OLG Koblenz zur Gewährleistung ohne Wartungsvertrag

Das OLG Koblenz hat mit – noch nicht rechtskräftigem – Urteil vom 09.03.2023, Az. 2 U 63/22 entschieden, dass in einem Werkvertrag mit einem Verbraucher eine Klausel unwirksam ist, die die Gewährleistungsverpflichtung des Unternehmers davon abhängig macht, dass die Durchführung der Wartung entsprechend der Herstellervorschriften nachgewiesen wird.

Kläger ist ein in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 UKIaG eingetragener Verein, der sich für Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt. Das OLG Koblenz sieht den Verbraucher durch diese Klausel als unangemessen benachteiligt im Sinne § 307 BGB an.

OLG Celle zur Umdeutung eines Rücktrittes vom Verbraucherbauvertrag in eine freie Kündigung

Das OLG Celle hat sich mit Urteil vom 03.11.2021, Az. 14 U 73/21 mit der Frage befasst, ob eine Rücktritt vom Verbraucherbauvertrag in eine freie Kündigung umzudeuten ist und diese Frage für den Regelfall verneint.

Wenn eine von dem Bauunternehmer gestellte vertragliche Rücktrittsklausel dem Auftraggeber die Möglichkeit des Rücktritts unter den Voraussetzungen einräumt, dass dieser dem Bauunternehmer nachweist, entsprechend dem zwischen ihnen geschlossenen Bauwerkvertrag, ein Angebot in gleicher Ausführung, in gleicher Qualität und mit den gleichen Sicherheitsleistungen in der Bundesrepublik Deutschland zu einem günstigeren Preis von einem anderen Anbieter erhalten zu haben, genügt zur wirksamen Ausübung dieses Rücktrittsrechts die schlichte Vorlage eines solchen Angebots, aus dem diese Kriterien zu entnehmen sind. Eines – ggf. sogar sachverständigen – Nachweises einer inhaltlichen Identität oder Vergleichbarkeit der Bauwerkverträge durch den Auftraggeber bedarf es nicht, wenn dies der Klausel nicht klar zu entnehmen ist und daher mehrere Verständnismöglichkeiten in Betracht kommen. Eine solche Unsicherheit geht zu Lasten des Verwenders.

Mit einer Auslegung bzw. Umdeutung einer Rücktrittserklärung von einem Verbraucherbauwerkvertrag in eine freie Kündigung mit den für den Besteller weitreichenden ungünstigen Folgen aus § 648 Satz 2 BGB (§ 649 BGB a.F.), dass der Besteller dem Unternehmer auch die nicht erbrachte Leistung vergüten muss und zugleich den Erfüllungsanspruch verliert, ist Zurückhaltung geboten. Mit Blick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen von Rücktritt und freier Kündigung ist sie in aller Regel nicht vereinbar (Anschluss an OLG München, Hinweisverfügung vom 19.02.2018 – 28 U 3641/17 Bau, IBRRS 2019, 0485).

VerwG Trier zur Folienumkleidung der Sektflaschen

Sekt­fla­schen müssen zwingend eine Foli­e­n­um­k­lei­dung haben. Dies hat das Verwaltungsgericht Trier nunmehr mit Urteil vom 07.07.2021, Az. 8 K 421/21.TR entschieden und damit die Klage eines Winzers, der Sektflaschen ohne Folienumkleidung verkaufen wollte, abgewiesen.

Die zuständige Rheinland-Pfälzische Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion (ADD) hatte dem Winzer den Verkauf von 1.300 Flaschen Riesling Jahrgangssekt untersagt mit der Begründung, die Flaschen genügten nicht der einschlägigen unionsrechtlichen Vorgabe, da keine Folienumkleidung um Korken und Flaschenhals vorhanden war.

