Ihr-Recht-Blog

11. Februar 2020

OLG München: Obergrenze auch für individuell vereinbarte Vertragsstrafe!

Auch eine individualvertraglich vereinbarte Vertragsstrafenregelung ist sittenwidrig und nichtig, wenn für die Vertragsstrafe keine absolute Obergrenze festgelegt wird.
Hierauf hat das OLG München mit Beschluss vom 13.07.2018, Az. 28 U 429/18 Bau hingewiesen, der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 09.10.2019, Az. VII ZR 166/18 die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Nach Auffassung des OLG München lässt sich der Entscheidung des BGH vom 08.10.1992 (Az. IX ZR 98/91) entnehmen, dass der BGH dem Gesichtspunkt einer Obergrenze auch im Rahmen der Kontrolle nach § 138 Abs. 1 BGB maßgebliche Bedeutung zumisst. In Tz. 71 der Entscheidung führt der BGH die fehlende Begrenzung nach oben hin ausdrücklich als Argument an und folgert aus ihr – zusammen mit dem Gesichtspunkt des Anwachsens je nach Höhe der geleisteten Zahlungen – eine Nichterreichung des Zwecks "Druckfunktion". Hieraus mag kein Automatismus herzuleiten sein, dass bei Fehlen einer Obergrenze stets und in jedem Fall die Sittenwidrigkeit folgt. Das OLG München zieht aber aus dem Urteil des BGH die eindeutige Erkenntnis, dass das Fehlen einer Obergrenze im Einzelfall ein maßgebliches Kriterium ist, das Zweifel an der zulässigen Funktion der Vertragsstrafe aufwirft und insbesondere Anlass zu einer eingehenden Prüfung dieser Frage geben muss.

Auch aus der obergerichtlichen Rechtsprechung, so der Senat des OLG München, lässt sich ablesen, dass dem Gesichtspunkt einer Vertragsstrafen-Obergrenze im Hinblick auf eine Vereinbarkeit mit § 138 Abs. 1 BGB maßgebliche Bedeutung zukommt. So hat das OLG Nürnberg in einem Urteil vom 25.11.2009 (Az. 12 U 681/09) entschieden, dass dem Fehlen einer Begrenzung nach oben bei der Kontrolle einer individualvertraglich vereinbarten Vertragsstrafenregelung anhand § 138 Abs. 1 BGB maßgebliche Bedeutung zukommt. Das Urteil ist zwar nicht im Bereich Baurecht ergangen, für den Senat erschließt sich aber nicht, warum die an den allgemeinen Zwecken einer Vertragsstrafe orientierte Argumentation nicht auf den Bereich des Baurechts übertragen werden könnte.

17. April 2018

OLG Koblenz zur Formbedürftigkeit eines Vertragsstrafeversprechens bei Nichterwerb einer Immobilie

Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.

Hierauf hat das OLG Koblenz mit Beschluss vom 24.10.2017, Az. 10 U 1249/16 abgestellt.

In dem der Entscheidung des OLG Koblenz zugrundeliegendem Sachverhalt war der dortige Kläger Eigentümer eines Grundstückes, das die Beklagten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.09.2015 anmieteten. Der Kläger gestattete den Beklagten die Vornahme näher bezeichneter Arbeiten im Objekt. Der Mietvertrag enthält darüber hinaus die Klausel: "Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,- Euro. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,- Euro wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die, gleich aus welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadenersatzpflichtig. Die Höhe des Schadenersatzes wird mit 10.000,- Euro vereinbart."

Die Beklagten kündigten den Mietvertrag, der Kaufvertrag kam nicht zustande. Der Kläger begehrt Zahlung von 10.000,- Euro aufgrund der Vereinbarung vom 15.09.2015 und unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes wegen des Zustandes des Objektes bei Rückgabe an ihn. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil seine Klage abgewiesen (LG Koblenz, Urteil vom 20.09.2016, Az. 1 O 153/16). Das OLG Koblenz hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Senat weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass die vorbezeichnete Klausel nicht den Formerfordernissen des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einen Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Formbedürftig ist eine Vereinbarung, die für denn den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs des Eigentums an einem Grundstück ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und dadurch einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb desselben begründen. Das gilt auch für das Vertragstrafversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 – VII ZR 313/78 – BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f.; Urteil vom 19.09.1989 – XI ZR 10/89 – NJW 1990, 391; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07 – NJW -RR 2008, 824; Urteil vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 947; Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Auflage 2017, BGB § 311 b Rn. 13 m. w. N.). Sämtliche Abreden sind formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Geschäft zusammensetzt, also sämtliche Gegenstände, die ein Teil zum Vertragsinhalt erheben möchte, wenn der andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81 – BGHZ 85, 315, 317 = NJW 1983, 563 f.; BeckOK BGB, Bamberger/Roth-Gehrlein, BGB, 42. Edition, § 311 b Rn. 20).

