Ihr-Recht-Blog

6. Dezember 2019

OLG Oldenburg: Mängelbesichtigung und Neubeginn der Verjährung der Mängelansprüche!

Ein zum Neubeginn der Verjährung von Mängelansprüchen führendes Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen Verhalten des Auftragnehmers klar und unzweideutig ergibt, dass er sich zur Mängelbeseitigung verpflichtet hält und der Auftraggeber angesichts dessen darauf vertrauen darf, dass sich der Auftragnehmer nicht auf den Ablauf der Verjährungsfrist berufen wird (im Anschluss an BGH, IBR 2012, 637).

In der Erklärung des Auftragnehmers, dass "er sich um die Verfärbungen kümmern werde", liegt kein zum Neubeginn der Verjährung führendes Anerkenntnis. Erforderlich ist zumindest, dass der Auftragnehmer solche Maßnahmen ergreift, die unmittelbar der Vorbereitung der Mangelbeseitigung dienen.

Hierauf hat das OLG Oldenburg mit Beschluss vom 14.12.2018, Az. 12 U 44/18 hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 08.08.2019, Az. VII ZR 14/19  die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Nach Ansicht des OLG handelt es sich bei einer derartigen Aussage um kein Anerkenntnis, sondern eher um "vertröstende Worte".  Anderes folge auch nicht aus dem Umstand, dass der Inhaber der Beklagten in diesem Zusammenhang Fotos gefertigt hat. Einer derartigen Handlung kann keinerlei Erklärungswert beigemessen werden, so das OLG.

7. November 2019

OLG Koblenz: Abschlagsrechnung als Schlussrechnung

Eine Rechnung ist eine Schlussrechnung, wenn sie aus Sicht des Auftraggebers abschließenden Charakter hat, das heißt, wenn sich aus ihr ergibt, dass sämtliche Bauleistungen abgerechnet werden sollen. Auch wenn eine Forderungsaufstellung als Abschlagsrechnung überschrieben ist, kann es sich um eine Schlussrechnung handeln. Geringfügige Restleistungen (hier: Abtransport der zu entsorgenden Baumaterialien) stehen der Erstellung der Schlussrechnung nicht entgegen, so das OLG Koblenz mit Beschluss vom 11.05.2017, Az. 4 U 1307/16.

Die insoweit eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hat der BGH nunmehr mit Beschluss vom vom 24.07.2019, Az. 134/17 zurückgewiesen.

In dem seitens des OLG Koblenz entschiedenen Sachverhalt stützte die Klägerin ihr Forderung auf eine mit Schreiben vom 8. Oktober 2012 erteilte "Schlussrechnung".Die Beklagte berief sich auf die Einrede der Verjährung. Sie war der Ansicht, die unter dem 10. März 2011 erteilte, als "2. Abschlagsrechnung" überschriebene Forderungsberechnung beinhalte bereits eine Schlussrechnung, die sich über die identischen Leistungspositionen verhalte wie die spätere Rechnung vom 8. Oktober 2012.

Dem hat sich das OLG angeschlossen. Die Beklagte habe die als Abschlagsrechnung überschriebene Abrechnung zu Recht als Schlussrechnung behandelt und auf dieser Grundlage ihre Leistungen abschließend an die Klägerin erbracht. Die Rechnung vom 10. März 2011 enthielt sämtliche Leistungspositionen, die auch Gegenstand der späteren Rechnung vom 8. Oktober 2012 waren. Ihr war zudem eine Mengenermittlung nebst Stundenlohnnachweisen beigefügt. Die Erteilung der Rechnung vom 10. März 2011 erfolgte zu einem Zeitpunkt, da die vertraglichen Leistungen, die dem ausschließlich dieser Rechnung beigefügten Mengenverzeichnis zugrunde lagen, mit Ausnahme des restlichen Abtransports von Bauabfällen abgeschlossen waren, so das OLG.

17. September 2019

OLG Brandenburg zur Verjährung von Ansprüchen aus einem mangelhaften Sachverständigengutachten

Ein Gutachten, das eine Überwachungsleistung im Rahmen eines in der Errichtung befindlichen Einfamilienhauses beinhaltet und dazu dienen soll, ein mangelfreies Gesamtwerk zu errichten, unterfällt dem § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, sodass eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme der Werkleistung gilt.