Der Kläger hatte dagegen geltend gemacht, dass höherrangiges Unionsrecht durch die Untersagung verletzt sei. Es gebe zahlreiche Weinbaubetriebe, die Sektflaschen ohne Folienumkleidung in Verkehr brächten. Es ist nach Auffassung des Winzers auch kein vernünftiger Grund ersichtlich, Sektvermarktern aufzuerlegen, ihre Flaschen mit einer solchen Folie zu versehen. Die Folie sei ein umweltschädliches Accessoire ohne technische Funktion, da der Korken auf der unter hohem Druck stehenden Sektflasche wirkungsvoll bereits durch die "Haltevorrichtung" auf der Flasche gehalten werde. Eine Irreführung des Verbrauchers sei nicht zu befürchten, denn faktisch würden nicht alle Schaumweine mit der vorgeschriebenen Folienumkleidung vermarktet und nach dem Unionsrecht auch andere Produkte mit Folie ausgestattet werden dürften, sodass der Verbraucher sich ohnehin an der Etikettierung und nicht nur anhand der Präsentation mit Folie orientieren müsse, so der Winzer letztendlich.

Das Verwaltungsgericht ist dieser Argumentation nicht gefolgt. Zwar unterfalle der Verkauf der Sektflaschen zwar dem Schutzbereich der unternehmerischen Freiheit nach Art. 16 Grundrechte-Charta – also höherrangigem Unionsrecht. Gleichwohl ist der Eingriff in die unternehmerische Freiheit durch eine entsprechende EU-Verordnung nach Überzeugung des Gerichts sachlich gerechtfertigt. Die Verordnung bezwecke den Schutz des Verbrauchers vor Irreführung ebenso wie den Schutz der Schaumweinhersteller im Sinne eines fairen Wettbewerbs, so das Gericht. Die einheitliche Aufmachung von Sektflaschen gehe auf eine mehr als 100 Jahre währende Tradition zurück, welche bis heute der Sicherheit des Verbrauchers beim Kauf diene. Die Vorschrift dient nach Auffassung des Gerichts dabei auch dem fairen Wettbewerb, da alle Anbieter gleichsam verpflichtet seien.

Auch die umweltrechtlichen Bedenken des Winzers haben das Gericht nicht überzeugen können. Der Verordnungsgeber habe alle relevanten Aspekte bei Erlass miteinander abgewogen und zu einem Ausgleich gebracht. Es erfolgte zusätzlich der Hinweis, dass offenkundig auch umweltfreundliche, recyclebare Folien verwendet werden könnten.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Nach Presseberichten überlegt der Kläger, einen Antrag auf Zulassung der Berufung zum Rheinland-Pfälzischen Oberverwaltungsgericht zu stellen.

BGH zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete

Der BGH hat sich mit Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20 eingehend mit der Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung befasst.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt ist der Beklagte aufgrund Mietvertrags vom 30. März 2007 seit dem 1. Mai 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Ravensburg. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn 900,00 EUR.

Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB" mit (auszugsweise) folgendem Inhalt:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3%, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)."

Gestützt auf diese Vereinbarung machte der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (erstmals) eine Erhöhung der Miete um 120 EUR/Monat auf 1.020 EUR ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5%" (121,50 EUR) entspreche. Diesem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt. Da der Beklagte lediglich die (bisherige) Nettokaltmiete von 900 EUR entrichtete, hat der Kläger Klage auf Zahlung eines rückständigen Betrags in Höhe von 1.200 EUR sowie auf (künftige) Zahlung einer um 120 EUR erhöhten Miete ab Januar 2019, jeweils nebst Zinsen, sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erhoben. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung begehrt, der Kläger sei nicht berechtigt, von ihm eine höhere Miete aufgrund einer Mietanpassung nach der – aus seiner Sicht unwirksamen – Indexklausel des Mietvertrags zu verlangen.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

Die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart, so der BGH.
Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) – bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorliegend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preis(haupt) abrede (so BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 53; vgl. auch Senatsurteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 21 [zur Staffelmiete]) oder als Preisnebenabrede (so Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 20a) anzusehen ist (zur Abgrenzung vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 2014 – VIII ZR 114/13, BGHZ 201, 230 Rn. 15; vom 23. August 2018 – III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14 f.; jeweils mwN), da hier ausschließlich die Einhaltung des Transparenzgebots in Rede steht und aus § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, dass dieses auch für das Hauptleistungsversprechen gilt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 – III ZR 38/18, NJW-RR 2019, 942 Rn. 21 mwN).

Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbeding ungen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen sowie wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezember 2015 – VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 29; vom 7. Februar 2019 – III ZR 38/18, aaO Rn. 22; vom 10. Juni 2020 – VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 52). Bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, WM 2015, 1487 Rn. 17; vom 22. März 2018 – IX ZR 99/17, BGHZ 218, 183 Rn. 35; vom 10. Juni 2020 – VIII ZR 289/19, aaO Rn. 26).

