Ihr-Recht-Blog

2. Mai 2018

OLG Karlsruhe zur Verhältnismäßigkeit der Nacherfüllung

Werden beim Neubau eines Wohnhauses Dachflächenfenster eingebaut, die entgegen der Baubeschreibung nur eine 2-fach Wärmeschutz-Verglasung – statt einer 3-fach Wärmeschutz-Verglasung – aufweisen, liegt ein Mangel im Sinne von § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vor. Bei der Frage, ob eine Nacherfüllung unverhältnismäßig ist (§ 635 Abs. 3 BGB), sind sämtliche Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Der Auftraggeber hat unter Umständen an der Einhaltung bestimmter Wärmeschutz-Standards auch dann ein nachvollziehbares Interesse, wenn die Auswirkungen auf die Höhe seiner Heizkosten nur gering sind. Hierauf hat das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 01.02.2018, Az. 9 U 52/17 hingewiesen und die Verpflichtung des Auftragnehmers zum Austausch dreier Dachflächenfenster bejaht.

Der Auftragnehmer vertrat die Auffassung, die Klägerin könne keine Nacherfüllung verlangen, da diese für die Beklagte mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Aus dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. ergebe sich, dass die Klägerin bei einer Dreifach-Verglasung bei den Heizkosten eine Ersparnis von lediglich 8,10 Euro pro Jahr erzielen würde. Der von der Klägerin verlangte Austausch der drei Fenster wäre jedoch für die Beklagte mit unzumutbaren Kosten verbunden, welche sie auf 6.700,00 Euro brutto bezifferte. Die Klägerin habe kein billigenswertes Interesse an der Durchsetzung der Nacherfüllung. Die Zweifach-Verglasung führe nicht zu einer wirtschaftlich messbaren Minderung des Verkehrswerts.

Der Senat wies demgegenüber darauf hin, daß es es nicht nur um konkrete Folgen für die Heizkosten gehe. Vielmehr spielt die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards bei Neubauten generell für die Wertvorstellungen von Erwerbern eine Rolle. Es kann dahinstehen, ob der Einbau von drei Fenstern, die nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen, Auswirkungen auf den Verkehrswert der Wohnung hat. Es ist jedoch zumindest davon auszugehen, dass sich ein fachkundiger Kaufinteressent bei einer Eigentumswohnung in der Regel für die Fenster interessiert und gegebenenfalls die Einhaltung bestimmter Wärmeschutzstandards prüft oder vom Verkäufer erfragt. Das bedeutet, dass die Klägerin im Falle eines Verkaufs der Wohnung – unabhängig von der Frage einer Offenbarungspflicht – damit rechnen muss, dass die Frage nach dem Wärmeschutz der Dachflächenfenster (Zweifach-Verglasung oder Dreifach-Verglasung) zum Bestandteil von Vertragsverhandlungen werden kann. Es geht für die Klägerin, die gegenüber der Beklagten auf einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung besteht, mithin nicht nur um bestimmte Heizkosten, sondern auch um die Einhaltung bestimmter Merkmale, die auf dem Wohnungsmarkt – neben anderen Merkmalen – allgemein als mitbestimmend für den Wert einer Wohnung angesehen werden.

17. November 2011

Aktuell: OLG Celle: Zum Streitwert einer Auflassungsklage (mit Rechtsprechungsübersicht)

Im Rahmen von Auseinandersetzungen zwischen Bauträgern und Käufern stellt sich immer wieder die Problematik, daß teilweise jahrelang über Restkaufpreisforderungen – bevorzugt betroffen ist die letzte bzw. vorletzte Rate – und Mängelansprüche des Käufers gestritten wird und der Bauträger vor Zahlung des vollen Kaufpreises die Auflassung und damit die Eintragung des Käufers im Grundbuch verweigert. Oftmals haben jedoch die Käufer z. B. aufgrund ihrer Finanzierung ein gesteigertes Interesse daran, zeitnah im Grundbuch eingetragen zu werden, auch wenn das Objekt bereits bezogen ist; dieses Interesse stellt durchaus ein Druckmittel zugunsten des Bauträgers dar.

Dem Käufer steht die Möglichkeit offen, eine sogenannte Auflassungsklage zu erheben, um seine Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Bezüglich des Streitwertes einer Klage auf Auflassung und dem hieraus resultierenden Kostenrisiko ist die Rechtsprechung jedoch uneinheitlich. Der BGH hat diese Frage in seinem Beschluss vom 6. 12. 2001 – VII ZR 420/00, in welchem über eine Klage auf Zustimmung zur Auflassung entschieden wurde, ausdrücklich offengelassen.

Das OLG Celle vertritt insoweit in ständiger Rechtsprechung die käuferfreundliche Ansicht, daß sich der Streitwert einer nur auf Auflassung und nicht zugleich auch auf Übergabe gerichteten Klage mit einem Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks (i. d. R. 20 %) bemisst (OLG Celle, Beschl. v. 21.08.2002 4 W 162/02 unter Hinweis auf die Begründung dieser Rechtsprechung im Beschluss vom 05.05.1997 4 W 86/97).

Andere Oberlandesgerichte vertreten entweder die Position, der Streitwert bestimme sich anhand des vollen objektiven Verkehrswertes ( so OLG Köln, Beschl. v. 20.09.2004 – 19 U 214; OLG Hamm, Beschl. v. 16.07.2002 – 21 W 1/02; OLG Stuttgart, Beschl. v. 31.01.2002 – 2 W 3/02; OLG München, Beschl. v. 10.03.1997 – 28 W 2542/96; OLG Jena, Beschl. v. 30.07.1998 – 7 W 217/98) oder dass allein der noch ausstehende Restkaufpreis maßgeblich sei (so OLG Nürnberg, Beschl. v. 08.12.2010 – 2 W 2145/10; OLG Stuttgart, Beschl. v. 23.09.2009 – 8 W 392/09; KG, Beschl. v. 23.08.2002 -12 W 202/02; OLG Schleswig, Beschl. v. 09.11.2004 – 4 W 70/04; OLG Frankfurt, Beschl. v. 11.10.1995 – 23 W 14/95; OLG Köln, Beschl. v. 08.10.2003 – 19 W 52/03; OLG Stuttgart, Beschl. v. 21.01.2004 – 12 W 14/04).

Das OLG Celle hat sich nunmehr der letztgenannten Ansicht (“Restkaufpreis”) angeschlossen (OLG Celle, Urteil vom 02.11.2011 – 14 U 52/11).

Die pauschale Ansetzung eines Streitwertes in Höhe des gesamten Wertes der Immobilie samt dem damit verbundenen Kostenrisiko könne derart abschreckend wirken, dass das in einem Fall , in dem nur noch ein geringer Kaufpreis aussteht, geeignet sei, die Käufer von der gerichtlichen Geltendmachung ihrer Rechte abzuhalten, so das Gericht. Wenn die Frage, ob jemand eine Umschreibung des Grundbuchs durchsetzen kann, nur noch davon abhängt, ob der ausstehende Restkaufpreis entgegen gehalten werden kann, dann erscheine es sachgerecht, nur auf diesen Restkaufpreis abzustellen. Inhaltlich sei kein Unterschied zu dem vom BGH entschiedenen Fall zu erkennen.

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