OLG Düsseldorf zum Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung

Ein Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung ist kein Bauträgervertrag, so das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2022, Az. 24 U 49/21.

Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, so das OLG Düsseldorf im Anschluss an BGH, IBR 2007, 429; OLG München, IBR 2022, 575

Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung – im Gegensatz zu einer „Kernsanierung“ – entsprechen, so das OLG weiter.

BGH zur Gleichstellung einer modernisierten Mietwohnung mit einem Neubau

Der BGH hat sich mit Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18 mit der Frage befasst, wann eine modernisierte Mietwohnung einem Neubau gleichgestellt ist.

Nach Ansicht des BGH ist eine Modernisierung von Wohnraum umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB – und damit wesentlich für die Frage der Bemessung bei Mietbeginn -, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist, so der BGH,  dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt nach Ansicht des BGH dann vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

BGH: Keine Mietminderung bei Schimmelpilzgefahr!

Allein schon die Gefahr von Schimmelbildung rechtfertigt noch keine Mietkürzung. Entsprechend hat dies der BGH mit Urteilen vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 entschieden und darauf hingewiesen, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

In beiden Verfahren hatte das Berufungsgericht (Vorinstanzen: VIII ZR 271/17: Amtsgericht Reinbek, Urteil vom 7. April 2017, Az. 13 C 682/14 sowie Landgericht Lübeck,  Urteil vom 17. November 2017, Az. 14 S 107/17; VIII ZR 67/18: Amtsgericht Reinbek, Urteil vom 23. Dezember 2016, Az. 17 C 288/15 sowie Landgericht Lübeck, Urteil vom 15. Februar 2018; Az. 14 S 14/17) eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt und im Verfahren VIII ZR 271/17 die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 € zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Dies hat es jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung" bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" nicht verhindern könnten. Denn von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar.

Dem ist der BGH entgegengetreten und hat darauf hingewiesen,  dass ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraussetze. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und von ihm aufgestellter "Grundsätze zeitgemäßen Wohnens" hergeleitet hat, hat der BGH als mit geltendem Recht nicht vereinbar angesehen. Sie lässt sich auch nicht unter Rückgriff auf eine Senatsentscheidung begründen, die in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung ist diese Entscheidung nicht übertragbar.

Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertigt es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich läuft die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft.

Auch trifft die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu, das den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für einen Mieter unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend ist der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der BGH keine Anhaltspunkte.

OLG Karlsruhe zur Verhältnismäßigkeit der Nacherfüllung

Werden beim Neubau eines Wohnhauses Dachflächenfenster eingebaut, die entgegen der Baubeschreibung nur eine 2-fach Wärmeschutz-Verglasung – statt einer 3-fach Wärmeschutz-Verglasung – aufweisen, liegt ein Mangel im Sinne von § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vor. Bei der Frage, ob eine Nacherfüllung unverhältnismäßig ist (§ 635 Abs. 3 BGB), sind sämtliche Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Der Auftraggeber hat unter Umständen an der Einhaltung bestimmter Wärmeschutz-Standards auch dann ein nachvollziehbares Interesse, wenn die Auswirkungen auf die Höhe seiner Heizkosten nur gering sind. Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 01.02.2018, Az. 9 U 52/17 hingewiesen und die Verpflichtung des Auftragnehmers zum Austausch dreier Dachflächenfenster bejaht.

Der Auftragnehmer vertrat die Auffassung, die Klägerin könne keine Nacherfüllung verlangen, da diese für die Beklagte mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Aus dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. ergebe sich, dass die Klägerin bei einer Dreifach-Verglasung bei den Heizkosten eine Ersparnis von lediglich 8,10 Euro pro Jahr erzielen würde. Der von der Klägerin verlangte Austausch der drei Fenster wäre jedoch für die Beklagte mit unzumutbaren Kosten verbunden, welche sie auf 6.700,00 Euro brutto bezifferte. Die Klägerin habe kein billigenswertes Interesse an der Durchsetzung der Nacherfüllung. Die Zweifach-Verglasung führe nicht zu einer wirtschaftlich messbaren Minderung des Verkehrswerts.

Der Senat wies demgegenüber darauf hin, daß es es nicht nur um konkrete Folgen für die Heizkosten gehe. Vielmehr spielt die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards bei Neubauten generell für die Wertvorstellungen von Erwerbern eine Rolle. Es kann dahinstehen, ob der Einbau von drei Fenstern, die nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen, Auswirkungen auf den Verkehrswert der Wohnung hat. Es ist jedoch zumindest davon auszugehen, dass sich ein fachkundiger Kaufinteressent bei einer Eigentumswohnung in der Regel für die Fenster interessiert und gegebenenfalls die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards prüft oder vom Verkäufer erfragt. Das bedeutet, dass die Klägerin im Falle eines Verkaufs der Wohnung – unabhängig von der Frage einer Offenbarungspflicht – damit rechnen muss, dass die Frage nach dem Wärmeschutz der Dachflächenfenster (Zweifach-Verglasung oder Dreifach-Verglasung) zum Bestandteil von Vertragsverhandlungen werden kann. Es geht für die Klägerin, die gegenüber der Beklagten auf einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung besteht, mithin nicht nur um bestimmte Heizkosten, sondern auch um die Einhaltung bestimmter Merkmale, die auf dem Wohnungsmarkt – neben anderen Merkmalen – allgemein als mitbestimmend für den Wert einer Wohnung angesehen werden.

OLG Braunschweig zu den Anforderungen bei Umbau in Wohnraum

Verpflichtet sich der Auftragnehmer dazu, eine Kaserne zu Wohnungen umzubauen, hat er die Arbeiten durchzuführen, die nach Umfang und Bedeutung insgesamt mit Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Hierauf hat das OLG Braunschweig mit Beschluss vom 30.11.2015, Az. 8 U 78/14 abgestellt; der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 29.03.2017, Az. VII ZR 302/15 die insoweit erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Diese Verpflichtung des Auftragnehmers hatte im entschiedenen  Fall u. a. zur Folge, daß nicht nur ein Schallschutz entsprechend den Schalldämmwerten nach DIN 4109 geschuldet war, sondern nach Ansicht des Gerichts vielmehr ist bezüglich der Trittschalldämmung der übliche Komfortstandard vereinbart ist.

Der Senat hat darauf abgestellt, daß vorliegend eine Umnutzung der Räumlichkeiten von einer Kaserne und damit aus dem Bereich des Nichtwohnungsbaus zu Wohnungen, die für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen dienen, stattgefunden hat, was stets mit erheblichen Änderungen im Bestand des Objektes einhergeht. Dies folgt auch daraus, dass hier unstreitig eine Baugenehmigung erforderlich gewesen ist. Es kam daher nicht darauf an, ob in anderen Bereichen des Objekts vorhandenes Parkett nur abgeschliffen werden sollte. Entscheidend ist, dass jedenfalls für die Bereiche, bei denen neues Parkett aufgebracht worden ist, ein Werk vereinbart wurde, das dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard einer neu gebauten Wohnung entspricht.