Diesen Anforderungen wird die vorliegende Vertragsklausel zur Indexmiete, die der Senat uneingeschränkt selbst auslegen kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11; vom 26. März 2019 – II ZR 413/18, NJW-RR 2019, 811 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 28; vom 24. Februar 2021 – VIII ZR 36/20, Rn. 70, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen), gerecht.

Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass die Klausel nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahrs des Verbraucherpreisindexes intransparent ist. Einer solchen Angabe bedarf es vorliegend nicht. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland – an welchen die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag gekoppelt haben – misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben.Der Verbraucherpreisindex wird sowohl monatlich entsprechend der aktuellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen einer grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch welche dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufsgewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt werden, geschieht in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolgt eine umfassende Neuberechnung, bei welcher nicht nur – wie bei der regelmäßigen monatlichen Fortschreibung – im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Datenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 28 [zur methodischen Weiterentwicklung mit dem Basisjahr 2000]; Statistisches Bundesamt, Hintergrundpapier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland 2019, S. 1 [zur Umstellung vom Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015]). Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindi zes spiegeln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/11, aaO Rn. 22).

Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr – dieses hat im Jahresdurchschnitt den Indexstand 100 – werden die bisherigen Indexwerte (rückwirkend bis 1991) auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor – unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs – berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rückwirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher veröffentlichten Zahlen und können – da sie Folge einer grundlegend anderen methodischen Vorgehensweise sind – durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden (vgl. etwa Bekanntmachung der Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Basisjahr 2000, FamRZ 2003, S. 506). Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisindex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/11, aaO).

Dies zu Grunde gelegt bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht (vgl. AG Charlottenburg, GE 2010, 1547; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 23; BeckOKMietrecht/M. Schultz, Stand: 1. Februar 2021, § 557b Rn. 13; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 48; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 557b BGB Rn. 9; Ruff, WuM 2006, 543, 544; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 29). Zum einen verlangt der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB eine solche Festlegung nicht. Hiernach genügt die schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). An diesem Gesetzeswortlaut haben sich die Parteien vorliegend orientiert. Einer Erläuterung, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechnet, bedarf es ni cht (vgl. Senatsurteile vom 21. Februar 1990 – VIII ZR 216/89, NJW-RR 1990, 886 unter II 2 b bb [zum "Fehlschlagen der Nachbesserung"]; vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16, 18 ff. [zur Übertragung "der Betriebskosten"]).

Überdies wäre bei der hier vereinbarten Prozentklausel die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2009 – XII ZR 141/07, NZM 2009, 398 Rn. 20; Statistisches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2019, S. 54). Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer Indexmiete geht dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern – ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag – den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass – wie ausgeführt – solche Verbraucherpreisindizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind und mit der Veröffentlichung der Indexreihen für ein neues Basisjahr allein diese Gültigkeit haben, während die früheren Veröffentlichungen auf einem statistisch überholten Berechnungsschema beruhen und daher nicht länger herangezogen werden können (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2002 – XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 25). Damit wäre selbst ein in der Vereinbarung einer Indexmiete genanntes Basisjahr für die Berechnung der Mietänderung unerheblich, wenn der Verbraucherpreisindex für Deutschland im Zeitpunkt der Mietänderungserklärung bereits auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde.

Aufgrund dieser Bezugnahme der Mietvertragsparteien auf den jeweils aktuellen Verbraucherpreisindex ist – anders als die Revision meint – für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Mieterhöhung im Einzelfall zu berechnen ist.

Vorliegend ist der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2017 veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus diesem werden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes ist sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum – hier 2007 bis 2017 – nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richtet. Denn die (alten) Ist-Zahlen des Verbraucherpreisindexes zum Zeitpunkt des Mietbeginns im Jahr 2007 (Basisjahr 2000) sind – wie ausgeführt – mit den veröffentlichten Zahlen in dem im Änderungsverlangen genannten Zeitraum (November 2017, Basisjahr 2010) nicht vergleichbar und könnten zur Berechnung der vom Kläger begehrten Mieterhöhung (im Jahr 2017) daher nicht (mehr) herangezogen werden.

