Ihr-Recht-Blog

24. August 2020

LG Mannheim zu Vorfälligkeitsregelung und Rechtzeitigkeitsklausel im Mietverträgen

Enthält ein Altmietvertrag sowohl eine Vorfälligkeitsregelung (Mietzahlung bis zum 3. eines Monats) als auch eine Rechtzeitigkeitsklausel (Geld muss zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters sein), führt die Unwirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel (vgl. BGH, IMR 2017, 46) auch zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsregelung. Hierauf hat das LG Mannheim mit Urteil vom 08.07.2020, Az. 4 S 76/19 abgestellt.

In dem der Entscheidung des LG Mannheim zugrundeliegenden Sachverhalt mietete der Beklagte mit "Mietvertrag für Wohnräume" vom 25.09.2000 vom Kläger zusätzlich zu der bisher von ihm bewohnten Wohnung die im Dachgeschoss des Anwesens vorne gelegene Einzimmerwohnung an. Unter § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages befindet sich folgende Regelung:
"Der Mieter verpflichtet sich, den Mietzins monatlich im Voraus, und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats zu entrichten. (…)".

Unter § 7 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 25.09.2000 ist folgendes festgehalten:
"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Tag des Eingangs des Geldes beim Vermieter oder dem von ihm bezeichneten Institut maßgebend. Bei nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete und Nebenkosten kann der Vermieter Mahnkosten in Höhe von 3,50 DM pro Mahnschreiben und Verzugszinsen verlangen".

Nach Ansicht des LG Mannheim beurteilt sich die Fälligkeit der Miete beurteilt gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB nicht nach § 556b Abs. 1 BGB, sondern weiterhin nach § 551 BGB a. F., da es sich bei dem am 25.09.2000 geschlossenen Mietvertrag um ein am 01.09.2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach war die Miete gemäß § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. erst am ersten Werktag nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06, BeckRS 2008, 02631).

Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 7 Nr. 1 des Mietvertrags vom 25.09.2000, wonach sich der Beklagte verpflichtet hat, den Mietzins monatlich im Voraus, und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats zu entrichten, denn diese Klausel ist vorliegend unwirksam, so das LG.
Eine Vorfälligkeitsregelung, wie in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages vom 25.09.2000, ist auch nach altem Recht als allgemeine Geschäftsbedingung für sich genommen nicht zu beanstanden (BGH, aaO). Hier fällt diese Klausel jedoch mit § 7 Nr. 2 des Mietvertrages zusammen. Beide Klauseln bilden eine Einheit und regeln die Frage, was der Mieter zu tun hat, um die Miete rechtzeitig zu entrichten. Nach § 7 Nr. 2 Satz 1 ist für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Tag des Eingangs des Geldes beim Vermieter oder dem von ihm bezeichneten Institut maßgebend. Eine solche Rechtzeitigkeitsklausel ist in der anzunehmenden kundenfeindlichsten Auslegung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Verzögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantworten ist (BGH, Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15, NJW 2017, 1596).

Eine geltungserhaltende Reduktion dahingehend, nur die Vorfälligkeitsklausel bestehen zu lassen, scheidet aus. Eine Teilaufrechterhaltung nach dem sog. "blue pencil-Test" (siehe dazu Palandt-Grüneberg, 79. Aufl., § 306 Rn. 7) ist ebenfalls nicht möglich, weil zwar die Streichung von § 7 Nr. 2 des Mietvertrages sprachlich möglich wäre, aber hierdurch eine inhaltliche Änderung einträte, die auch erheblich, weil kündigungsrelevant wäre. Mit Rechtzeitigkeitsklausel müsste die (bargeldlose) Zahlung früher erfolgen (siehe auch Börstinghaus, NZM 2017, 650).

Die Unwirksamkeit der Klauseln unter § 7 Nr. 1 und Nr. 2 des Mietvertrages vom 25.09.2000 führt nicht dazu, dass § 556 b Abs. 1 BGB n.F. zur Anwendung kommt. An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. getreten, wonach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31.08.2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden (BGH, Urteil vom 04. 02. 2009 – VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491).

15. Dezember 2016

BGH zur Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat in seiner in zahlreichen Publikationen mehr oder minder richtig wiedergegebenen Entscheidung zur Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch Gesellschaften des bürgerlichen Rechts vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15 auch seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters geändert.

Bezüglich der Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Wohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, hat der BGH in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet, so der BGH.

Allerdings hält der BGH nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine – rechtswirksam – ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung  i. S. § 242 BGB dar. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

8. Juli 2016

BGH: Einbehalt und Vertragserfüllungsbürgschaft im Werkvertrag

15% Einbehalt zuzüglich 5% Vertragserfüllungsbürgschaft in einem Werkvertrag zu Lasten des Werkunternehmers führen zur Unwirksamkeit der Sicherungsabrede. Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 16.06.2016, Az. VII ZR 29/13 hingewiesen.

