Ihr-Recht-Blog

17. April 2018

OLG Koblenz zur Formbedürftigkeit eines Vertragsstrafeversprechens bei Nichterwerb einer Immobilie

Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.

Hierauf hat das OLG Koblenz mit Beschluss vom 24.10.2017, Az. 10 U 1249/16 abgestellt.

In dem der Entscheidung des OLG Koblenz zugrundeliegendem Sachverhalt war der dortige Kläger Eigentümer eines Grundstückes, das die Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.09.2015 anmieteten. Der Kläger gestattete den Beklagten die Vornahme näher bezeichneter Arbeiten im Objekt. Der Mietvertrag enthält darüber hinaus die Klausel: "Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,- Euro. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,- Euro wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die, gleich aus welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadenersatzpflichtig. Die Höhe des Schadenersatzes wird mit 10.000,- Euro vereinbart."

Die Beklagten kündigten den Mietvertrag, der Kaufvertrag kam nicht zustande. Der Kläger begehrt Zahlung von 10.000,- Euro aufgrund der Vereinbarung vom 15.09.2015 und unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes wegen des Zustandes des Objektes bei Rückgabe an ihn. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil seine Klage abgewiesen (LG Koblenz, Urteil vom 20.09.2016, Az. 1 O 153/16). Das OLG Koblenz hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Senat weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass die vorbezeichnete Klausel nicht den Formerfordernissen des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einen Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Formbedürftig ist eine Vereinbarung, die für denn den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs des Eigentums an einem Grundstück ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und dadurch einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb desselben begründen. Das gilt auch für das Vertragstrafversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 – VII ZR 313/78 – BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f.; Urteil vom 19.09.1989 – XI ZR 10/89 – NJW 1990, 391; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07 – NJW -RR 2008, 824; Urteil vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 947; Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Auflage 2017, BGB § 311 b Rn. 13 m. w. N.). Sämtliche Abreden sind formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Geschäft zusammensetzt, also sämtliche Gegenstände, die ein Teil zum Vertragsinhalt erheben möchte, wenn der andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81 – BGHZ 85, 315, 317 = NJW 1983, 563 f.; BeckOK BGB, Bamberger/Roth-Gehrlein, BGB, 42. Edition, § 311 b Rn. 20).

Zutreffend lege das Landgericht dar, dass es sich der vereinbarten Schadensersatzregelung um ein Vertragsstrafeversprechen handele, für den Fall, dass eine der Parteien den vorgesehenen über den Verkauf der Immobilie nicht unterzeichne. Die Vereinbarung ist unstreitig nicht notariell beurkundet worden. Die Androhung einer Zahlungspflicht für den Fall des Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der geeignet ist, Druck auf die Beklagten auszuüben, den beabsichtigten Kaufvertrag abzuschließen, so das OLG.

24. Mai 2011

Aktuell: EuGH: Ausländer als Notare

Filed under: Verfassungsrecht — Schlagwörter: , , , , , , — ihrrecht @ 12:18

In Deutschland, Österreich, Luxemburg, Belgien, Frankreich und Griechenland ist der Notarberuf bislang den eigenen Staatsbürgern vorbehalten. Nach einer Entscheidung des EuGH vom heutigen Tage  müssen  diese Staaten den Notarberuf auch für EU-Ausländer öffnen. Denn die Tätigkeit der Notare sei keine „Ausübung öffentlicher Gewalt“, der Vorbehalt der eigenen Staatsangehörigkeit sei daher eine unzulässige Diskriminierung, so der EuGH heute (Az.: C-54/08).

Den Zugang zum Beruf des Notars hätten die Staaten aber nur dann beschränken dürfen, wenn die Tätigkeiten mit der Ausübung öffentlicher Gewalt verbunden wären.  Dies sei allerdings nicht der Fall, so der EuGH, vielmehr sei die Hauptaufgabe von Notaren das Beurkunden von Akten und Verträgen, wobei sich die Parteien vorher schon auf deren Inhalt geeinigt haben müssten. Der Notar könne dabei zwar Änderungen vorschlagen, es sei ihm aber nicht möglich, dies Kraft seines Amtes einseitig zu tun. Daher seien die Beurkundungen letztlich „nicht mit einer unmittelbaren und spezifischen Ausübung öffentlicher Gewalt verbunden“.

Der EuGH hat damit allerdings noch nicht entschieden, ob Deutschland auch die Ausbildung zum Notar in einem anderen Land anerkennen muß. Somit könnte ein Bewerber nach derzeitigem Rechtsstand zwar die EU-Staatsbürgerschaft aufweisen, müßte aber ansonsten die übrigen Voraussetzungen für die Zulassung als Notar in Deutschland und damit auch die Ausbildung nach deutschem Recht nachweisen.

30. Dezember 2009

Testament nur beim Notar? Falsch!!

Filed under: Erbrecht — Schlagwörter: , , , — ihrrecht @ 13:55

Notare respektive ihre Interessenvertretungen werben derzeit vor dem Hintergrund der Änderungen im Erbrecht wieder verstärkt mit der Errichtung von Testamenten vor dem Notar. Dabei kann bei einem rechtsunkundigen Leser der Eindruck entstehen, die Errichtung eines Testamentes sei nur bei einem Notar wirksam und möglich.

Dieser Eindruck ist falsch!

Gemäß § 2247 BGB kann der Erblasser ein Testament durch eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung unterrichten. Über den Inhalt des Testamentes und seine Konsequenzen kann sie ein entsprechend qualifizierter Rechtsanwalt beraten. Die Hinzuziehung eines Notars ist hierbei nicht erforderlich!

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