Ihr-Recht-Blog

23. März 2010

Aktuell: BGH: Feststellungsinteresse des Mieters an der Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel!

Filed under: Mietrecht — Schlagwörter: , , , , , — ihrrecht @ 10:29

Der Mieter hat ein Interesse an einer Feststellung der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist ihm nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach dem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt (BGH, Urt. v. 13.01.2010 – VIII ZR 351/08).

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter nach Ausspruch der Kündigung des Mietverhältnisses den Vermieter aufgefordert, mitzuteilen, ob er die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf der Grundlage vorformulierter Vertragsklauseln, deren Wirksamkeit – letztendlich zu recht – in Frage standen, verlangen würde. Dieses Schreiben blieb unbeantwortet.

Ein Feststellungsinteresse, so der BGH,  kann bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger befürchten muss, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisses entgegensetzen wird. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhält (BGH, Urteil vom 16. September 2008, VI ZR 244/07, siehe auch NJW 2009, 751). Diese Voraussetzung war vorliegend gegeben, da der beklagte  Vermieter sich auf die Aufforderung der Mieter nicht dazu erklärt hat, ob er von diesen die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen will. Eine solche Erklärung durften die Mieter nach Treu und Glauben erwarten, weil der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag möglicherweise unwirksame Klauseln über die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthielt und die Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses Dispositionen treffen mussten, wenn sie die Schönheitsreparaturen bei etwa bestehender Verpflichtung selbst durchführen wollten.

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