OLG Düsseldorf zum Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung

Ein Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung ist kein Bauträgervertrag, so das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2022, Az. 24 U 49/21.

Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, so das OLG Düsseldorf im Anschluss an BGH, IBR 2007, 429; OLG München, IBR 2022, 575

Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung – im Gegensatz zu einer „Kernsanierung“ – entsprechen, so das OLG weiter.

BGH: Schönheitsreparaturen und Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei Abschluss einer "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.

Insoweit hat der BGH mit Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16 seine bisherige Rechtsprechung, wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen, bestätigt und ergänzt (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).

Nach Ansicht des BGH verpflichtet eine solche Vornahmeklausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben, so der BGH.

BGH: Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Der BGH hat durch 3 Urteile die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen formularmäßig auf Mieter zu übertragen, weiter eingeschränkt (BGH, Urteile vom 18.03.2015, AZ. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13).

Der BGH hat damit seine frühere Rechtsprechung, wonach Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (im Regelfall der Formularmietvertrag) auf den Mieter übertragen werden können, aufgegeben.

Nach Ansicht des BGH können derartige Klauseln bei der gebotenen “kundenfeindlichsten” Auslegung dazu führen, daß die Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müssten, als sie diese selbst vom Vermieter erhalten haben. Der den Mietern im Verfahren VIII ZR 185/14 dafür gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete wurde dort von BGH nicht als angemessener Ausgleich angesehen.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 sah der Mietvertrag zudem noch eine starre Fristenregelung für die Renovierungsarbeiten vor, so daß die Renovierungsverpflichtung bereits aus diesem Grund unwirksam war.

BGH: Wohnung muss bei Auszug neutral gestrichen werden!

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Während der Mietzeit dürfe der Mieter zwar selbst bestimmen, in welchen Farben er die Wände streichen will – zur Rückgabe der Wohnung müsse er sie jedoch wieder in einer Farbe streichen, die für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel sei (BGH, Urteil vom 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12).

In dem vom BGH entschiedenen Fall waren die Beklagten von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.