Ihr-Recht-Blog

15. September 2020

WEG: Teilnahme an Eigentümerversammlung trotz Corona!

Die Corona-Pandemie rechtfertigt regelmäßig keine Beschränkung der Personsanzahl auf einer Eigentümerversammlung auf einen Wert unterhalb der teilnahmeberechtigten Eigentümer incl. Verwalter. Spricht die Einladung zu einer Versammlung ohne ausreichende Rechtfertigung eine solche Beschränkung aus, so sind die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Vorrangig ist ein Raum zu organisieren, in dem die Vorgaben der landesrechtlichen Corona-Schutzverordnungen eingehalten werden können.

Hierauf hat das AG Kassel mit Urteil vom 27.08.2020, Az. 800 C 2563/20 hingewiesen.

25. Juni 2020

OLG Koblenz zur Vertretungsbefugnis des Architekten

Die Vertretung seiner Auftraggeber im Widerspruchsverfahren nebst Geltendmachung entsprechender Kostenerstattungsansprüche ist einem Architekten nicht nach § 5 Abs. 1 RDG erlaubt. Entsprechend entschied das OLG Koblenz in einem aktuell veröffentlichten Beschluss vom 04.12.2019, Az. 9 U 1067/19.

In dem der Entscheidung des OLG Koblenz zugrundeliegendem Sachverhalt hatte eine Architektin für ihre Auftraggeber, die Eigentümer eines Grundstücks, eine Bauvoranfrage gestellt, die jedoch abgelehnt wurde. Gegen den Bescheid legte die Architektin im Namen der Grundstückseigentümer Widerspruch ein und vertrat diese im Widerspruchsverfahren. Unter anderem diese Tätigkeit im Widerspruchsverfahren hatte die Klägerin, eine berufsständische Organisation der Rechtsanwaltschaft, zum Anlass genommen, die Beklagte wegen unerlaubter Rechtsdienstleistung auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen.

Dem trat die beklagte Architektin entgegen mit der Begründung, dass auch das Widerspruchsverfahren zu ihrem Berufs- und Tätigkeitsgebiet gehöre – zumindest jedenfalls als Nebendienstleistung. Eine solche sei nach § 5 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) erlaubt.

Dieser Auffassung folgte das OLG nicht. Nach Auffassung des OLG liegt eine erlaubte Nebenleistung nach § 5 Rechtsdienstleistungsgesetz dann nicht mehr vor, wenn die Tätigkeit eine Rechtsprüfung erforderlich mache, die über eine rein schematische Rechtsanwendung hinausgehe. So verhalte es sich hier. Die Vertretung im Widerspruchsverfahren habe die Prüfung individueller, einzelfallbezogener Ansprüche erforderlich gemacht und sei daher nicht mehr als Nebenleistung eines Architekten zu qualifizieren. Das Berufsbild des Architekten umfasse die fachliche, technische Begleitung und beschränke sich im Bereich der Rechtsberatung auf eine fachliche und organisatorische Unterstützung des Bauherrn.

Eine Vertretung im Widerspruchsverfahren gehe hierüber deutlich hinaus, weil dies nicht nur die Kenntnis bautechnischer und baurechtlicher Vorschriften voraussetze, sondern auch das übrige öffentliche Recht und das – auf das Widerspruchsverfahren in weiten Teilen entsprechend anwendbare – Verwaltungsprozessrecht beherrscht werden müsse.

Der Architekt werde durch diese Begrenzung seiner Tätigkeit auch nicht in seiner Berufsausübungsfreiheit verletzt (Art. 12 Abs. 1 GG). Zum einen sei allenfalls der Randbereich der Berufsausübung berührt. Zum anderen sei die Einschränkung seines Tätigkeitsfeldes zum Schutz des Rechtsuchenden, des Rechtsverkehrs und der Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen hinreichend gerechtfertigt.

Die Entscheidung des OLG Koblenz ist noch nicht rechtskräftig; die beklagte Architektin hat Revision eingelegt.

17. Februar 2020

OLG Hamburg: Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Abnahmeausschuss!

Die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist allein Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum. Entsprechend hat dies das OLG Hamburg mit Urteil vom 11.09.2019, Az. 5 U 128/162 entschieden.

Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das Gemeinschaftseigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist, so das OLG. Durch die Regelung wird den Ersterwerbern  die Möglichkeit genommen, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden. Eine vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist aber alleine Sache des Erwerbers. Dies gilt auch für das Gemeinschaftseigentum (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 13.06.2013, Az.: 12 U 162/12; vgl. OLG München, Urteil vom 09.04.2018, Az.: 13 U 4710/16 Bau). Zwar sieht die streitgegenständliche Klausel vor, dass zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft nur der Abnahmeausschuss befugt ist. Dennoch wird dem Erwerber sein originäres Abnahmerecht genommen, weil die Klausel zumindest so verstanden werden kann, dass der Erwerber nicht mehr zur individuellen Abnahme berechtigt ist (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 26.04.2018, Az.: 13 U 1908/16).

Das OLG Hamburg sieht in der vorliegend relevanten Klausel zudem liegt einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 AGBG, für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar war, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015, Az.: 10 U 46/14).

7. Dezember 2018

BGH zum einheitlichen Einbau von Rauchmeldern in Wohnungseigentumsgemeinschaften

Der BGH hat mit Urteil vom 7. Dezember 2018, Az. V ZR 273/17 entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Der Beschluss entspricht nach Ansicht des BGH ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

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