Die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist, so der BGH.

OLG Hamm: Verbraucherbauvertrag auch bei gewerkeweiser Vergabe!

Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 24.04.2021, Az. 24 U 198/20 ausgeführt, dass ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i Abs. 1, 1. Alt. BGB auch bei gewerkeweiser Vergabe vorliegen kann, wenn die Beauftragung zeitgleich oder in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Gebäudes erfolgt, die Erstellung eines neuen Gebäudes für den Unternehmer ersichtlich ist und die Gewerke zum Bau des neuen Gebäudes selbst beitragen.

Nach einer Ansicht ist ein Verbraucherbauvertrag nur dann zu bejahen, wenn sich der Unternehmer zum Bau des gesamten Gebäudes in einem Vertrag verpflichtet (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. Aufl. 2020, Kapitel 5 Rn. 1167; Retzlaff, in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 650i BGB Rn. 3; Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 650i BGB Rn. 6; Hildebrandt, in: Nicklisch/Weick/Jansen/Seibel, VOB/B; 5. Auflage 2019; § 650f BGB Rn. 22; Ehrl, DStR 2017, 2395 (2399); Wessel/Schwenker, MDR 2017, 1218 (1219); Omlor, NJW 2018, 817 (818)). Nach der Gegenansicht ist ein Verbraucherbauvertrag auch dann anzunehmen, wenn der Verbraucher das Bauvorhaben in mehrere Bauverträge aufspaltet, die er mit mehreren Unternehmern isoliert abschließt (vgl. Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage 2020, Teil 9 Rn. 121; Merkle, in: beck-online.GK, Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.01.2021, § 650i BGB Rn. 37; Segger-Piening in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/WürdingerPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.02.2020, § 650i BGB Rn. 20; Vogel, BauR 2020, 388 (394 f.); Motzke, NZBau 2017, 515 (518)).

Hintergrund der gesetzlichen Regelung ist, dass beim Verbraucherbauvertrag eine Risikokumulation für Verbraucher in einem Vertrag besteht (vgl. Mansel, in: Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 18. Auflage 2021, § 650i BGB Rn. 5).

Indes könnte ein sachlicher Grund, warum der Bauherr bei gewerkeweise Vergabe weniger schutzwürdig ist, als der Bauherr, der sein Haus aus einer Hand errichten lässt, schwerlich auszumachen sein (vgl. Merkle, in: beck-online.GK, Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.01.2021, § 650i BGB Rn. 37; Lenkeit, in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Auflage 2018, § 650i BGB Rn. 23), obwohl es erklärtes gesetzgeberisches Ziel war, den Verbraucherschutz bei der Errichtung derartiger Gebäude deutlich zu verbessern (vgl. Lenkeit, in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Auflage 2018, § 650i BGB Rn. 23) und bei enger Auslegung sich – im Vergleich zum alten Recht – eine Verschlechterung für Verbraucher bei Einzelvergabe ergäbe (vgl. Vogel, BauR 2020, 388 (395)).

