Ihr-Recht-Blog

12. September 2022

OLG München zur Kündigung eines Bauvertrages per Mail

Die Kündigung eines Bauvertrags ist schriftlich zu erklären. Die Kündigungserklärung muss vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Mit einer Kündigungserklärung per E-Mail mit angehängter pdf-Datei wird das Schriftformerfordernis nicht gewahrt.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 03.02.2022, Az. 28 U 3344/21 Bau hingewiesen.

Gemäß § 8 Abs. 6 VOB/B ist die Kündigung schriftlich zu erklären. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB ist in den Fällen, in denen durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben ist, die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens zu unterzeichnen.

Bei der VOB/B handelt es sich nicht um ein Gesetz, sondern um Allgemeine Geschäftsbedingungen, weshalb § 8 Abs. 6 VOB/B keine gesetzliche Formvorgabe darstellt, so das OLG. Dieser Umstand führte nach altem Recht, also vor Inkrafttreten von § 650h BGB, dazu, dass § 127 Abs. 2 BGB anwendbar war, wonach zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form auch die telekommunikative Übermittlung, also auch die Übermittlung per E-Mail genügte.

Allerdings enthält § 650h BGB für nach dem 31.12.2017 abgeschlossene Bauverträge eine entsprechende Regelung, wonach die Kündigung des Bauvertrags der Schriftform bedarf. Hierbei handelt es sich um eine gesetzliche Formvorgabe.

Der Senat schließt sich der in Ingenstau/Korbion, VOB Teile A und B, Kommentar, 21. Auflage 2020, § 8 Abs. 6 VOB/B, Rn. 3 vertretenen Auffassung an, wonach angesichts dieser neuen gesetzlichen Formvorgabe eine telekommunikative Übermittlung nicht mehr ausreichend ist.

Bei dem im vorliegenden Fall zwischen den Parteien geschlossenen Bauvertrag vom 5./28.2.2019 handelt es sich um einen Bauvertrag im Sinne § 650a Abs. 1 BGB, auf den § 650h BGB und damit § 126 Abs. 1 BGB Anwendung findet, so das OLG München.

25. Oktober 2021

BGH zum Schriftformerfordernis bei nachträglicher Änderung eines Gewerberaummietvertrages

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht .

Der BGH hat mit seinem Beschluss vom 15.09.2021, Az. XII ZR 60/20 seine Rechtsprechung der Senatsurteile IBR 2005, 1197; IMR 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101 fortgeführt.

Die Vorschrift des § 550 BGB soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160 und BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862). Daneben dient § 550 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Senats dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. etwa Senatsurteil BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772 Rn. 35 mwN), wobei der Gesetzgeber mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGB die Grenze benannt hat, bis zu der nicht von einer Langfristigkeit auszugehen ist.

Aus diesen Gesetzeszwecken folgt, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur Miethöhe (vgl. dazu Senatsurteile vom 25. November 2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 Rn. 17 und vom 11. April 2018 – XII ZR 43/17 – NJW-RR 2018, 1101 Rn. 18) nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (in diese Richtung schon Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862; vgl. auch BGH Urteil vom 18. Juni 1969 – VIII ZR 88/67 – WM 1969, 920, 921; KG NZM 2018, 607, 611; BeckOK MietR/ Leo [Stand: 1. Mai 2021] BGB § 550 Rn. 246; Blank/Börstinghaus Miete 6. Aufl. § 550 BGB Rn. 54; Guhling/Günter/Schweitzer Gewerberaummiete 2. Aufl. § 550 Rn. 46; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 6 Rn. 36; Staudinger/V. Emmerich BGB [Updatestand: 13. Juli 2021] § 550 Rn. 42; kritisch Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 14. Aufl. § 550 BGB Rn. 41).