Hierauf hat das OLG Brandenburg mit Urteil vom 19.07.2019, Az. 7 U 164/18 abgestellt.

Bautechnische Gutachten können jedoch auch sog. "feststellende Gutachten" sein. Solche Gutachten, die erstellt werden z. B. als Entscheidungsgrundlage für den Erwerb einer Immobilie oder zur Bestimmung ihres Werts, unterfallen der Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB, sodass die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB Anwendung findet, so das OLG.

4. September 2019

OLG Bamberg: Verjährungsfrist für bei der Abnahme vorbehaltene Mängel

Das OLG Bamberg hat mit Beschluss vom 08.01.2019, Az. 1 U 152/18 darauf hingewiesen, daß mit der Abnahme des Werkes der Lauf der 5-jährigen Verjährungsfrist des § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB auch für Mängel, die sich der Bauherr bei der Abnahme vorbehalten hat, einsetzt (Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht, 9. Aufl., Rdnr. 1648).

Soweit einem Architekten  die Leistungsphasen 1-9, also auch die Objektbetreuung mit der Objektbegehung kurz vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Unternehmen übertragen sind, ist der Verjährungsbeginn gegen den Architekten gerichteter Gewährleistungsansprüche bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen gegenüber den bauausführenden Unternehmen hinausgeschoben (Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht, 9. Aufl., Rdnr. 1650 mwN; Motzke Preussner/Kehrberg, Die Haftung des Architekten, 10. Aufl., Kapitel W, Rdnr.22)., so das OLG.

18. Juli 2019

OLG Düsseldorf zur Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Erneuerung einer Terrassenanlage

Auch eine Terrassenanlage ist ein Bauwerk i.S.v. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.04.2019, Az. 5 U 91/18 hingewiesen und der im Instanzenzug immer wieder vertretenen Meinung,  Erneuerungsarbeiten an Bauteilen wie z. B. Terrassen seien nicht einer Neuerrichtung gleichzustellen, weshalb die lange Verjährung für Bauwerke nicht anzuwenden sei, eine Absage erteilt (a. A. z. B. LG Düsseldorf, erstinst. Urteil vom 18.04.2018, Az. 6 O 427/14, vom OLG vorliegend aufgehoben).

Ein Bauwerk, im Sinne der Vorschrift ist eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache (vgl. MüKo, BGB, 7. Aufl. 2018, § 634a Rn. 18), wobei die Verbindung mit dem Erdboden auch durch die eigene Schwere der Sache bewirkt sein kann (vgl. Staudinger, BGB, 2014, § 634a Rn. 20), so das OLG.

Zwar sei im Ansatz zutreffend  die Unterscheidung, ob die Werkleistung in der erstmaligen Errichtung des Bauwerks besteht oder ob an einem Bestands-Bauwerk bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten ausgeführt werden. Im letzteren Fall bedarf es näherer Betrachtung, ob es sich um in der Regel nicht unter die lange Verjährung fallende, bloße Ausbesserungen handelt, die eine einfache Werkleistung darstellen (vgl. MüKo BGB, 634a n. 22 m.w.N.), oder ob sie für den Bestand des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind oder aus anderen Gründen einer Neuherstellung gleichzusetzen sind (vgl. im Einzelnen Staudinger, BGB, 2014, § 634a Rn. 21 m.w.N.).

Vorliegend war die Plattenverlegung im Mörtelbett auf einer schon vorher vorhandenen Betonplatte erfolgte, die auf dem Erdreich aufliegt. Die definitionsgemäße Verbindung mit dem Erdboden wird vorliegend durch die feste Verlegung auf der Bodenplatte hergestellt, die ihrerseits nach Gewicht, Ausmaß und Zweck nicht zur Entfernung vom Erdboden geeignet ist. Das Vorliegen eines Bauwerks ist vom BGH insbesondere bejaht worden für die Herstellung einer Pflasterung (vgl. BGH NJW-RR 1993, 592 – Betonformsteine auf Kiestragschicht sowie BGH NJW-RR 1992, 849 – Betonformsteine auf Schotterbett). Es sei nicht ausschlaggebend, dass die Pflastersteine ohne besondere Beeinträchtigung wieder lösbar seien. Entscheidend sei dagegen neben der Bestimmung zur dauernden Nutzung die für Bauwerke typische Risikolage, welche der Risikozuordnung durch die längere Verjährungsfrist für Bauwerke zugrunde liege. Qualität und Nutzbarkeit des Belages hingen entscheidend auch von der Qualität des Unterbaues ab. Dieser sei verdeckt und berge dementsprechend die für Baumängel typischen Risiken (BGH, jeweils aaO). Dies trifft auch auf den vorliegenden Terrassenbelag uneingeschränkt zu.