Bei gewerkeweiser Vergabe ist der Bauherr gegenüber den Behörden für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften in der Verantwortung und sein finanzielles Risiko ist bei einer Gesamtbetrachtung wohl ebenfalls schutzwürdig, gerade wenn er im Einzelfall aus finanziellen Gründen gezwungen ist, einzelne Gewerke zeitlich gestaffelt und auch an verschiedene Unternehmer zu vergeben (vgl. Merkle, in: beck-online.GK, Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.01.2021, § 650i BGB Rn. 37; Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage 2020, Teil 9 Rn. 121; Pause, BauR 2017, 430 (432)).
Zudem mag die Prüfung der finanziellen Rahmenbedingungen durch ein kreditgebendes Institut bei Einzelvergabe strenger erfolgen als im Rahmen der Finanzierung eines Bauvertrages mit einem Generalunternehmer (vgl. Lenkeit, in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Auflage 2018, § 650i BGB Rn. 23).
Auch im Hinblick auf die strukturelle informationelle Unterlegenheit ist der Bauherr bei Einzelvergabe wohl ebenso schutzwürdig wie ein Verbraucher, der die Bauerrichtung einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer überlasst (vgl. Lenkeit, in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Auflage 2018, § 650i BGB Rn. 23).
Damit aber könnte es wertungswidersprüchlich scheinen, die Einzelvergabe als nicht erfasst anzusehen, wohl aber die Beauftragung eines Generalunternehmers (vgl. Segger-Piening in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/WürdingerPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.02.2020, § 650i BGB Rn. 20).
Umgekehrt böte sich bei einschränkender Auslegung dem Werkunternehmer die Möglichkeit, durch Aufspaltung eines an sich einheitlichen Werkvertrages in mehrere Einzelgewerksverträge sämtliche Verbraucherschutzvorschriften, insbesondere das Widerrufsrecht, die Baubeschreibungspflicht und den Anspruch auf die Übergabe von Unterlagen, zu umgehen (vgl. Lenkeit, in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Auflage 2018, § 650i BGB Rn. 25). Der Gefahr, dass Werkunternehmer durch Aufspaltung eines an sich einheitlichen Werkvertrages in mehrere Einzelgewerksverträge sämtliche Verbraucherschutzvorschriften umgehen könnten, könnte zwar mit dem Umgehungsverbot des § 650o Satz 2 BGB begegnet werden (vgl. Merkle, in: beck-online.GK, Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.01.2021, § 650i BGB Rn. 37; Lenkeit, in: Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 3. Auflage 2018, § 650i BGB Rn. 25). Indes trägt die Beweislast für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts der Verbraucher (vgl. Merkle, in: beck-online.GK, Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Stand: 01.04.2021, § 650o BGB Rn. 24).

Ferner erfolgte auch bei einer Einzelvergabe nach Fertigstellung des Bauwerks eine wesentliche Umgestaltung des Grundstücks (vgl. Segger-Piening in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/WürdingerPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.02.2020, § 650i BGB Rn. 20).

Soweit das finanzielle Risiko betroffen ist, mag das finanzielle Gesamtrisiko auch bei Einzelvergabe dem Risiko bei einer Errichtung "aus einer Hand" gleichkommen, auch wenn das Insolvenzrisiko bei Einzelvergabe aufgeteilt sein dürfte (vgl. Segger-Piening in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/WürdingerPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.02.2020, § 650i BGB Rn. 20) und der Verbraucher bei Einzelvergabe gegenüber einer Gesamtvergabe in finanzieller Sicht im Vorteil sein könnte, da er unter mehreren Angeboten hinsichtlich jedes einzelnen Gewerks auswählen kann, während der Verbraucher bei Gesamtvergabe auf die Preise der Einzelgewerke keinen oder kaum Einfluss haben kann, so das OLG.

BGH zur Unterscheidung des Thermofensters von Daimler Benz zu der seitens VW eingesetzten Motorsteuerungssoftware

Der BGH hat sich mit Beschluss vom 19.01.2021, Az. VI ZR 433/19 erstmals zur Thematik des sogenannten "Thermofensters" geäußert und überdies eine Abgrenzung zu der seitens VW im Zusammenhang mit dem VW-Motor EA189 eingesetzten Motorsteuerungssoftware vorgenommen.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass die Entwicklung und der Einsatz der temperaturabhängigen Steuerung des Emissionskontrollsystems (Thermofenster) für sich genommen nicht ausreichen, um einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB) zu begründen. Das Verhalten der für den beklagten Kraftfahrzeughersteller handelnden Personen ist nicht bereits deshalb als sittenwidrig zu qualifizieren, weil sie den streitgegenständlichen Fahrzeugtyp aufgrund einer grundlegenden unternehmerischen Entscheidung mit einem solchen Thermofenster ausgestattet und in den Verkehr gebracht haben. Dies gilt auch dann, wenn das Thermofenster als unzulässige Abschalteinrichtung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 Satz 1 der Verordnung 715/2007/EG zu qualifizieren sein sollte und die Beklagte mit der Entwicklung und dem Einsatz dieser Steuerung eine Kostensenkung und die Erzielung von Gewinn erstrebte. Der objektive Tatbestand der Sittenwidrigkeit ist vielmehr nur dann gegeben, wenn weitere Umstände hinzutreten, die das Verhalten der handelnden Personen als besonders verwerflich erscheinen lassen.

