LG München zum Maklerhonorar bei unterschiedlicher Provisionshöhe

Seit dem 23.12.2020 gilt bei Maklerverträgen, bei denen der Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig wird, die Regelung des § 656 c BGB.

Das LG München hat mit Urteil vom 30.01.2023, Az. 2 O 4028/21 entschieden, dass ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses, der eine unterschiedliche Höhe der Provision für Verkäufer und Käufer vorsieht, gem. § 656c Abs. 1 BGB unwirksam ist und der Makler hat keinen Anspruch auf den unwirksam vereinbarten Maklerlohn hat.

Dabei ist es ausreichend, wenn der Maklervertrag mit einer der Parteien nach dem Stichtag (23.12.2020) geschlossen wurde (Staudinger/Arnold (2021) BGB § 656c, Rn. 1 mHa Fischer NJW 2020, 3553, 3557 f). Das ergibt sich nach Ansicht des LG München auch aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift, wonach auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23.12.2020 entstanden sind, die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiter anzuwenden sind.

§ 656c BGB und § 656d BGB regeln das sogenannte Halbteilungsprinzip (BT-Drs 19/15827 S. 22). Dieses soll, genau wie das Bestellerprinzip (§ 2 Absatz 1a WoVermG) vermeiden, dass Makler übermäßig von einem Marktversagen auf angespannten Immobilienmärkten profitieren. Bei angespannter Marktlage unterliegt die Provisionshöhe keinem Leistungswettbewerb, wenn der Erstveranlasser der Maklertätigkeit, wie häufig, der Verkäufer ist. Dieser kann aufgrund seiner Marktposition in der Regel durchsetzen, dass die Bezahlung der von ihm veranlassten Maklertätigkeit vom Käufer übernommen wird (BT-Drs. 19/15872 S. 10). So kommt es zum Auseinanderfallen von Kostenveranlassung und Kostentragung. Das führt dazu, dass der Verkäufer, anders als bei funktionierendem Preiswettbewerb, keinen direkten Anreiz hat, den Preisvorstellungen des Maklers entgegenzutreten, denn die Lasten trägt ohnehin ein Dritter. Somit unterbleibt häufig eine kritische Prüfung, ob die Tätigkeit des Maklers überhaupt ihr Geld wert ist. Das Bestellerprinzip (§ 2 Absatz 1a WoVermG) wirkt dem entgegen, indem es den Makler zwingt, seine Provision ausschließlich beim Erstveranlasser durchzusetzen. Das Halbteilungsprinzip ist demgegenüber abgeschwächt, es verbessert lediglich die Verhandlungsposition der zweiten Hauptvertragspartei. Der Makler kann seinen Lohn ihr gegenüber nur in der Höhe durchsetzen, die er mit dem Erstveranlasser ausgehandelt hat. Diese Halbteilung soll zum Schutz des Käufers ausreichend sein, da der Makler häufig auch seinen Interessen diene (BT-Drs. 19/15827 S. 9). Der zwingende gesetzliche Schutzmechanismus gilt nicht für alle Maklerverträge, sondern nur für diejenigen mit besonders schutzbedürftigen Käufern, das sind die Fälle des § 656b BGB. § 656c BGB ist nicht abdingbar (Grüneberg/Retzlaff, BGB, 81. A., § 656c Rz. 1 aE).

Rechtsfolge der unterschiedlichen Vereinbarung ist die Nichtigkeit. Diese ist endgültig und kann nicht einseitig durch den Makler dadurch beseitigt werden, dass er schließlich doch nur den geringeren Betrag gegenüber einer Vertragspartei verlangt. Sonst hätte es der Makler in der Hand, die Unwirksamkeit des Vertrages zu beeinflussen, so das LG.

LG Münster zur Darlegungs- und Beweislast bei Rückforderung des Maklerlohns

Das LG Münster hat sich mit Urteil vom 15.12.2022 – 8 O 212/22 mit der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage befasst, wem die Darlegungs- und Beweislast im Falle der Rückforderung des Maklerlohns nach § 656c I BGB (Anspruch bei Tätigkeit für beide Parteien trifft.

Nach Ansicht des LG Münster liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nach § 656c Abs. 1 BGB nicht bei dem Makler, sondern bei dem Kaufinteressenten, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.

Auch eine Pflicht zur Urkundenvorlegung im Rahmen eines Auskunftsanspruchs der Kunden gegenüber dem Makler besteht nach Ansicht des LG Münster nicht. Zwar wird verschiedentlich in der Literatur gefordert, dass es im Rahmen von § 656c BGB einen solchen Auskunftsanspruch des Maklerkunden bzw. eine Auskunftspflicht des Maklers geben müsse (etwa Fischer, NJW 2021, 1202, sowie derselbe in Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 656c Rn. 12; Herrler in Staudinger/Arnold (2021), BGB, § 656c Rn. 6, 8; Würdinger in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 656c (Stand: 17.12.2020) Rn. 12; a.A. Meier in BeckOGK, Stand 01.11.2022, BGB § 656c Rn. 14-16). Denn selbst wenn man einen solchen Auskunftsanspruch bejaht, so kann daraus nicht zusätzlich auch noch ein Belegvorlageanspruch wie bei einer Rechenschaftspflicht (§ 259 Abs. 1 BGB) konstruiert werden. Dies wäre mit der gesetzgeberischen Wertung, die einen Nachweis einer Maklerlohnzahlung gegenüber dem Maklerkunden ausdrücklich in den Überwälzungsfällen, nicht aber in den Doppeltätigkeitsfällen vorgesehen hat, nicht zu vereinbaren. Überdies muss ein Belegvorlageanspruch auch nicht zur Wahrung der berechtigten Interessen der Kläger (vgl. § 241 Abs. 2 BGB) geschaffen werden. Denn die Kläger haben in einem solchen Fall auch ohne solche Hilfe zumutbare Mittel an der Hand, um den ihnen obliegenden Beweis eines Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB zu führen. Sie können insbesondere den Verkäufer und ggf. auch die Mitarbeiter des Maklers als Zeugen für diese Behauptung benennen, und diese müssten dann wahrheitsgemäß vor Gericht Auskunft darüber geben, ob eine Provision in gleicher Höhe vereinbart, gezahlt und nicht erlassen wurde.

