Ihr-Recht-Blog

29. Mai 2020

BGH zur Verlängerungsklausel in Maklerverträgen

Kündigt man einen Maklervertrag nicht rechtzeitig, so darf sich dieser grundsätzlich automatisch immer weiter verlängern. Dies hat der BGH in Karlsruhe am 28.05.2020 entschieden (Urt. v. 28.05. 2020 Az. I ZR 40/19).

In dem seitens des BGH entschiedenen Sachverhalt ist die Klägerin  als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.

Nach Ansicht des BGH kann ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

In dem seitens des BGH entschiedenen Fall wurde der Provisionsanspruch des Maklers gleichwohl verneint, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam, so der BGH.

14. Januar 2016

VOB-Vertrag: Mängelrüge per E-Mail und Verlängerung der Verjährungsfrist

Die Verlängerung der Verjährungsfrist von Mängelansprüchen im VOB-Vertrag setzt eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch den Auftraggeber voraus. Eine Mängelrüge per E-Mail erfüllt das Schriftformerfordernis des § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B nicht, sofern keine qualifizierte elektronische Signatur vorliegt. Mit einer „einfachen“ E-Mail kann deshalb die Verjährungsfrist für Mängel nicht wirksam verlängert werden.

Mit dieser Entscheidung vom vom 26.11.2015, Az. 1 U 201/15 hat sich das OLG Jena der Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urteil vom 30.04.2012, Az. 4 U 269/11) angeschlossen.

Nach § 126 Abs. 1 BGB verlangt die Einhaltung der Schriftform, dass die Mängelanzeige von dem Anzeigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird. Diese Form kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die in § 126 a BGB geregelte elektronische Form ersetzt werden. Durch die Vereinbarung der VOB/B werden die gesetzlichen Bestimmungen des BGB, insbesondere die Regelungen über die Rechtsgeschäfte nach den §§ 104 bis 185 BGB, nicht abbedungen. Die VOB/B baut vielmehr auf der Grundlage der Vorschriften des BGB auf und ändert bzw. ergänzt diese lediglich entsprechend der Interessenlage der Parteien, so das OLG.

26. Januar 2012

EuGH: Mehrfache Verlängerung befristeter Arbeitsverträge kein Verstoß gegen EU-Recht!

Die mehrfache Verlängerung von befristeten Arbeitsverträgen widerspricht nicht dem EU-Recht, sofern ein sachlicher Grund für die Befristung vorliegt. Das hat der Europäische Gerichtshof heute entschieden (Az. C-586/10).

Inwieweit ein befristeter Arbeitsvertrag im Einzelfall durch einen sachlichen Grund – beispielsweise den vorübergehenden Bedarf an Vertretungskräften – gerechtfertigt sei, müsse von den nationalen Behörden entschieden werden, so der EuGH. Dabei müssten «alle Umstände einschließlich der Zahl und der Gesamtdauer der in der Vergangenheit mit demselben Arbeitgeber geschlossenen befristeten Verträge» berücksichtigt werden.

Grundsätzlich könnten wegen Vertretungsbedarfs befristeten Arbeitsverträge auch dann erlaubt sein, wenn sich dieser Bedarf «als wiederkehrend oder sogar ständig erweist». Es gehe über die Ziele des EU-Rechts und einer Rahmenvereinbarung der EU-Sozialpartner hinaus, automatisch den Abschluss unbefristeter Verträge durch Arbeitgeber zu verlangen, die immer wieder einen Bedarf an Vertretungskräften haben.

Im Ausgangsfall ging es um die Klage einer Frau, die zwischen 1996 und 2007 mit insgesamt 13 befristeten Arbeitsverträgen in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Köln als Vertretung für vorübergehend fehlende Mitarbeiter, beispielsweise für Kolleginnen im Erziehungsurlaub, beschäftigt wurde. Sie hatte auf Festanstellung geklagt.

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