Ihr-Recht-Blog

29. September 2017

Aktuell: Zwangsräumung und ständig neue “Untermieter”

Um zu verhindern, dass die Räumung trotz entsprechender Titelumschreibungen (§ 727 ZPO) mittels immer neuer "Untermieter" immer wieder vereitelt wird, kann der Vermieter eine strafbewehrte einstweilige Verfügung beantragen, mit der dem vormaligen Mieter die Gebrauchsüberlassungen an Dritte untersagt wird. Diesem Vorgehen kann auch nicht die Möglichkeit eines Klauselumschreibungsverfahrens entgegengehalten werden.

Entsprechend hat das OLG München mit Beschluss vom 04.09.2017, Az. 7 W 1375/17  der Beschluss des Landgerichts München 1 vom 3.8.2017 (Az.: 15 HK O 11406/17) aufgehoben und  der Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, über – näher bezeichnete Räumlichkeiten einen Unter- oder Weiter- oder sonstigen Miet- oder Pachtvertrag zu schließen und/oder den Besitz oder Gebrauch dieser Räumlichkeiten und sonstigen Sachen Dritten zu überlassen. Der Antragsgegnerin wurde ferner für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehende Verpflichtung bzw. Untersagung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000,- Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, die Ordnungshaft (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) oder die Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) angedroht.

Die Antragstellerin ist Erbbauberechtigte an dem Grundstück ### in München. Über die Räume auf diesem Grundstück bestand ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen den Parteien; die Antragsgegnerin betrieb in diesen Räumen das Restaurant "###". Durch das im Tenor genannte vorläufig vollstreckbare Endurteil des Landgerichts München I wurde die Beklagte zur Räumung der Mieträume verurteilt; die Berufung hiergegen ist beim erkennenden Senat anhängig. Ein Vollstreckungsversuch der Antragstellerin nach Leistung der von dem genannten Urteil festgesetzten Sicherheit scheiterte daran, dass nach Mitteilung der zuständigen Gerichtsvollzieherin die streitgegenständlichen Räume an einen Herrn ### runtervermietet sind.

17. September 2013

BGH: Teilungsversteigerung eines GbR-Grundstücks

Gegenstand eines Teilungsversteigerungsverfahrens kann auch das Grundstück einer GbR sein. Den Antrag kann der einzelne Gesellschafter stellen, ohne zuvor seinen Anspruch auf Versteigerung des Gesellschaftsgrundstücks gegen die übrigen Gesellschafter oder die GbR gerichtlich durchsetzen zu müssen.

Die GbR selbst und die übrigen Gesellschafter können Einwände aus dem Gesellschaftsvertrag oder dem Gesellschaftsverhältnis gegen die Teilungsversteigerung im Wege der Widerspruchsklage analog § 771 ZPO geltend machen. Dies hat der BGH mit jetzt veröffentlichtem Beschluss vom 16.05.2013, Az. V ZB 198/12 entschieden.

Der BGH hat damit die bislang umstrittene Frage, wer bei Grundstücken einer GbR zur Antragstellung auf Teilungsversteigerung berechtigt ist, geklärt und den teilweise vertretenen Ansichten, wonach der einzelne Gesellschafter nicht zur Stellung des Antrags auf Anordnung der Teilungsversteigerung befugt sei und die Antragsbefugnis vielmehr nur allen Gesellschaftern gemeinsam zustehe, weil ihnen nach erfolgter Kündigung der Gesellschaft gemäß § 730 Abs. 2 Satz 2 BGB die Geschäftsführung gemeinschaftlich obliege (AG Dortmund, Beschluss vom 15. September 2011 – 273 K 033/11, juris Rn. 16; Stumpe in: Kindl/Meller-Hannich/Wolf, HK-Zwangsvollstreckungsrecht, 2. Aufl., § 180 Rn. 12 und § 181 Rn. 12; ähnlich: LG Hamburg, Rpfleger 1983, 35; 1989, 519) eine Absage erteilt.

Nach Ansicht des BGH bedarf der Teilhaber zur Einleitung des Verfahrens keines Titels. Er kann vielmehr ohne Weiteres die Teilungsversteigerung beantragen (BGH, Urteil vom 23. Februar 1984 – IX ZR 26/83, BGHZ 90, 207, 216). Er muss allerdings nach § 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG als Mitberechtigter im Grundbuch eingetragen sein. Dem entspricht bei der GbR die Eintragung als Gesellschafter nach Maßgabe von § 47 Abs. 2 GBO.

Voraussetzung der Teilungsversteigerung ist allerdings die Kündigung der GbR durch den Gesellschafter, wobei, so der BGH, im Teilungsversteigerungsverfahren aber nur die Abgabe und der Zugang der Kündigungserklärung, nicht ihre Wirksamkeit geprüft werden kann. Die GbR und die übrigen Gesellschafter können ihre Rechte mit einer Widerspruchsklage analog § 771 BGB wirksam wahrnehmen.

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