OLG Düsseldorf zum Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung

Ein Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung ist kein Bauträgervertrag, so das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2022, Az. 24 U 49/21.

Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, so das OLG Düsseldorf im Anschluss an BGH, IBR 2007, 429; OLG München, IBR 2022, 575

Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung – im Gegensatz zu einer „Kernsanierung“ – entsprechen, so das OLG weiter.

OLG Celle zur Ermittlung der finanziellen Belange des Auftraggebers durch den Architekten

Der Architekt hat bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung die Kostenvorstellungen des Bauherrn zu erfragen. Unterlässt der Architekt dies und plant im Rahmen seiner weiteren Leistungen ein Bauvorhaben, das die Kostenvorstellungen des Bauherrn bei weitem übersteigt, kann dieser einen Schadensersatzanspruch gegen den Architekten haben, der einem Vergütungsanspruch in gleicher Höhe gegenübersteht. (OLG Celle, Urteil vom 26.01.2022, Az. 14 U 116/2).

Der Architekt ist im Laufe des Planungsprozesses gehalten, Zweifel über den Grenzbereich der vom Auftraggeber noch hingenommenen Herstellungskosten auszuräumen (vgl. Wirth, in: Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 9. Aufl. 2016, Einführung Rn. 522 ff.) und verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten, so das OLG Celle weiter. Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 23. Januar 2003 – VII ZR 362/01; Urteil vom 13. Februar 2003 – VII ZR 395/01). Vielmehr ist er auch verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 24. Juni 1999 – VII ZR 196/98). Solche Kostenvorstellungen muss er grundsätzlich im Rahmen der Grundlagenermittlung erfragen. Denn der Architekt ist bereits in diesem Planungsstadium gehalten, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken (BGH, Urteil vom 11. November 2004 – VII ZR 128/03; Urteil vom 17. Januar 1991 – VII ZR 47/90). Insbesondere bei einem privaten Auftraggeber, dessen wirtschaftliche Verhältnisse nicht offen liegen und der die ihm aufgrund seiner Bauvorstellungen entstehenden Kosten regelmäßig schlecht einschätzen kann, ist eine gründliche Aufklärung notwendig (BGH, Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11). Kommt der Architekt dieser (Neben-)Pflicht nicht nach, ist ihm eine Pflichtverletzung anzulasten, die eine Schadensersatzforderung begründen kann.

Der Auftraggeber hat – zumindest in der seitens des OLG Celle zugrundegelegten Konstellation – keinen Schadensersatzanspruch auf Freistellung von dem Honoraranspruch des Architekten in Bezug auf das Honorar für die erbrachten (Grund-)Leistungen im Bereich der Grundlagenermittlung und Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2).

Denn der Architekt kann nur dann überhaupt feststellen, ob eine Baukostenobergrenze eingehalten werden kann, wenn er zunächst zumindest eine Grundlagenermittlung und eine Vorplanung (Leistungsphasen 1 und 2, § 34 HOAI) vornimmt und diese mit dem Auftraggeber abstimmt. Dem Architekten sind dabei diejenigen Arbeiten, die bis zur Herbeiführung der Entscheidungsreife bezüglich der Durchführung des Bauvorhabens geleistet worden sind, auch dann zu vergüten, wenn sich herausstellt, dass mit der bis dahin ins Auge gefassten Planung der avisierte oder ggf. auch schon vereinbarte Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann (vgl. Senat, Urteil vom 07. Januar 2009 – 14 U 115/08 mwN).

Es kann insoweit nicht von einer pflichtwidrigen Kostenüberschreitung gesprochen werden, wenn der Architekt nach Beendigung der Vorplanung feststellt, dass die vereinbarten Planungsziele nicht miteinander vereinbar sind, also objektiv ein Zielkonflikt im Sinne einer unmöglichen Leistungserbringung vorliegt (Werner, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. Aufl. 2020, Rn. 2273 mwN zur Rspr.). Diese Feststellung trifft der Architekt erst im Lauf der Vorplanung (Leistungsphase 2). Erst jetzt kann er seinen Auftraggeber belastbar darüber informieren, dass die angedachten Baukosten nicht mit der gewünschten Planung übereinzubringen sind, um dem Auftraggeber die Möglichkeit zu geben, über das weitere Vorgehen zu entscheiden.