Damit korrespondierend beginnt die Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB auch erst mit Abschluss eines nicht formgerechten Änderungsvertrags, der die Schriftform des ursprünglich formwirksamen Mietvertrags entfallen lässt (vgl. BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948, 949; BGHZ 125, 175 = NJW 1994, 1649, 1651 mwN und Senatsurteil vom 29. März 2000 – XII ZR 316/97 – NJW-RR 2000, 1108, 1109; vgl. auch Senatsurteil vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16 – NJW 2017, 1017 Rn. 22 mwN), so dass die Vertragsparteien einschließlich eines gegebenenfalls in den Vertrag eintretenden Erwerbers sich selbst bei Vorliegen eines Schriftformverstoßes erst nach Ablauf eines Jahres aus der vertraglichen Bindung lösen können.

6. Februar 2019

LG Berlin zur Unterzeichnung eines Gewerberaummietvertrages “i. A.”

Nach Ansicht des LG Berlin ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, sofern auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben wird, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann ( LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018, Az. 26 O 66/18).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Beklagten zu 1) und 2) am 11.7.2011 einen schriftlichen Mietvertrag über das Objekt Xxxxx 3 in Xxxx Berlin einschließlich Hof- und Gartenfläche zur Nutzung als Restaurant/ Biergarten gechlossen. Dabei wurde eine Mietzeit vom 15.7.2011 bis 30.6.2021 vereinbart. Durch Nachtrag vom 9.2.2012 wurden die Beklagten zu 3) und 4) als weitere Mieter in den Vertrag aufgenommen.
Für den Grundstückseigentümer Helmut K. und die ihn nach dem Vertragsrubrum vertretende Xxxxx Gewerbe- und Hausverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Xxxx GmbH) unterzeichnete den Mietvertrag vom 11.7.2011 unter dem Firmenstempel der Vertreterin jemand, der seiner Unterschrift "i.A." voranstellte; den Nachtrag unterzeichnete über dem Firmenstempel der Vertreterin "i.A. S.".

Mit Schreiben vom 3.11.2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.6.2018. Die Beklagten hatten den Einwand erhoben, die Kündigung vom 3.11.2017 sei ohne Wirkung, da der Vertrag fest bis 30.6.2021 geschlossen sei.

Das LG Berlin ging von einer wirksam Kündigung des Mietvertrages aus. Der von den Beklagten mit dem Voreigentümer des Grundstücks geschlossene und gemäß § 566 BGB auf die Klägerin übergangene Mietvertrag sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht bis zum 30.6.2021 fest geschlossen, sondern als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln. Die für das Vertragsverhältnis im Hinblick auf die vereinbarte Mietzeit zwingend gemäß §§ 578, 550 BGB vorgeschriebene Schriftform ist durch den Vertrag nicht eingehalten, § 126 BGB. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Doch lässt sich diesem schriftlichen Vertrag selbst nicht entnehmen, dass dieser durch den Vermieter geschlossen und von ihm autorisiert ist. Indem der auf Seiten des Vermieters Unterzeichnende seine Unterschrift jeweils mit dem Kürzel "i.A." versehen hat, ist nicht davon auszugehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Vertrages übernommen hat, zumal er selbst wiederum lediglich für den gesetzlichen Vertreter der Vertreterin des Vermieters handelte. Vielmehr kann seine Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden (§§ 133, 157 BGB). Es mag sich bei dem Unterzeichner zwar um jemanden gehandelt haben, der von der Vertreterin des Vermieters entsandt war, aber – der Zusatz "i.A." machte es deutlich – nicht um jemanden, der eine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Dies gilt für den ebenfalls gemäß §§ 578, 550, 126 BGB formbedürftigen Nachtrag entsprechend. Ob, wie die Beklagten zu 1) und 2) geltend machen, während der Verhandlungen bei Unterzeichnung des Mietvertrages die unterzeichnende Mitarbeiterin der Xxxx GmbH mehrfach telefonisch wegen einzelner Regelungen bei dem Vermieter Rücksprache gehalten hat, ist unerheblich, weil es nichts daran ändert, dass sie den Vertrag eben nicht als Vertreter – der Vertreterin – sondern nur als Erklärungsbote unterschrieben hat, wobei die behaupteten Telefonate zudem die Unselbständigkeit der Unterzeichnerin deutlich machen. Lassen sich die maßgeblichen Umstände aus der Urkunde nicht entnehmen und mangelt es damit an der erforderlichen Form, führt dies gemäß § 550 BGB zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, aber dazu, dass dieser auf unbestimmte Zeit lief.