Letztendlich greife daher vorliegend die 5-jährige Verjährungsfrist für Bauwerke, so das OLG.

13. Dezember 2018

OLG Zweibrücken zur Bindung des Architekten an seine Schlussrechnung sowie zum Beginn der Verjährung der Gewährleistungsansprüche

Ein Architekt hat Anspruch auf das Mindesthonorar nach HOAI. Er ist an eine erteilte Schlussrechnung, in der er sein Honorar unvollständig berechnet hat, grundsätzlich nicht gebunden.  Der Architekt kann ausnahmsweise daran gehindert sein, seine in einer Schlussrechnung nicht berechnete (weitere) Forderung durchzusetzen, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und sich im berechtigten Vertrauen auf deren Endgültigkeit in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann. Der BGH hat  mit nunmehr mitgeteiltem Beschluss vom 05.06.2018, Az. VII ZR 228/16  die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das entsprechende Urteil des OLG Zweibrücken vom 02.09.2016, Az. 2 U 29/15 zurückgewiesen.

Das OLG Zweibrücken hatte bei dem ihm vorliegende Sachverhalt eine illoyal verspätete Geltendmachung eines weitergehenden Honoraranspruchs des Architekten bejaht und Verwirkung angenommen. Das Zeitmoment war aus Sicht des Senates  unproblematisch anzunehmen. Die erste Schlussrechnung hatte der Architekt  zeitnah nach Beendigung des Projekts erteilt. Zwischen dieser Erteilung und der ersten Nachberechnung vom 31. Oktober 2005 liegen knapp 10 Jahre; weitere Nachberechnungen mit deutlich höheren Forderungen erfolgten nach über 17 Jahren; die letzten – nochmals deutlich höheren Honorarschlussrechnungen sind mehr als 20 Jahre später
erteilt worden.

Auch das Umstandsmoment ist aus Sicht des OLG im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände erfüllt. Die Auftraggeberin durfte davon ausgehen, dass der Architekt in der Schlussrechnung vom 15.Januar 1996 das ihm nach der HOAI zustehende Honorar für seine Tätigkeit abschließend
berechnet hatte und jedenfalls keine darüber hinausgehenden Honoraransprüche mehr geltend machen wird. Bereits in seinem Begleitschreiben zu dieser Schlussrechnung hat der Architekt ausgeführt, er könne jetzt die Honorarschlussrechnung für das Bauvorhaben erstellen, nachdem ihm
sämtliche Handwerkerrechnungen vorlägen. Einen Vorbehalt hat er nicht erklärt; aus Sicht der Auftraggeberin war das dahin zu verstehen, dass der Architekt für seine Leistungen den in der übermittelten Schlussrechnung ausgewiesenen Betrag beanspruchte. Mit Nachforderungen musste sie nicht rechnen.

