Ihr-Recht-Blog

13. Januar 2021

BGH zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII ZR 108/20 einmal mehr darauf abgestellt, dass es für eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung erforderlich ist, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel – begründet wird.

Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz – zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hinweise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007, Az. VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.).

Allerdings, so der BGH weiter, bedarf es Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten sind, nicht in jedem Fall. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, Az. VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, Az. VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020, Az. VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.).

6. Februar 2017

BGH: Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung

Mieter, die ihre Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht räumen, müssen mit hohen Nachzahlungen rechnen – auch dann, wenn sie die vertraglich vereinbarte Miete bereits weiterzahlen. Der Vermieter darf für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, soweit diese die vereinbarte Miete übersteigt. Entsprechend hat der BGH mit am 03.02.2017 veröffentlichten Urteil vom Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16 entschieden, daß die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen ist.

Der BGH hat damit die Revision der beklagten Mieter gegen das Urteil des Landgerichts München I – 15. Zivilkammer – vom 27. Januar 2016, Az. 15 S 8361/15 zurückgewiesen, mit welchem den Mietern, die nach Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters noch ca. 1,5 Jahre im Haus wohnen blieben und die Miete inkl. Nebenkosten in Höhe von 1050,00 € monatlich weiterzahlten, nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Miete eine Nachzahlung von rund 7000,00 € auferlegt hatte.

Der BGH hat damit einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung, wonach sich die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete im Sinne von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB bei der Beendigung von Wohnraummietverhältnissen nicht nach der ortsüblichen Neuvertragsmiete bestimme, sondern vielmehr gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB der dort vorgegebene vierjährige Bezugszeitraum zu berücksichtigen sei, eine Absage erteilt.

Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Entschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehene Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geänderten Bestandsmieten, sehe bereits der Wortlaut des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB nicht vor. Zudem besteht der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie – wie in dem hier gegebenen Fall der Eigenbedarfskündigung – selbst nutzen will, so der BGH.

Mit Recht habe das Berufungsgericht des Weiteren auf die Gesetzessystematik abgestellt. Anders als § 546a BGB, der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf (laufende) Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten.

16. Juni 2010

Aktuell: BGH: Einfacher Mietspiegel reicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus!

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , , — ihrrecht @ 11:16

Nach einer heute verkündeten Entscheidung des BGH dürfen  die Gerichte auf Grundlage einfacher, ortsüblicher Mietspiegel entscheiden, ob ein Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist oder nicht. Ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel mit wissenschaftlichem Gutachten eines vereidigten Sachverständigen muss dagegen nicht zwingend herangezogen werden (BGH; Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09).

Im Ausgangsfall ist der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Er stützt sein Verlangen darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,58 € pro Quadratmeter liege. Bei der Berechnung dieser Miete sei der Mietspiegel von Schorndorf zugrunde zu legen, da es sich bei der Stadt Schorndorf um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Mieters zurückgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Der erkennende Richter entscheide unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. In diesem Rahmen sei auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels zulässig.

Diesen Überlegungen hat sich der BGH angeschlossen. Der örtliche Mietspiegel sei gerade dann ein wichtiges Indiz für die Ortsüblichkeit der Miete, wenn er sowohl von den Mieter- als auch von den Vermieterverbänden erstellt wurde. Das sei hier der Fall gewesen. Der Mieter habe keine qualifizierten Argumente vorgetragen, wieso die im Mietspiegel angegebenen Mietpreise überhöht seien. Ein einfaches pauschales Bestreiten reiche insoweit nicht aus, so der BGH.

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