Der Einsatz eines sogenannten Thermofensters ist, so der BGH, nicht mit der Fallkonstellation zu vergleichen, die dem Senatsurteil vom 25. Mai 2020 (VI ZR 252/19, ZIP 2020, 1179 zum VW-Motor EA189) zugrunde liegt. Dort hatte der Automobilhersteller die grundlegende strategische Frage, mit welchen Maßnahmen er auf die Einführung der – im Verhältnis zu dem zuvor geltenden Recht strengeren – Stickoxidgrenzwerte der Euro 5-Norm reagieren würde, im eigenen Kosten- und Gewinninteresse dahingehend entschieden, von der Einhaltung dieser Grenzwerte im realen Fahrbetrieb vollständig abzusehen und dem KBA stattdessen zwecks Erlangung der Typgenehmigung mittels einer eigens zu diesem Zweck entwickelten Motorsteuerungssoftware wahrheitswidrig vorzuspiegeln, dass die von ihm hergestellten Dieselfahrzeuge die neu festgelegten Grenzwerte einhalten. Bei dem Einsatz eines Thermofensters wie im vorliegenden Fall fehlt es dagegen an einem derartigen arglistigen Vorgehen des beklagten Automobilherstellers, das die Qualifikation seines Verhaltens als objektiv sittenwidrig rechtfertigen würde. Nach den getroffenen Feststellungen unterscheidet die im streitgegenständlichen Fahrzeug eingesetzte temperaturbeeinflusste Steuerung der Abgasrückführung nicht danach, ob sich das Fahrzeug auf dem Prüfstand oder im normalen Fahrbetrieb befindet. Sie weist keine Funktion auf, die bei erkanntem Prüfstandsbetrieb eine verstärkte Abgasrückführung aktiviert und den Stickoxidausstoß gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert, sondern arbeitet in beiden Fahrsituationen im Grundsatz in gleicher Weise.

Bei dieser Sachlage wäre der Vorwurf der Sittenwidrigkeit gegenüber des beklagten Herstellers nur gerechtfertigt, wenn zu einem Verstoß gegen die Verordnung 715/2007/EG weitere Umstände hinzuträten, die das Verhalten der für ihn handelnden Personen als besonders verwerflich erscheinen ließen. Die Annahme von Sittenwidrigkeit setzt jedenfalls voraus, dass diese Personen bei der Entwicklung und/oder Verwendung der temperaturabhängigen Steuerung des Emissionskontrollsystems in dem Bewusstsein handelten, eine unzulässige Abschalteinrichtung zu verwenden, und den darin liegenden Gesetzesverstoß billigend in Kauf nahmen.

OLG Schleswig zur Schlussratenklausel im Bauträgervertrag

Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam (OLG Schleswig, Urteil vom 21.02.2020, Az. 1 U 19/19).

Die Unwirksamkeit ergibt sich nicht aus § 12 MaBV, so das OLG. Zwar sieht die Regelung in § 9 der Verträge zwischen den Parteien vor, dass die letzte Rate vor der Besitzübergabe zu hinterlegen ist. Das bedeutet, dass diese Zahlung auch dann zu leisten ist, wenn das Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellt ist. Nach § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 der MaBV wird dagegen die letzte Rate erst nach vollständiger Fertigstellung fällig.
Indes ist entscheidend für die Erfüllung der Vorgaben der MaBV, dass der Bauträger nicht in die Lage versetzt wird, die Beträge vorzeitig etwa für die Fortführung der Bauvorhaben zu verwenden. Er darf daher Beträge nicht vorzeitig entgegennehmen. Das geschieht jedoch nicht, wenn die Zahlung an den Notar erfolgt, nicht an den Bauträger. Eine Zahlung auf das Notaranderkonto ist deswegen bezüglich der Vorgaben der MaBV unbedenklich, solange sichergestellt ist, dass die Auszahlung an den Bauträger erst nach Fälligkeit erfolgt (KG, Beschluss vom 20.08.2019, 21 W 17/19; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Auflage, Rn. 106).

Die Regelung über die Zahlung der Schlussrate auf ein Notaranderkonto verstößt aber gegen § 309 Nr. 2 lit. a BGB. Danach ist eine Regelung unzulässig, die ein Zurückbehaltungsrecht des Vertragspartners des Verwenders aus § 320 BGB ausschließt oder einschränkt.