Gemessen daran hat der Architekt in diesem Stadium der Planung keine Pflichtverletzung begangen. Anders als in Bezug auf die Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) liegt hinsichtlich der vorangehenden Leistungen der Grundlagenermittlung und Vorplanung, die primär dazu dienen, die Aufgabenstellung, den gesamten Leistungsbedarf und Zielvorstellungen zu klären, Entscheidungshilfen zu formulieren und eine Kostenschätzung vorzulegen (vgl. dazu die Leistungsschritte für die Grundleistungen in den Leistungsphasen 1 und 2 gem. Anlage 10.1 zu § 34 Abs. 1 HOAI) keine Unbrauchbarkeit der Leistungen vor; deren Verwertung war für den Auftraggeber auch nicht unzumutbar. Denn ihm war nach seinem Vortrag daran gelegen, Klarheit über die Möglichkeiten einer weitergehenden Nutzung seines Gebäudes zu erhalten, die eine Aufstockung des bestehenden Gebäudes und einen Umbau des Restaurants beinhalten sollte. Der Architekt sollte zunächst die grundsätzliche Möglichkeit von Bauvorhaben auf dem Grundstück des Auftraggebers prüfen („es ging darum zu prüfen, ob überhaupt etwas planbar ist“, so das OLG im Protokoll vom 14.12.2021, Seite 2).

BGH zur Zulässigkeit der Entfernung von Kunstinstallationen in einem Museum (Kunsthalle Mannheim)

Der BGH hat sich in 2 Urteilen vom 21. Februar 2019 Az.  I ZR 98/17 und AZ. I ZR 99/17  mit der Zulässigkeit der Entfernung von Kunstinstallationen im Zuge des Umbaues der Kunsthalle in Mannheim befasst.

Die Klägerin ist Künstlerin, die Beklagte betreibt die Kunsthalle Mannheim.

Gegenstand des Verfahrens I ZR 98/17 ist die von der Klägerin im Auftrag der Beklagten ab dem Jahr 2006 für den Athene-Trakt der Kunsthalle erschaffene multimediale und multidimensionale Rauminstallation „HHole (for Mannheim)“. Die Installation umfasst verschiedene Teile auf allen sieben Gebäudeebenen des Trakts, die durch Öffnungen in den Geschossdecken miteinander verbunden sind. Im Jahr 2012 beschloss die Beklagte, den Athene-Trakt im Zuge der Neuerrichtung eines anderen Gebäudeteils weitgehend zu entkernen sowie einige Geschossdecken und das bisherige Dach abzubauen. Die Beklagte plant, das Werk im Zuge der Umbaumaßnahmen zu beseitigen. Inzwischen sind unter anderem die Geschossdecken in dem Trakt entfernt worden.

Gegenstand des Verfahrens I ZR 99/17 ist eine von der Klägerin im Auftrag der Beklagten für den Dach- und Kuppelbereich des Billing-Baus der Kunsthalle Mannheim ab dem Jahr 2006 erschaffene Lichtinstallation „PHaradies“. Ab dem Jahr 2010 ließ die Beklagte das Dach des Billing-Baus sanieren und im Zuge dieser Maßnahmen wurden spätestens 2013 sämtliche Bestandteile der Lichtinstallation entfernt und nicht wieder aufgebaut.

Die Klägerin sieht in der Entfernung der Installationen eine Verletzung ihres Urheberrechts. Im Verfahren I ZR 98/17 hat sie in der Berufungsinstanz die Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen der Installation „HHole (for Mannheim)“ durch die Baumaßnahmen, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Werks, Zugang zum Werk und Zahlung einer angemessenen Vergütung von mindestens 70.000 € verlangt. Hilfsweise hat sie unter anderem die Duldung der Reinstallation der Grundstruktur des Kunstwerks nach erfolgtem Gebäudeumbau auf Kosten der Beklagten sowie Zahlung einer angemessenen Vergütung hierfür beansprucht. Für den Fall einer dauerhaften Beseitigung des Werks hat die Klägerin weiter hilfsweise Schadensersatz von nicht unter 220.000 € begehrt. Im Verfahren I ZR 99/17 hat die Klägerin die Wiedererrichtung der Lichtinstallation „PHaradies“ verlangt. Für den Fall der dauerhaften Vernichtung des Werks hat sie hilfsweise Schadenersatz von mindestens 90.000 € beansprucht.

Das Landgericht hat die Beklagte im Verfahren I ZR 98/17 zur Zahlung einer Vergütung von 66.000 € unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt (LG Mannheim, Urteil vom 24. April 2015, Az. 7 O 18/14) . Im Verfahren I ZR 99/17 hat das Landgericht die Klage vollständig abgewiesen (LG Mannheim, Urteil vom 23.Oktober 2015, Az. 7 O 70/15) . Das Oberlandesgericht hat die Berufungen der Klägerin zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten die Klage im Verfahren I ZR 98/17 auch hinsichtlich des vom Landgericht zugesprochenen Vergütungsanspruchs abgewiesen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 26. April 2017, Az. 6 U 92/15 und Urteil vom 26. April 2017, Az. 6 U 207/15).