Betroffen sind Abschlagszahlungsregelungen, die vorsehen, dass der Auftraggeber trotz vollständig erbrachter Werkleistung einen Teil des Werklohns einbehalten darf,  wenn sie in Verbindung mit einer zu stellenden Vertragserfüllungsbürgschaft bewirken, dass die Gesamtbelastung durch die vom Auftragnehmer zu stellenden Sicherheiten das Maß des Angemessenen überschreitet, so der BGH im Anschluss an sein Urteil vom 09.12.2010, Az. VII ZR 7/10, BauR 2011, 677 = NZBau 2011, 229 = IBR 2011, 138).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt hatte die Auftragnehmerin gemäß § 12.1.1 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Bruttoauftragssumme zu stellen. § 12.1.1 des Vertrags lautet:

"Ausführungsbürgschaft
Zur Absicherung der vertragsgemäßen Erfüllung seiner Leistungspflichten, insbesondere der vertragsgemäßen Ausführung der Bau- und Planungsleistungen, der Rückerstattung evtl. Vorauszahlungen und Überzahlungen einschließlich Zinsen sowie von Schadensersatz- und Vertragsstrafeansprüchen stellt der AN dem AG eine Erfüllungsbürgschaft einer Deutschen Großbank oder eines Deutschen Kreditinstitutes öffentlichen Rechts oder eines allgemein anerkannten Kreditversicherers in Höhe von 5 % der Bruttoauftragssumme.
Die Bürgschaft ist spätestens vor Auszahlung der ersten Abschlagszahlungen zu stellen.

Die Bürgschaft ist unbedingt, unbefristet, unwiderruflich und selbstschuldnerisch auszustellen und hat den Verzicht auf das Recht zur Hinterlegung sowie die Einreden der Anfechtbarkeit, Aufrechenbarkeit und der Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB sowie den Hinweis zu enthalten, dass § 775 BGB nicht zur Anwendung kommt. Für die Einrede der Aufrechenbarkeit gilt dies nur insoweit, als die Gegenforderung nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist.
…"

Zudem sah § 10.5. des Vertrags einen Einbehalt von der Schlusszahlung in Höhe von 5 % der Bruttoauftragssumme zur Sicherung der Mängelansprüche der Auftraggeberin vor, wobei die Auftragnehmerin gemäß § 10.5. i.V.m. § 12.1.2 des Vertrags berechtigt war, den Einbehalt durch Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft in gleicher Höhe abzulösen.

Bei diesen Regelungen handelt es sich um von der Auftraggeberin vorformulierte und gestellte Geschäftsbedingungen.

§ 13.1. des Vertrags erlaubte Abschlagsrechnungen nach dem Vertrag beigefügten Zahlungsplänen. Nach diesen sollten die drittletzte Abschlagszahlung in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung mit "vollständige(r) Fertigstellung und Übergabe an den Kunden des Auftraggebers", die vorletzte Abschlagszahlung in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung "nach Beseitigung der Mängel aus den Abnahmeprotokollen und Kundenunterschriften" und die letzte Abschlagszahlung in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung "nach erfolgter Abnahme, Ablösung des Sicherheitseinbehalts für die Gewährleistung mit Bürgschaft und Fälligkeit der (vorletzten) Rate" fällig werden. Gemäß § 12.1.5 des Vertrags sollten die Zahlungspläne unbeachtlich sein und die Fälligkeit der Abschlagsforderungen sollte sich nach § 632a BGB richten, sofern die Auftragnehmerin Sicherheiten gemäß § 648a BGB verlangt.

Der BGH stellte darauf ab, daß Abschlagszahlungsregelungen, aufgrund derer der Auftraggeber trotz vollständig erbrachter Werkleistung einen Teil des Werklohns einbehalten darf, ohne dem Auftragnehmer hierfür eine Sicherheit leisten zu müssen, einerseits bewirken, dass dem Auftragnehmer bis zur Schlusszahlung Liquidität entzogen wird und er darüber hinaus in Höhe des Einbehalts das Risiko trägt, dass der Auftraggeber insolvent wird und er in Höhe des Einbehalts mit der für seine Leistung zu beanspruchenden Werklohnforderung ausfällt. Der Auftraggeber andererseits erhält durch die Einbehalte nicht nur eine Sicherung vor Überzahlungen, er kann vielmehr gegen die einbehaltenen Restforderungen des Auftragnehmers jederzeit mit sonstigen Forderungen aus dem Werkvertrag aufrechnen. Die Einbehalte stellen damit eine Sicherung sämtlicher vertraglicher Ansprüche des Auftraggebers dar, also auch solcher, auf die sich die der Vertragserfüllungsbürgschaft zugrundeliegende Sicherungsabrede bezieht. Solche Abschlagszahlungsregelungen können daher zur Unwirksamkeit der Sicherungsabrede führen, wenn sie in Verbindung mit der Vertragserfüllungsbürgschaft bewirken, dass die Gesamtbelastung durch die vom Auftragnehmer zu stellenden Sicherheiten das Maß des Angemessenen überschreitet (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2010 – VII ZR 7/10, BauR 2011, 677 Rn. 23 f. = NZBau 2011, 229; OLG Celle, BauR 2015, 676, 678 = NZBau 2014, 696).

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