OLG Frankfurt zur Vorkenntnis beim Maklervertrag

Für das Zustandekommen des Maklervertrags genügt das Anbieten des Objekts unter Hinweis auf die Provisionspflicht, wenn der Interessent sich Objektangaben geben lässt und die Maklerdienste in Anspruch nimmt. Wendet der Interessent eine bestehende Vorkenntnis ein, so hat er dies dem Makler mitzuteilen (OLG Frankfurt, Urteil vom 06.07.2022, Az. 13 U 84/21).

Das Zustandekommen eines Maklervertrages setzt übereinstimmende Willenserklärungen des Maklers und des Interessenten im Sinne von Angebot und Annahme gemäß §§ 145 ff. BGB voraus, die auf den Abschluss eines Maklervertrages im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB gerichtet sind. Erforderlich ist somit bei jedem der Beteiligten ein Verhalten, das als entsprechende Willenserklärung im Sinne eines Angebots bzw. einer Annahme gewertet werden kann. Hierbei wird ein Angebot des Maklers häufig in der Übermittlung eines Exposes mit Provisionsverlangen zu erblicken sein. Demgegenüber liegt allein darin, dass ein Interessent sich Maklerleistungen gefallen lässt, noch nicht notwendigerweise eine Willenserklärung dahingehend, dass er mit dem Makler in Vertragsbeziehung treten möchte (vgl. BGH, NJW 84, 232; BGH, Urt. v. 23.10.1980, Az. IVa ZR 27/08 – WM 80, 1396 m.w.N.). Erforderlich ist auf Seiten des Interessenten für die Annahme des Zustandekommens eines Maklervertrages nämlich mindestens, dass er Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird (Köln, WM 89, 693). Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrages ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er – wie vorliegend – aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss (BGH, NJW 17, 1024), was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt (BGH, NJW-RR 10, 257) oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt (BGH, NJW 86, 177, 05, 3779).

Der BGH hat insbesondere dann, wenn der Interessent von einem eindeutigen und ausdrücklichen Provisionsverlangen des Maklers Kenntnis hat, wie hier, und sich unter Bezug auf die Anzeige beim Makler meldet oder Maklerleistungen, wie zum Beispiel einen Besichtigungstermin nachfragt (BGH, NJW 17, 1024) bzw. in Anspruch nimmt (BGH, NJW-RR 99, 361, 07, 499), das Zustandekommen eines Maklervertrages angenommen. Von einem Maklervertrag ist somit immer dann auszugehen, wenn der Makler – hier die Klägerin – ein Grundstück unter Hinweis auf die Provisionspflicht anbietet und ein Interessent – hier die Beklagte – sich Objektangaben machen lässt und weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt (vgl. bereits BGH in NJW 67, 1365). Dies gilt nach der obergerichtlichen Rechtsprechung auch für eine Anzeige im Internet (vgl. Hamm, NJW-RR, 13, 170).

Vom Zustandekommen des Maklervertrages ist der für die Entstehung des Provisionsanspruchs zusätzlich erforderliche Kausalzusammenhang zwischen den erbrachten Maklerleistungen und dem Vertragsschluss zu unterscheiden. Allerdings muss die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Abschluss des bzw. der Hauptverträge nicht allein oder gar hauptsächlich, sondern lediglich mitursächlich geworden sein (BGH, NJW-RR 88, 942).

Im vorliegenden Fall hatte das Landgericht als erstinstanzliches Vorgericht verkannt, dass die Vermutungsregelung hinsichtlich des ursächlichen Zusammenhangs zwischen der Maklerleistung und dem Zustandekommen der Hauptverträge nach der Rechtsprechung des BGH gilt, weshalb es im Weiteren, auf der Grundlage seiner unzutreffenden Rechtsansicht, insoweit folgerichtig, die Beweislast zu Unrecht der Klägerin aufgebürdet hat.

Richtigerweise hätte das Landgericht den ursächlichen Zusammenhang zwischen den Maklerleistungen und dem Zustandekommen der Verträge, die nach der Rechtsprechung des BGH geltende Vermutungsregel für die Ursächlichkeit annehmen müssen, da die Hauptverträge in einem angemessenen Zeitraum nach der Maklertätigkeit unstreitig abgeschlossen worden sind. Die vom BGH insoweit entwickelten Grundsätze gelten sowohl für die vorliegend zum Tragen kommende Maklernachweistätigkeit (BGH NJW 06, 3062) als auch im Grundsatz für – eine vorliegend nicht streitgegenständliche – Vermittlungstätigkeit (Zweibrücken, NJW-RR 99, 1502).

BGH zur Verlängerungsklausel in Maklerverträgen

Kündigt man einen Maklervertrag nicht rechtzeitig, so darf sich dieser grundsätzlich automatisch immer weiter verlängern. Dies hat der BGH in Karlsruhe am 28.05.2020 entschieden (Urt. v. 28.05. 2020 Az. I ZR 40/19).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt ist die Klägerin  als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.

Nach Ansicht des BGH kann ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall wurde der Provisionsanspruch des Maklers gleichwohl verneint, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam, so der BGH.