Der Bundesgerichtshof hat im Verfahren I ZR 98/17 das angegriffene Urteil auf die Revision der Klägerin aufgehoben, soweit das Oberlandesgericht ihren Klageantrag auf Zahlung einer Vergütung bis zur Höhe von 66.000 € zurückgewiesen hat, und die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof die Revision zurückgewiesen. Im Verfahren I ZR 99/17 hat der Bundesgerichtshof die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Die von der Klägerin in beiden Verfahren hinsichtlich der Beseitigung der Installationen nach § 97 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 UrhG geltend gemachten Ansprüche bestehen nicht, weil die Vernichtung der Werke rechtmäßig ist. Die Vernichtung eines urheberrechtlich geschützten Werks stellt eine „andere Beeinträchtigung“ im Sinne des § 14 UrhG dar. Bei der Prüfung, ob die Vernichtung geeignet ist, die berechtigten persönlichen und geistigen Interessen des Urhebers am Werk zu gefährden, ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Urhebers und des Eigentümers des Werks vorzunehmen. Bei der Interessenabwägung ist auf Seiten des Urhebers zu berücksichtigen, ob es sich bei dem vernichteten Werk um das einzige Vervielfältigungsstück des Werks handelte, oder ob von dem Werk weitere Vervielfältigungsstücke existieren. Ferner ist zu berücksichtigen, welche Gestaltungshöhe das Werk aufweist und ob es ein Gegenstand der zweckfreien Kunst ist oder als angewandte Kunst einem Gebrauchszweck dient. Auf Seiten des Eigentümers können, wenn ein Bauwerk oder Kunst in oder an einem solchen betroffen ist, bautechnische Gründe oder das Interesse an einer Nutzungsänderung von Bedeutung sein. Bei Werken der Baukunst oder mit Bauwerken unlösbar verbundenen Kunstwerken werden die Interessen des Eigentümers an einer anderweitigen Nutzung oder Bebauung des Grundstück oder Gebäudes den Interessen des Urhebers am Erhalt des Werks in der Regel vorgehen, sofern sich aus den Umständen des Einzelfalls nichts anderes ergibt. Das Oberlandesgericht hat danach rechtsfehlerfrei angenommen, dass das Interesse der Beklagten an der Beseitigung der Installationen gegenüber dem Erhaltungsinteresse der Klägerin Vorrang hat. Die geltend gemachten Ansprüche sind auch auf vertraglicher Grundlage nicht gegeben.

Keinen Bestand hat im Verfahren I ZR 98/17 die Abweisung des Vergütungsanspruchs bis zur Höhe von 66.000 € durch das Oberlandesgericht. Auf der Grundlage der Feststellungen des Oberlandesgerichts kann nicht angenommen werden, dass dieser Anspruch nicht entstanden oder dass er verjährt ist, so der BGH.

BGH zum Widerrufsrecht bei Werkverträgen

Der Ausschlusstatbestand des § 312g Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB a.F. (= § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB) gilt nach einem aktuellen Urteil des BGH (BGH, Urteil vom 30. August 2018, Az. VII ZR 243/17)  jedenfalls regelmäßig nicht für Werkverträge nach § 631 BGB. 
 

In dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt forderte der Kläger von der Beklagten die Rückgewähr von ihm als Vorschuss geleisteter 12.435 € nach der Bestellung eines Senkrechtlifts an der Außenfassade des von ihm bewohnten Hauses.  Anfang Mai 2015 wandte sich ein Mitarbeiter der Beklagten telefonisch an den Kläger und fragte, ob er Interesse an der Installation eines Personenlifts in seinem Wohnhaus habe. Am 13. Mai 2015 suchte ein Mitarbeiter der Beklagten den Kläger in seinem Wohnhaus auf und stellte ihm verschiedene Liftmodelle vor. Am Ende des Gesprächs schloss der Kläger mit der Beklagten einen Vertrag über die Bestellung eines Senkrechtlifts zum Preis von 40.600 €.  In der Folge kam es zu Differenzen zwischen den Parteien, letztendlich widerrief der Kläger den mit der Beklagten geschlossenen Vertrag und forderte die von ihm geleistete Anzahlung zurück.