Bei der Klägerin handelt es sich um eine Unternehmerin, die das Gewerbe einer Bauträgerin betreibt. Bei dem Beklagten handelt es sich um einen Verbraucher. Die Vertragsbedingungen waren für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt, so dass es auf die Regelung des § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wonach die AGB-Kontrolle bei erstmaliger Verwendung eingreift, nicht ankommt. Der Beklagte hat allein drei Bauträgerverträge mit der gleichlautenden Regelung des § 9 unterzeichnet. Das Bauvorhaben A-straße umfasste insgesamt 14 Wohnungen. Es ist nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass sämtliche mit den Erwerbern geschlossene Verträge diese Klausel enthielten und enthalten sollten.

Im Übrigen müssen die Vertragsbedingungen ohnehin als von der Klägerin gestellt angesehen werden. Zwar werden Vertragsbedingungen, die etwa ein Notar vorschlägt, nicht von einer Vertragspartei im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB gestellt. Das ist jedoch anders, wenn der Notar im Auftrag einer Partei ein Vertragsformular, etwa einen Bauträgervertrag, entwickelt hat (BGH, Urteil vom 14.05.1992, Az.VII ZR 204/90). Die äußeren Umstände sprechen dafür, dass entweder die Klägerin oder der Notar für sie den Vertrag entworfen hat. Denn wie dargelegt hatte die Klägerin eine Vielzahl von Wohnungen in den zu errichtenden Gebäuden zu veräußern. Es entspricht der Lebenserfahrung, dass dabei immer gleichlautende Verträge verwendet werden, die den Erwerbern vorgeben werden. Die Beurkundung dieser Verträge findet immer durch denselben Notar statt, der von der Bauträgerin vorgegeben wird. Aufgrund dieser Umstände besteht bei Bauträgerverträgen ein erster Anschein dafür, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt (BGH, Urteil vom 14.05.1992,  Az.VII ZR 204/90; KG, Beschluss vom 20.08.2019, Az.21 W 17/19).

BGH zur Abgabe von Gutscheinen durch Apotheken

Der unter anderem für Ansprüche aus dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteilen vom 6. Juni 2019, Az. I ZR 206/17 und Az. I ZR 60/18 entschieden, dass es wettbewerbsrechtlich unzulässig ist, wenn Apotheken ihren Kunden beim Erwerb von verschreibungspflichtigen Arzneimitteln geringwertige Werbegaben wie einen Brötchen-Gutschein oder einen Ein-Euro-Gutschein gewähren.

Im Verfahren I ZR  206/17 betreibt die Beklagte in Darmstadt eine Apotheke. Sie händigte einem Kunden im September 2014 anlässlich des Erwerbs eines verschreibungspflichtigen Arzneimittels einen Brötchen-Gutschein über "2 Wasserweck oder 1 Ofenkrusti" aus. Der Gutschein konnte bei einer in der Nähe der Apotheke gelegenen Bäckerei eingelöst werden. Im Verfahren I ZR 60/18 betreibt der Beklagte in Berlin eine Apotheke und gewährte seinen Kunden im Jahr 2014 zeitweise eine Vergünstigung in Form eines Ein-Euro-Gutscheins, welchen diese bei einem weiteren Einkauf in der Apotheke des Beklagten einlösen konnten.

Nach den Entscheidungen des Senats ist die Zugabe sowohl eines Brötchen-Gutscheins als auch eines Ein-Euro-Gutscheins beim Erwerb eines verschreibungspflichtigen Medikaments wettbewerbswidrig, weil beide Werbegaben gegen die geltenden Preisbindungsvorschriften verstoßen (§§ 3, 3a UWG in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWG, § 78 Abs. 2 Satz 2 und 3, Abs. 3 Satz 1 AMG).

Bei einer Werbung für Arzneimittel im Sinne des § 2 AMG dürfen nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HWG Zuwendungen und sonstige Werbegaben (Waren oder Leistungen) nur angeboten, angekündigt oder gewährt werden, wenn eine der in den Nummern 1 bis 5 dieser Vorschrift ausdrücklich geregelten Ausnahmen vorliegt.