Nachdem die Auftraggeberin die Schlussrechnung erhalten und unter Vorhalt des vereinbarten niedrigeren Pauschalhonorars Einwendungen gegen die Höhe des berechneten Honorars erhoben hat, hat der Architekt ihr gegenüber zunächst selbst und alsdann durch seinen Rechtsanwalt erklären lassen, er habe in der abschließenden Honorarrechnung vom 15. Januar 1996 das ihm nach den gesetzlichen Vorschriften – nämlich der HOAI – zustehende Honorar berechnet, er müsse zwingend nach der HOAI abrechnen und dürfe nicht weniger verlangen, das Honorar sei deshalb auch nicht verhandelbar.
Es hätte in der damaligen Situation nahegelegen, zur Verteidigung der von der Auftraggeberin als überhöht beanstandeten Honorarforderung darauf hinzuweisen, dass für die erbrachten Leistungen nach der HOAI sogar ein deutlich höheres Honorar verlangt werden könne (müsse) und der Architekt zu Gunsten der Auftraggeberin bei den der Berechnung zu Grunde zu legenden anrechenbaren Kosten des Objekts einzelne Gewerke außer acht gelassen und das Objekt lediglich in Honorarzone III eingeordnet habe. Die zur Rechtfertigung des berechneten Honorars abgegebenen Erklärungen konnte die mit dem Regelungswerk der Architektenvergütung nicht vertraute Auftraggeberin nur dahin verstehen, dass der Architekt das ihm nach der HOAI zustehende Honorar vollständig berechnet hat. Von einer unvollständigen und damit nach den Erklärungen des Architekten und seines Rechtsanwalts unzulässigen, pflichtwidrigen Abrechnung konnte sie nicht ausgehen, so das OLG.

Soweit sich der beklagte Architekt hinsichtlich von ihm zu vertretender Mängel auf Verjährung berufen hatte, wies das OLG Zweibrücken darauf hin, dass die Verjährung beginnt grundsätzlich mit der Abnahme des Werks und eine Abnahme der Leistungen des Architekten- unstreitig – nicht erfolgt sei.
Von einer Abnahmeverpflichtung der Auftraggeberin wegen Abnahmereife des vertragsgemäß hergestellten Werks (§ 640 Abs. 1 BGB a.F.) vor dem 24. Dezember 1999 (fünf Jahre vor Klageeinreichung) kann nach dem Sach- und Streitstand nicht ausgegangen werden. Die Abnahme des Architektenwerks fällt nicht mit der Abnahme des Bauwerks zusammen. Ist ein Architekt – wie hier – auch zur Erbringung der Leistungsphase 9 (hier nach § 15 Abs. 2 Nr. 9 HOAI 1991) verpflichtet, also zur Überwachung der Mängelbeseitigung durch die bauausführenden Unternehmer innerhalb der Gewährleistungsfristen und zur Dokumentation des Gesamtergebnisses, so ist das Architektenwerk erst dann abnahmereif hergestellt, wenn auch diese Leistungen erbracht sind. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus einem Vollarchitekturvertrag beginnt daher frühestens mit Ablauf der in der Regel ebenfalls fünf Jahre betragenden Gewährleistungsfristen gegenüber den am Bau beteiligten Unternehmern (BGH Urteile vom 10. Oktober 2013 – VII ZR 19/12 Rz. 29 und vom 10. Februar 1994 – VII ZR 20/93).

18. September 2018

OLG Karlsruhe zur Verjährung bei arglistigem Verschweigen eines Mangels

Verschweigt der Auftragnehmer einen Mangel arglistig, verjähren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers nicht in fünf Jahren ab Abnahme, sondern in 10 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an. Der Auftragnehmer handelt arglistig, wenn er einen Werkmangel kennt und den Auftraggeber bei der Abnahme nicht darauf hinweist.

Hierauf hat das OLG Karlsruhe bereits mit Urteil vom 26.01.2016, Az. U 3/14 hingewiesen, der BGH hat mit  Beschluss vom 16.05.2018, Az. VII ZR 51/16  die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, so daß das Urteil zwischenzeitlich rechtskräftig ist.

Das OLG hat allerdings weiter darauf hingewiesen, daß eine Abweichung von den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses, das Fehlen wesentlicher Bauteile oder das Vorhandensein eines besonders schweren Mangels für sich allein genommen nicht ausreiche, um ein arglistiges Verschweigen annehmen zu können.

Arglistig handele, wer einen Mangel des Werkes kenne oder ihn zumindest für möglich halte und billigend in Kauf nehme, dass seinem Vertragspartner der Fehler nicht bekannt sei und dieser bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Eine Schädigungsabsicht oder Vorteilserlangung sei nicht erforderlich. Bedingter Vorsatz genüge. Bei einer ins Blaue hinein abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung liege Arglist vor, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage bewusst nicht offenlege. Demgegenüber reiche das Vorliegen eines besonders schweren Mangels oder das Fehlen wesentlicher Bauteile als solches allein noch nicht aus, um ein arglistiges Verschweigen annehmen zu können.