Nach § 312 Abs. 1 BGB ist § 312g BGB auf Verbraucherverträge im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Verbraucherverträge im Sinne von § 310 Abs. 3 BGB sind Verträge zwischen einem Unternehmer (§ 14 BGB) und einem Verbraucher (§ 13 BGB). Diese Voraussetzungen sind gegeben, da die Beklagte als juristische Person (§ 13 Abs. 1 GmbHG) in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit handelte und mit dem Kläger einen dessen privaten Zwecken dienenden Vertrag abschloss. Die Leistung der Beklagten sollte gegen ein Entgelt von 40.600 € erfolgen.

Den Vertrag haben die Parteien außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen. Nach § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB sind außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge solche, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. In diesem Sinne sind Geschäftsräume unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt (§ 312b Abs. 2 Satz 1 BGB).  
 

Die Anwendbarkeit von § 312g Abs. 1 BGB ist nicht nach § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgeschlossen, so der BGH.  Nach dieser Regelung findet § 312g BGB keine Anwendung auf Verträge über erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden.  Hierunter fallen allerdings nur solche Umbaumaßnahmen, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar seien, beispielsweise Baumaßnahmen, bei denen nur die Fassade eines alten Gebäudes erhalten bliebe. Maßgeblich seien mithin Umfang und Komplexität des Eingriffs sowie das Ausmaß des Eingriffs in die bauliche Substanz des Gebäudes. Verträge zur Errichtung von Anbauten, ohne dass es sich dabei um erhebliche Umbaumaßnahmen handele, seien von der Ausnahme nicht erfasst.

Nach Ansicht des BGH ist der Vertrag der Parteien nicht als Vertrag über die Lieferung von Waren einzuordnen, da er nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches als Werkvertrag und nach den Regelungen der Verbraucherrechterichtlinie als Dienstleistungsvertrag zu qualifizieren ist. Für die Abgrenzung von Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und Werkverträgen andererseits ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblich, auf welcher der Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt. Liegt der Schwerpunkt des Vertrags auf der mit dem Warenumsatz verbundenen Übertragung von Eigentum und Besitz, liegt ein Kauf- oder Werklieferungsvertrag vor. Liegt der Schwerpunkt des Vertrags dagegen nicht auf dem Warenumsatz, sondern schuldet der Unternehmer die Herstellung eines funktionstauglichen Werks, ist ein Werkvertrag anzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2018 – VII ZR 19/18 Rn. 19; Urteil vom 2. Juli 2016 – VII ZR348/13 Rn. 11, BauR 2016, 1478 = NZBau 2016, 558; Urteil vom 7. März 2013 – VII ZR 162/12 Rn. 18, BauR 2013, 946 = NZBau 2013, 297).

Nach dem Vertragsinhalt lag der Schwerpunkt des Vertrags nicht in einem Warenumsatz, sondern in der Planung des Lifts und der funktionstauglichen Einpassung entsprechend der Planung der für die Errichtung des Lifts zu liefernden Einzelteile an die Außenfassade des Wohnhauses des Klägers.

Damit war das Widerrufsrecht des Klägers auch nicht nach § 312g Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen besteht nach dieser Norm kein Widerrufsrecht bei Verträgen zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind.

OLG Braunschweig zu den Anforderungen bei Umbau in Wohnraum

Verpflichtet sich der Auftragnehmer dazu, eine Kaserne zu Wohnungen umzubauen, hat er die Arbeiten durchzuführen, die nach Umfang und Bedeutung insgesamt mit Neubauarbeiten vergleichbar sind.

Hierauf hat das OLG Braunschweig mit Beschluss vom 30.11.2015, Az. 8 U 78/14 abgestellt; der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 29.03.2017, Az. VII ZR 302/15 die insoweit erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Diese Verpflichtung des Auftragnehmers hatte im entschiedenen  Fall u. a. zur Folge, daß nicht nur ein Schallschutz entsprechend den Schalldämmwerten nach DIN 4109 geschuldet war, sondern nach Ansicht des Gerichts vielmehr ist bezüglich der Trittschalldämmung der übliche Komfortstandard vereinbart ist.

Der Senat hat darauf abgestellt, daß vorliegend eine Umnutzung der Räumlichkeiten von einer Kaserne und damit aus dem Bereich des Nichtwohnungsbaus zu Wohnungen, die für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen dienen, stattgefunden hat, was stets mit erheblichen Änderungen im Bestand des Objektes einhergeht. Dies folgt auch daraus, dass hier unstreitig eine Baugenehmigung erforderlich gewesen ist. Es kam daher nicht darauf an, ob in anderen Bereichen des Objekts vorhandenes Parkett nur abgeschliffen werden sollte. Entscheidend ist, dass jedenfalls für die Bereiche, bei denen neues Parkett aufgebracht worden ist, ein Werk vereinbart wurde, das dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard einer neu gebauten Wohnung entspricht.