Ihr-Recht-Blog

24. Juli 2018

OLG Karlsruhe zur Abnahmeregelung durch Sachverständigen im Bauträgervertrag

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (…), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 10.04.2018, Az. 8 U 19/14 erkannt.

Entsprechend hatten die von einem seitens des Bauträgers beauftragten Sachverständigen durchgeführten (Teil-) Abnahmen mangels wirksamer (Unter-) Bevollmächtigung keine Wirkung für und gegen den Käufer entfaltet. Der Bauträger hatte sich bezüglich bestimmter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Einrede der Verjährung berufen. Mangels wirksamer Abnahme der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Leistungen hat die Verjährung der diesbezüglichen Mangelbeseitigungsansprüche des Erwerbers noch nicht zu laufen begonnen und war deshalb ausgeschlossen, so das OLG.

18. Mai 2018

BGH zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum an einen Miteigentümer

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zu Stande (Anschluss an BGH, Urteile vom 08.01.1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12.1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 – II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 – II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 25.04.2018, Az. VIII ZR 176/17 hingewiesen.

Der BGH weiter: dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rz. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 – VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rz. 21).

Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist.

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