5 Rn. 14; Scholl, NZM 1999, 108, 109  vertreten dagegen die Auffassung, wonach § 485 Abs. 2 ZPO die Möglichkeit eröffne, in einem selbständigen Beweisverfahren auch die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen.

Dem hat sich jetzt das  OLG Saarbrücken mit Beschluss vom 05.05.2021, Az. 2 W 11/21 angeschlossen.

Nach Ansicht des OLG Saarbrücken stehe der Wortlaut des § 485 Abs. 2 ZPO einer Beweiserhebung nicht entgegen. Feststellungen zur Höhe der Minderung betreffen den Zustand bzw. den Wert einer Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Die Höhe der Mietminderung knüpft unmittelbar an den Zustand der Mieträume an (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Januar 2017 – 12 W 34/16, BeckRS 2017, 102285 Rn. 9), auf deren Wert sie sich zudem – jedenfalls mittelbar – auswirkt. Daneben ist die Bestimmung der Mietminderung zumindest im weiteren Sinne dem Bereich der Schadensfeststellung gemäß § 485 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO zuzuordnen (KG, aaO).

Auch der Normzweck spreche für die Zulässigkeit einer Begutachtung der Minderungshöhe, so das OLG.  § 485 Abs. 2 ZPO stellt eine Sonderregelung für die Fälle dar, in denen ein selbständiges Beweisverfahren unabhängig vom drohenden Verlust eines Beweismittels zweckmäßig erscheint, weil es eine vorprozessuale Einigung der Parteien erleichtert (BGH, Beschluss vom 20. Oktober 2009, Az. VI ZB 53/08, NJW-RR 2010, 946 Rn. 6). Voraussetzung für die Beweiserhebung ist, dass einer der in § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ZPO genannten Fälle vorliegt und dass der Antragsteller ein rechtliches Interesse an der zu treffenden Feststellung hat. Der Begriff des rechtlichen Interesses ist dabei weit zu fassen (BGH, Beschluss vom 14. März 2018, Az. V ZB 131/17, NJW 2018, 1749 Rn. 11; Beschluss vom 20. Oktober 2009, Az. VI ZB 53/08, aaO; Beschluss vom 16. September 2004, Az. III ZB 33/04, NJW 2004, 3488 Rn. 2). § 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO bestimmt ergänzend, dass ein rechtliches Interesse anzunehmen ist, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann. Dies wird bei gutachterlichen Feststellungen zur Höhe der Mietminderung nicht selten der Fall sein, sofern es den Parteien gelingt, auf der Grundlage des Gutachtens einvernehmlich einen bestimmten Minderungsbetrag festzulegen (vgl. hierzu auch OLG Hamm, NJW-RR 2002, 1674).

Einmal mehr:: LG Frankfurt zur Mietzahlung bei corona-bedingter Schließung

Das LG Frankfurt hat sich mit Urteil vom 06.05.2021, Az.  2-14 O 113/20 hinsichtlich der Verpflichtung der Mietzahlung für Gewerbeobjekte bei corona-bedingter Schließung der Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urteil vom 19.03.2021, Az. 2 U 143/20) angeschlossen.

Nach Ansicht des LG Frankfurt ist der Mieter eines Nachtclubs wegen der aufgrund der COVID-19- Pandemie angeordneten Schließung weder von der Mietzahlung befreit noch zur Zahlung einer geringeren Miete berechtigt.

Nach Ansicht des LG Frankfurt  war die Mietsache nicht mangelhaft im Sinne des § 536 BGB. Ein Mangel im Sinne von § 536 BGB setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Wenn – wie hier – Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, NJW 2013, 680). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel begründen.

Die behördlich angeordnete Schließung der Gastronomie im Zuge der COVID-19-Pandemie begründet keinen Mangel der Mietsache im vorstehenden Sinne (Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Auflage, § 536, RZ 13 und 19 jeweils mwN.)