Zutreffend lege das Landgericht dar, dass es sich der vereinbarten Schadensersatzregelung um ein Vertragsstrafeversprechen handele, für den Fall, dass eine der Parteien den vorgesehenen über den Verkauf der Immobilie nicht unterzeichne. Die Vereinbarung ist unstreitig nicht notariell beurkundet worden. Die Androhung einer Zahlungspflicht für den Fall des Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der geeignet ist, Druck auf die Beklagten auszuüben, den beabsichtigten Kaufvertrag abzuschließen, so das OLG.

1. September 2017

BGH: Schlemmerblock und Vertragsstrafe

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 31. August 2017, Az. VII ZR 308/16 entschieden, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Herausgebers des Gutscheinheftes „Schlemmerblock“ eine Vertragsstrafe von 2.500 € für jeden vorsätzlichen Vertragsverstoß des Gastwirts nicht wirksam vereinbart werden kann.

In dem entschiedenen Sachverhalt  hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 2.500 € geltend gemacht. Sie ist Herausgeberin des Gutscheinheftes „Schlemmerblock“ und bietet Gastwirten aus der Region an, darin zweiseitige Anzeigen zu veröffentlichen. Die Gastwirte verpflichten sich im Gegenzug dazu, den Erwerbern eines „Schlemmerblocks“ bei Vorlage der mit den Anzeigen verbundenen Gutscheine und Abnahme von zwei Hauptgerichten das günstigere Hauptgericht kostenlos zu gewähren.

Zur Sicherung ihres Geschäftsmodells enthalten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin eine Vertragsstrafenklausel. Danach verpflichtet sich der Gastwirt, bei einem vorsätzlichen Verstoß gegen seine vertraglich übernommenen Pflichten eine Vertragsstrafe in Höhe von 2.500 € für jeden Fall der Zuwiderhandlung an die Klägerin zu zahlen, jedoch maximal einen Gesamtbetrag von 15.000 €.

Der Beklagte, der eine Gaststätte betreibt, schloss mit der Klägerin einen solchen Vertrag über die Aufnahme in den „Schlemmerblock“ für das Jahr 2015. Anfang des Jahres 2015 beschwerten sich mehrere Erwerber eines „Schlemmerblocks“ bei der Klägerin über die Nichteinlösung von Gutscheinen. Auf Anfrage der Klägerin erklärte der Beklagte, er serviere als kostenloses Essen nur kleinere Portionen, das Rumpsteak gehöre nicht zu den Hauptgerichten und künftig wolle er überhaupt keine „Schlemmerblock“-Gutscheine mehr einlösen.

Während die Vorinstanzen die Auffassung vertraten, die vereinbarte Vertragsstrafe in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei nicht unangemessen hoch und das Funktionieren des Geschäftsmodells der Klägerin hänge von dem vertragstreuen Verhalten eines jeden hieran teilnehmenden Gastwirts ab  und damit die Klage zusprachen (AG Worms, Urteil vom 5. Februar 2016, Az. 9 C 88/15; LG Mainz, Urteil vom 15. November 2016, Az. 6 S 16/16), hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin enthaltene Vereinbarung einer Vertragsstrafe von 2.500 € für jeden vorsätzlichen Vertragsverstoß des Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Eine solche Vereinbarung, die ohne Differenzierung nach dem Gewicht der Vertragsverstöße einen pauschalen Betrag von 2.500 € vorsieht, benachteiligt den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen, weil die Vertragsstrafe angesichts des typischerweise geringsten Vertragsverstoßes unverhältnismäßig hoch ist. Denn sie gilt auch für einmalige kleinere Verstöße gegen weniger gewichtige Vertragspflichten, etwa das Angebot von nur sieben Hauptgerichten statt der vereinbarten mindestens acht, das Angebot einer kleineren Portion, die unberechtigte Herausnahme eines einzelnen Hauptgerichts oder unfreundlicherer Service, die sich auf das Geschäftsmodell der Klägerin nicht in gleicher Weise negativ auswirken wie die Verweigerung der Einlösung von Gutscheinen, so der BGH.

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