Vielmehr sei erforderlich, dass der Auftragnehmer die Mangelhaftigkeit der Arbeit erkannt habe, diese auf der Hand gelegen habe und er sich bewusst gewesen sei, dass durch den Mangel die Dauerhaftigkeit des Bestandes der Leistung erheblich beeinträchtigt werde oder beeinträchtigt werden könne. Arglistig handele auch derjenige, der sich bewusst besserer Erkenntnis verschließe.

Im vorliegend entschiedenen Fall kamen die 1. Instanz (LG Mosbach, 06.12.2013, Az. 1 O 129/13) nach Durchführung einer Beweisaufnahme und das OLG im Berufungsverfahren zu dem Ergebnis, daß zwar das von der Auftragnehmerin angebotene und ausgeführte System der Firma B. in wesentlichen Aspekten nicht den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses entspreche und dies insbesondere für die laut Leistungsverzeichnis ausdrücklich ausgeschlossene Verbundentwässerung gelte,  auch im Innenbereich seien keine konstruktiven Maßnahmen für eine Ableitung und ein Auffangen von Kondenswasser getroffen worden, wie vom Leistungsverzeichnis gefordert, letztendlich habe jedoch die Auftraggeberin  ein arglistiges Verhalten der Auftragnehmerin, in Sonderheit ein arglistiges Verschweigen der Mängel der Pfosten-Riegel- Glasfassade, nicht hat nachweisen können.

29. August 2018

OLG München zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, IBR 2013, 686 = IMR 2013, 471). Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass zur Abnahme ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hinzuzuziehen ist.

Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 09.04.2018, Az. 13 U 4710/16 hingewiesen.

In dem seitens des OLG München entschiedenen Sachverhalt hatte sich der Verkäufer hinsichtlich geltend gemachter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Abnahme desselben durch den Verwalter bezogen und davon ausgehend auf die Verjährung der geltend gemachten Ansprüche berufen.  Der Senat hat dagegen darauf abgestellt, daß mangels wirksamer Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährungsfrist für Mängelrechte noch nicht gem. § 634 a Abs. 3 BGB zu laufen begann. Er hat im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH eine Vertragsklausel, wonach der Verkäufer den Erstverwalter bestelle und dieser zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt sei, als unwirksam angesehen.  Als teilender Eigentümer (vgl. hier Ziffer I.3 des notariellen Kaufvertrags, Anlage A 2) habe der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen (BGH a.a.O. m. zahlr. w.N. zu § 26 WEG a.F. und § 26 WEG n.F.). Dabei könne der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Das begründe im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

24. Juli 2018

OLG Karlsruhe zur Abnahmeregelung durch Sachverständigen im Bauträgervertrag

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (…), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 10.04.2018, Az. 8 U 19/14 erkannt.

Entsprechend hatten die von einem seitens des Bauträgers beauftragten Sachverständigen durchgeführten (Teil-) Abnahmen mangels wirksamer (Unter-) Bevollmächtigung keine Wirkung für und gegen den Käufer entfaltet. Der Bauträger hatte sich bezüglich bestimmter Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die Einrede der Verjährung berufen. Mangels wirksamer Abnahme der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Leistungen hat die Verjährung der diesbezüglichen Mangelbeseitigungsansprüche des Erwerbers noch nicht zu laufen begonnen und war deshalb ausgeschlossen, so das OLG.

15. Februar 2018

OLG Celle zum Verzicht auf die Einrede der Verjährung

Rügt der Auftraggeber kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist Mängel und verzichtet der Auftragnehmer auf die Erhebung der Einrede der Verjährung, ohne diesen Verzicht zeitlich zu begrenzen, verjähren etwaige Mängelansprüche des Auftraggebers in 30 Jahren. Hierauf hat das OLG Celle mit Urteil vom 15.06.2017, Az. 6 U 2/17 hingewiesen. Der BGH hat mit Beschluss vom 25.10.2017, Az. VII ZR 145/17  die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

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