Die Mietsache selbst war weiterhin ordnungsgemäß und wies keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf. Der Klägerin als Vermieterin war die von ihr vertraglich geschuldete Leistung weiterhin uneingeschränkt möglich. Die Klägerin schuldete der Beklagten die Verschaffung der Möglichkeit des Gebrauchs des Mietobjekts und hatte hierzu dieses in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Erfüllung dieser Verpflichtung der Klägerin als Vermieterin standen die behördlich angeordneten Einschränkungen nicht entgegen. Die behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin. Die Klägerin schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb wie hier einen Nachtclub zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst (vgl. hierzu OLG Frankfurt/Main, 2 U 143/20, Urteil vom 19.03.2021, RZ 33 ff mwN.). Denn behördliche Schließungsanordnungen sowie Einschränkungen des Geschäftsbetriebs als Umweltbeziehungen des Mietobjekts rechtlicher Art können einen Mangel der Mietsache nur dann begründen, wenn sie die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, ihren Zustand oder ihre Lage betreffen oder Einfluss auf diese haben und damit einen unmittelbaren Bezug zu dem von der Klägerin als Vermieterin geschuldeten Leistungserfolg aufweisen, so dass sie das die Klägerin als Vermieterin treffende Verwendbarkeitsrisiko des Mietobjekts betreffen (vgl. OLG Frankfurt/Main aaO, RZ 36).

Durch die behördlichen Schließungen und Einschränkungen im Hinblick auf die COVID19-Pandemie wurde zwar faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Gäste verhindert oder beschränkt. Betroffen war aber nicht die räumliche Lage und Erreichbarkeit des Mietobjekts, also seine körperliche Beschaffenheit selbst. Auch die Überlassung des Mietobjekts an sich war nicht untersagt. Vielmehr war durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts als Gastronomiebetrieb und Tanzlokal und des dort entsprechend stattfindenden Publikumsverkehrs durch die Gäste des Clubs eingeschränkt und geregelt (vgl. zum Ganzen OLG Frankfurt/Main, 2 U 143/20, Urteil vom 19.03.2021, RZ 37 mwN).

Die behördlichen Schließungen und Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19- Pandemie sind nicht gegen den Geschäftsbetrieb an sich, insbesondere in den bestimmten Mieträumen, gerichtet, sondern dienen ausschließlich dem Zweck der Eindämmung der weiteren Ausbreitung des Virus SARS-CoV 2 und damit dem Gesundheitsschutz (vgl. LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 0 7743/20, NZM 2021, 194 ff.). Es geht um die Abwehr erheblicher Gesundheitsgefahren, die ihre Ursache in einem pandemischen Infektionsgeschehen haben, welches nur durch weitgehende Kontaktbeschränkungen eingedämmt werden kann (vgl. Streyl, NZM 2020, 817 ff., 823). Diese führen zu Betriebsuntersagungen und -erschwerungen, die sich nicht gegen die konkrete Betriebsführung oder den konkreten Nutzungszweck der Mietsache – hier als Nachtclub – richten, sondern allein darauf beruhen, dass die Geschäftstätigkeit zum Publikumsverkehr mit einer nicht ausreichend kontrollierbaren Vielzahl von Personen führt, selbst dann, wenn – was sich der Kenntnis des Gerichts entzieht – der ### auch außerhalb der Zeiten der Pandemie, also in normalen Zeiten, über eine Einlasskontrolle verfügen und so eine Auswahl seiner Gäste vornehmen sollte. Da diese unkontrollierbaren Kontakte wiederum aufgrund der leichten Übertragbarkeit des Virus zur Gefahr schwerer und schwerster Erkrankungen mit der Folge auch zahlreicher Todesfälle führen, sollen durch die Kontakteinschränkungen die Infektionszahlen vermindert werden, auch damit letztlich das Gesundheitssystem des Staates nicht durch eine zu hohe Zahl Erkrankter überlastet wird (vgl. zum Ganzen OLG Frankfurt/Main, 2 U 143/20, Urteil vom 19.03.2021, RZ 39 mwN, zu einem Fall aus dem Bereich des Einzelhandels für Damenoberbekleidung inklusive damit zusammenhängender Lizenzprodukte).

OLG Frankfurt und KG Berlin zur Mietanpassung bei corona-bedingter Schließung

Die Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung zu Mietminderung und Mietanpassung bei corona-bedingter Schließung von Gewerberäumen setzt sich fort.

Während das KG Berlin mit 01.04.2021, Az. 1099/20 ausführte, daß bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein kann, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss, verneinte das OLG Frankfurt, mit Urteil vom 19.03.202, Az. 2 U 143/20 eine Mietminderung bei corona-bedingter Schließung.

Nach Ansicht des OLG Frankfurt, a. a. O., begründet die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie  weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts. Wegen des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit zudem verdrängt, so das OLG. Sofern für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wegen des Verwendungsrisikos des Mieters (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) überhaupt Raum ist, müsse das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.

BGH: Baulärm und Mietminderung

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss. Der BGH hat mit diesem Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18 seine Rechtsprechung mit Senatsurteil vom 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14 bestätigt und fortgeführt.

Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert, so der BGH.

Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Hierbei darf von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen der Tatrichter – schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes – nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.

Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher – und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters – entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts – auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung – dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen, so der BGH.

BGH: Mietminderung und Duldung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Mieter

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 10. April 2019, Az. VIII ZR 12/18 hingewiesen.

Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 in verschiedenen Verfahren Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.

Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung vom 2. März 2016 ließen die Mieter durch ihren Prozessbevollmächtigten erklären, sie seien wegen eines damals noch nicht abgeschlossenen Berufungsverfahrens zwischen ihnen und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer "Vernichtung von Beweissachverhalten" und einer "Beweisvereitelung" gleichkomme.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass den Mietern seit März 2016 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht zustehen konnte, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 96/09, aaO mwN). Es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung – hier in Gestalt der Mängelbeseitigung – ablehnt. Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin führten, in welchem die von den Beklagten im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hätten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können, so der BGH.

LG Berlin zur Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft

Nach Ansicht des LG Berlin (Urteil vom  07.06.2017, Az. 18 S 211/16) rechtfertigt eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätze) wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

Das Gericht bezeichnet in diesem Zusammenhang die Bolzplatzentscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 29.02.2015, Az. VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 ff und IMR 2015, 310) als nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann, so das LG Berlin. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter nach der dort vertretenen Ansicht auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

Das Minderungsrecht des Mieters davon abhängen zu machen, ob der Vermieter von dem störenden Dritten Unterlassung oder Ausgleich der Nutzungsbeeinträchtigungen verlangen kann, erscheint dem Landgericht Berlin  deswegen nicht überzeugend, weil die nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH im Verhältnis der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu berücksichtigenden Interessen mit denen der Mietvertragsparteien nicht korrelieren.

Aktuell: BGH: Keine Mietminderung wegen Diebstahls einer vereinbarungsgemäß eingelagerten Einbauküche

Der Diebstahl einer vereinbarungsgemäß im Keller einer Eigentumswohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung. Entsprechend hat die der BGH mit Urteil vom 13. April 2016, Az. VIII ZR 198/15 entschieden (Vorinstanzen: Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 15. Oktober 2014 Az. 2 C 231/14, Berufungsverfahren: Landgericht Berlin, Urteil vom 4. August 2015, Az. 63 S 378/14).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt war die KlägerinMi eterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26. März 1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Klägerin eine Gesamtmiete in Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel.

Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte sich damit einverstanden, machte dies aber von bestimmten Bedingungen abhängig, die die Klägerin akzeptierte. Die Parteien vereinbarten (unter anderem), dass die Klägerin die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin den ursprünglichen bauseitigen Zustand wieder herzustellen habe. Die Klägerin zahlte nach dem Einbau der eigenen Küche zunächst die bisherige Miete (inklusive des für die Küche ausgewiesenen Zuschlags) weiter. Am 9. Februar 2014 wurde die von ihr in einem Kellerraum gelagerte Küche entwendet. Ihre Versicherung zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 €, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin meint, die in der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 für die Nutzung der Einbauküche der Beklagten vorgesehene anteilige Miete nicht mehr entrichten zu müssen, da diese Küche ihr infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe.

Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monatlich 15,59 € seit dem 1. März 2014 gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr dagegen auf die Berufung der Klägerin stattgegeben und die Revision zugelassen.

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führe nicht zur Minderung der Miete. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Klägerin die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber – vorrangig im Interesse der Beklagten für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses – aufzubewahren hatte, haben die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die Beklagte die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und von der Klägerin derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung ist also keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Mietminderung  i. S. § 536 Abs. 1 BGB führender Mangel der Mietsache nicht vorliege, so der BGH.

Die Beklagte verhält sich nach Ansicht des BGH auch nicht treuwidrig, indem sie einerseits die von der Versicherung der Klägerin gezahlte Versicherungssumme in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag war allein als geldwerter Ausgleich für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat. Die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom 22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass die Klägerin während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte.

Aktuell: BGH: Verkehrslärm und Mietminderung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 19.12.2012 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 152/12).

Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.

Die Klägerin akzeptierte die von den Beklagten vorgenommene Mietminderung nicht und nahm diese auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und – unter Klageabweisung im Übrigen – die Verurteilung der Beklagten auf Zahlung von 553,22 € nebst Zinsen ermäßigt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Nach Ansicht des BGH reicht es es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.