30. Mai 2016

BArbG: Mail oder Fax nicht ausreichend für Inanspruchnahme von Elternzeit!

Filed under: Arbeitsrecht — Schlagwörter: , , , , , , , , , — ihrrecht @ 11:26

Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 10. Mai 2016, Az. 9 AZR 145/15 darauf hingewiesen, daß Mail oder Telefax für die Inanspruchnahme der Elternzeit im Regelfall nicht ausreichen.

Wer Elternzeit für den Zeitraum bis zum vollendeten dritten Lebensjahr des Kindes beanspruchen will, muss sie nach § 16 Abs. 1 BEEG spätestens sieben Wochen vor Beginn der Elternzeit schriftlich vom Arbeitgeber verlangen und gleichzeitig erklären, für welche Zeiten innerhalb von zwei Jahren Elternzeit genommen werden soll. Bei der Inanspruchnahme handelt es sich um eine rechtsgestaltende empfangsbedürftige Willenserklärung, durch die das Arbeitsverhältnis während der Elternzeit – vorbehaltlich der Vereinbarung einer Teilzeitbeschäftigung – zum Ruhen gebracht wird. Einer Zustimmung des Arbeitgebers bedarf es nicht. Das Elternzeitverlangen erfordert die strenge Schriftform i. S. § 126 Abs. 1 BGB. Es muss deshalb von der Arbeitnehmerin oder dem Arbeitnehmer eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Ein Telefax oder eine E-Mail wahrt die von § 16 Abs. 1 Satz 1 BEEG vorgeschriebene Schriftform nicht und führt gemäß § 125 Satz 1 BGB zur Nichtigkeit der Erklärung. Allerdings kann sich ein Arbeitgeber aufgrund der Besonderheiten des konkreten Falls treuwidrig verhalten, indem er sich darauf beruft, das Schriftformerfordernis des § 16 Abs. 1 Satz 1 BEEG sei nicht gewahrt.

8. März 2016

OLG Frankfurt: Zur Schriftform der Kündigung von Werkverträgen!

Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: , , , , , , , , , — ihrrecht @ 09:59

Das Einscannen und anschließende Versenden einer unterschriebenen Kündigung eines Werkvertrages wahrt die durch Vertrag vereinbarte Schriftform, so das OLG Frankfurt. Zur Wahrung der durch Vertrag bestimmten schriftlichen Form gehöre auch die telekommunikative Übermittlung. Zu dieser zählen aufgrund des inzwischen modernen technischen Standards und der mittlerweile weiten Verbreitung nicht nur das Telegramm oder Telefax, sondern auch die E-Mail und das Computerfax.

Nachdem die Klägerin  ihre gegen diese Entscheidung des OLG Frankfurt (Beschluss vom 16.03.2015, Az. 4 U 265/14) zum BGH eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde (BGH AZ. VII ZR 69/15) zurückgenommen hat, ist diese nunmehr rechtskräftig.

Das OLG hat darauf hingewiesen, daß das vorgelegte Schreiben der zwischen den Parteien vereinbarten Schriftform entsprach, weil es in ausgedruckter Form keinerlei Unklarheiten bei der Klägerin entstehen ließ, von wem dieses Schreiben stammt, und dass damit die Kündigung des Werkvertrages zum 31.12.2013 begehrt wird. Das Schreiben weist den Briefkopf der Beklagten aus sowie Unterschriften des Geschäftsführers  und der Prokuristin. Ob es sich bei diesem Schreiben um ein zunächst ausgedrucktes, dann unterschriebenes und später wieder eingescanntes Schreiben handelt oder ob dieses Schreiben samt Unterschriften mechanisch hergestellt worden ist, sei unerheblich, da diesbezüglich bei der nach § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB möglichen elektronischen Übermittlung keine Unterscheidung gemacht werde, so das OLG.

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