Ihr-Recht-Blog

24. Juli 2019

BGH: Mietminderung und Duldung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Mieter

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 10. April 2019, Az. VIII ZR 12/18 hingewiesen.

Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 in verschiedenen Verfahren Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.

Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung vom 2. März 2016 ließen die Mieter durch ihren Prozessbevollmächtigten erklären, sie seien wegen eines damals noch nicht abgeschlossenen Berufungsverfahrens zwischen ihnen und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer "Vernichtung von Beweissachverhalten" und einer "Beweisvereitelung" gleichkomme.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass den Mietern seit März 2016 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht zustehen konnte, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 96/09, aaO mwN). Es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung – hier in Gestalt der Mängelbeseitigung – ablehnt. Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin führten, in welchem die von den Beklagten im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hätten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können, so der BGH.

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