Ihr-Recht-Blog

26. März 2019

OLG Düsseldorf zur Nachforschungspflicht von Erben beim Immobilienverkauf

Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen die den potentiellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019, Az. 24 U 124/17).

Das OLG hat darauf hingewiesen, daß die Erben keine Erkundungspflicht bezüglich des Objekts hatten, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen mussten. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, ist ihnen deshalb nicht zu widerlegen und sie haben damit auch keine Angaben "ins Blaue hinein" gemacht.

Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013, a.a.O. Rz. 12; Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01). In der Entscheidung vom 12. April 2013 hat der BGH nochmals klargestellt, dass es für die Feststellung der Arglist nicht ausreicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 13).

9. Dezember 2016

BGH: Keine Wartepflicht vor Verkauf des PKW zum Restwert!

Den Geschädigten eines Verkehrsunfall trifft keine Wartepflicht, bevor er das Fahrzeug zum seitens des Sachverständigen festgestellten Restwert veräußern. Insbesondere muß der Geschädigte bei Veräußerung des Restwertes dem Schädiger bzw. dessen Haftpflichtversicherer keine Möglichkeit geben, den Restwert zu prüfen. Nur dann, wenn ihm vor Verkauf des Restwertes ein höheres Restwertangebot tatsächlich bekannt ist, ist dieses Angebot für den Geschädigten beachtlich. Verkauft der Geschädigte in Kenntnis eines höheren Restwertangebots das Fahrzeug zu einem niedrigeren Preis verstößt er gegen seine Schadenminderungspflicht. Er muß der Versicherung weder eine Prüffrist einräumen noch sich selbst um ein höheres Angebot kümmern und damit quasi “Marktforschung” betreiben.

Damit hat der BGH mit Urteil vom 27.09.2016, Az. VI ZR 673/15, eine entsprechende Entscheidung des OLG Hamm vom 11.11.2015, Az. 11 U 13/15 bestätigt  und Einwendungen der KFZ-Haftpflichtversicherungen, wonach erst dann, wenn der Versicherer kein besseres Angebot ermitteln konnte, es dem Geschädigten gestattet sein sollte, das totalbeschädigte Fahrzeug zu verkaufen, eine Absage erteilt.

21. Januar 2015

Aktuell: BGH: Zur Bauhandwerkersicherungshypothek bei Verkauf des Grundstücks!

Der Unternehmer hat im Regelfall keinen Anspruch auf Eintragung einer Baunhandwerkersicherungshypothek für seine offenstehenden Forderungen gegen denjigen, der das Grundstück vom Besteller kauft. Er wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2014, Az. VII ZR 139/13).

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall  hatte die Klägerin Leistungen im Auftrag des Bestellers erbracht, die hierauf fußenden Rechnungen wurden jedoch nur teilweise beglichen. Mit notariell beurkundeten Verträgen veräußerte der Besteller – eine GmbH- die Eigentumswohnungen an den Beklagten – den alleinigen Geschäftsführer der GmbH – gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 349.000 €, zu dessen Erfüllung der Beklagte  Darlehensverbindlichkeiten des Bestellers in dieser Höhe übernahm, die zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommen worden waren. Der Beklagte  wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Das Landgericht Köln hat den Beklagten mit Urteil vom 06.06.2012, Az. 4 O 22/12 mit Ausnahme der geforderten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der Beklagten hat das OLG Köln  durch Beschluss vom 30.04.2013, Az. 11 U 126/12 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der Beklagte brauche sich nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Klägerin, so der BGH. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 1987 – VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95, 102 ff.), liegen nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat eine Durchbrechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung anerkannt, in der der Besteller bei Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu fordernde Personenidentität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer war zunächst gegeben. Der Besteller, der den Auftrag an die Klägerin erteilt hatte, war ursprünglich Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausgeführt werden sollten. Der Klägerin stand daher ursprünglich gegen diesen gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek für ihre Forderungen aus dem Bauvertrag zu.

Der Unternehmer werde durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn der als GmbH verfasste Besteller das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand des einzigen Gesellschafters ist.

Im Hinblick auf die letztgenannte besondere Konstellation verwies der BGH das Verfahren jedoch zur weiteren Aufklärung zurück. Er brauche  nicht abschließend zu entscheiden, ob und in welchen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Verhältnis zum Erwerber die Voraussetzungen des § 826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser das Grundstück in dolosem Zusammenwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Bestellers erwirbt. In Betracht komme möglicherweise auch eine Inanspruchnahme des Beklagten als Geschäftsführer des Bestellers nach § 311 Abs. 3 BGB. Das Berufungsgericht habe – von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig – bislang keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmefalles im vorliegenden Fall gegeben sind.  Diese sind nunmehr nachzuholen.

9. Juni 2011

Aktuell: BGH erleichtert Kündigung bei Verkauf!

Filed under: Mietrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: , , , , , — ihrrecht @ 09:34

Der BGH ist mit seiner Entscheidung vom 08.06.2011, Az VIII ZR 226/09 von seiner bislang relativ restriktiven Haltung bei der Frage, wann einem Mieter wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung des Mietobjekts gekündigt werden kann, abgegangen. Zwar können Hauseigentümer ihre Mieter  gemäß § 573 BGB kündigen, wenn sie durch "die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihres Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden" würden. In der Praxis bereitet die Durchsetzung einer solchen Kündigung allerdings im Regelfall erhebliche Probleme. So hat der BGH noch im Jahr 2009 noch auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums bei Verwertungskündigungen verwiesen und festgestellt: „Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen.“ (BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08).

Nunmehr hat der BGH ausgeführt, anders als das Berufungsgericht im entschiedenen Fall gemeint habe, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Senat hat die Sache daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen,welches zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Mieterin geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben wird.

Ob die Kläger im vorliegenden Fall letztendlich Erfolg haben werden, ist zweifelhaft. Die betroffene Mieterin ist 90 Jahre alt und lebt seit 1953 in der Wohnung. Die Kündigung wird somit aller Voraussicht nach an den Härtegründen scheitern…

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