Bei diesem grundsätzlichen Verbot der Wertreklame handelt es sich um eine Marktverhaltensregelung im Sinne von § 3a UWG. Ein Verstoß gegen dieses Verbot kann Unterlassungsansprüche begründen (§ 8 UWG). Die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 1 HWG soll der abstrakten Gefahr begegnen, dass Verbraucher bei der Entscheidung, ob und gegebenenfalls welche Heilmittel sie in Anspruch nehmen, durch die Aussicht auf Werbegaben unsachlich beeinflusst werden. Soweit § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Halbsatz 2 HWG entgegen den Preisvorschriften des Arzneimittelgesetzes gewährte Werbegaben generell verbietet, soll damit außerdem ein ruinöser Preiswettbewerb zwischen den Apotheken verhindert und eine flächendeckende und gleichmäßige Versorgung der Bevölkerung mit Arzneimitteln sichergestellt werden.

Das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union in der Sache "Deutsche Parkinson Vereinigung/?Zentrale" (Urteil vom 24. November 2016 – C-148/15, GRUR 2016, 1312 = WRP 2017, 36) steht der Anwendung der in § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWG in Bezug genommenen Preisvorschriften des Arzneimittelgesetzes für in Deutschland ansässige Apotheken nicht entgegen. Nach dieser Entscheidung liegt in den Regelungen über die Preisbindung für Apotheken, die in anderen Staaten der Europäischen Union ansässig sind, ein Verstoß gegen die Warenverkehrsfreiheit (Art. 34 AEUV). Auf innerstaatliche Sachverhalte ohne grenzüberschreitenden Bezug wie in den Streitfällen sind die Regelungen über die Warenverkehrsfreiheit allerdings nicht anwendbar, so der BGH.

Der Umstand, dass es sich sowohl bei einem Brötchen-Gutschein als auch bei einem Ein-Euro-Gutschein um Werbegaben von geringem Wert handelt, ändere daran nichts. Der Gesetzgeber ist bei der mit Wirkung vom 13. August 2013 vorgenommenen Änderung des Heilmittelwerbegesetzes davon ausgegangen, dass jede gesetzlich verbotene Abweichung vom Apothekenabgabepreis für verschreibungspflichtige Arzneimittel geeignet ist, einen unerwünschten Preiswettbewerb zwischen den Apotheken auszulösen. Die eindeutige gesetzliche Regelung, nach der jede Gewährung einer Zuwendung oder sonstigen Werbegabe im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWG, die gegen die Preisvorschriften des Arzneimittelgesetzes verstößt, unzulässig ist, darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass ein solcher Verstoß als nicht spürbar eingestuft und damit als nicht wettbewerbswidrig angesehen wird.

OLG Köln zum Widerruf eines Architektenvertrages durch Verbraucher

Ein Architektenvertrag ist kein "Vertrag über den Bau von Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen"  im Sinne des § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB.  Ein zwischen einem privatem Bauherrn und einem Architekten außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Architektenvertrag kann daher vom Bauherrn innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden, so das OLG Köln mit Beschluss vom 23.03.2017, Az. 16 U 153/16.

Bundesregierung hat neues Bauvertragsrecht beschlossen!

Am 2. März hat das Bundeskabinett dem Referentenentwurf des „Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und  zur Änderung der kaufmännischen Mängelhaftung“ beschlossen. Es ist davon auszugehen, dass das neue Gesetz wie geplant Anfang 2017 in Kraft treten wird.

Zukünftig sollen vier neue Vertragsarten für spezifische Regelungen sorgen: Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Architekten- und Ingenieurvertrag sowie Bauträgervertrag. Neu ist auch das so genannte Anordnungsrecht, das Bauherren ermächtigt, nach Vertragsschluss noch Änderungen und Anpassungen vorzunehmen.

Eine wichtige Neuerung soll die Haftung bei Mängeln betreffen. Bauunternehmen die ihre Baustoffe von andern Unternehmen beziehen und für ihre Kunden weiterverarbeiten, können bei Mängeln der Baustoffe den Verkäufer für die Nacherfüllung haftbar machen.

Bauunternehmer sollen zukünftig verpflichtet sein, Verbrauchern vor Vertragsabschluss eine gesetzlich definierte Baubeschreibung vorzulegen sowie verbindliche Angaben zu Bauzeit zu machen.