Ihr-Recht-Blog

17. Februar 2021

BGH zur Gleichstellung einer modernisierten Mietwohnung mit einem Neubau

Der BGH hat sich mit Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18 mit der Frage befasst, wann eine modernisierte Mietwohnung einem Neubau gleichgestellt ist.

Nach Ansicht des BGH ist eine Modernisierung von Wohnraum umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB – und damit wesentlich für die Frage der Bemessung bei Mietbeginn -, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist, so der BGH,  dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt nach Ansicht des BGH dann vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

21. Oktober 2015

OLG Düsseldorf: Modernisierungsmaßnahmen und Urheberrecht des Architekten

Der Architekt muss eine Beeinträchtigung seines Urheberrechts hinnehmen, wenn diese durch begründete Interessen des Eigentümers, z. B. Erfüllung gesetzlicher Vorgaben oder Modernisierung zur Verbesserung der Wärmedämmung, gerechtfertigt ist. Darüber hinaus sind Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aufgrund eines Architekten-Urheberrechts, wenn der Architekt Veränderungen über mehr als 20 Jahre hinweg ohne Beanstandung hingenommen hat.

Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit – allerdings noch nicht rechtskräftigem – Urteil vom 08.09.2015, Az. 20 U 75/14 abgestellt.

Das OLG hat zwar auf die herrschende Rechtsprechung des BGH hingewiesen, wonach ein Bauwerk oder ein Teil eines Bauwerks nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 UrhG urheberrechtlichen Schutz genießt, wenn es aus der Masse des alltäglichen Bauschaffens herausragt, also eine ausreichende schöpferische Individualität, eine künstlerische Qualität aufweist. Für die Beurteilung der Schöpfungshöhe eines Werkes der Baukunst ist der ästhetische Eindruck maßgeblich, den das Werk nach dem Durchschnittsurteil des für Kunst empfänglichen und mit Kunstfragen einigermaßen vertrauten Menschen vermittelt. Es kommt nicht auf die ästhetischen Feinheiten an, die ein auf dem Fachgebiet arbeitender Fachmann herausfühlt. Deshalb ist für die Feststellung der Schöpfungshöhe die Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig nicht erforderlich (vgl. BGH, GRUR 2008, 984 – St. Gottfried; GRUR 1999, 230 – Treppenhausgestaltung; GRUR 1962, 107 – Kircheninnenraumgestaltung).

Das OLG bejahte nach Überprüfung zwar die Schutzfähigkeit des Architektenwerkes. Dass im streitgegenständlichen Architektenvertrag ausgeführt war, dass "dem Architekten im Übrigen das Urheberrecht verbleibt“, lässt die Prüfungsnotwendigkeit der Schöpfungshöhe nicht entfallen. Denn die Schutzfähigkeit eines Werkes kann nicht vereinbart werden. Diese ist der Dispositionsfähigkeit der Parteien entzogen. Entweder erreicht der zu beurteilende Gegenstand die im Urheberrecht verlangten Schutzvoraussetzungen oder er erreicht sie nicht. Die Schutzfähigkeit ist von Amts wegen zu prüfen (vgl. BGH, GRUR 1991, 533).

Die vom OLG vorgenommene Interessenabwägung der Belange des Urhebers einerseits und der des Eigentümers andererseits fiel, so das OLG “eindeutig” zugunsten der Beklagten als Eigentümerin des Gebäudes aus.

Das OLG verwies insoweit auf die von der Rechtsprechung  entwickelten Kriterien, die aber nicht als starre und allgemeingültige Regeln aufzufassen sind. So könne die Interessenabwägung zu einem engeren oder weiteren Freiheitsspielraum des Nutzers führen (vgl. BGH, GRUR 1974, 675 (676) – Schulerweiterung; BGH, GRUR 1971, 35 (37) – Maske in Blau) und je nach Art der Werknutzung unterschiedlich ausfallen (vgl. BGH, GRUR 1989, 108 – Oberammergauer Passionsspiele II). Ein maßgeblicher und wesentlicher Abwägungsfaktor sei der individuelle Schöpfungsgrad, da das Interesse des Urhebers an der unveränderten Erhaltung seines Werkes hiervon beeinflusst wird. Je größer die Gestaltungshöhe ist, desto stärker sind die persönlichen Bindungen des Urhebers an sein Werk und um so höher ist das Erhaltungsinteresse zu bewerten (vgl. BGH, GRUR 2008, 984 Rz. 27 – St. Gottfried; BGH, GRUR 1974, 675 (676) – Schulerweiterung). Selbst die Annahme eines hohen individuellen Schöpfungsgrades dürfe aber nicht dazu führen, dass Änderungen dann generell ausgeschlossen sind, weil ansonsten die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung geforderte Interessenabwägung obsolet wäre und dies quasi zu einer Nutzungsberechtigten führen würde, so das OLG.

10. Oktober 2011

BGH: Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung des Vermieters

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , — ihrrecht @ 15:21

Der Bundesgerichtshof hat am 28. September 2011 – VIII ZR 242/10 – eine Entscheidung zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung getroffen.

Nach Ansicht des unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs erfordert der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter vielmehr eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, so der BGH, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

Im entschiedenen Fall kündigten die Vermieter dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen im Zusammenhang mit der Anbringung von Balkonen am Anwesen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Der BGH sah die o. g.  Anforderungen durch das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall als erfüllt an, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

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