Ihr-Recht-Blog

24. Juli 2019

BGH: Mietminderung und Duldung von Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Mieter

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 10. April 2019, Az. VIII ZR 12/18 hingewiesen.

Aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten mit vorherigen Vermietern wegen diversen Mängeln in der Wohnung wurden den Mietern in den Jahren zwischen 2003 und 2012 in verschiedenen Verfahren Mietminderungen zwischen 10 und 35 Prozent zugesprochen. Auch nach Ablauf dieser Zeit zahlten die Mieter nur eine geminderte Miete und beriefen sich zusätzlich auf das Leistungsverweigerungsrecht, solange die Mängel nicht behoben sind.

Aufgrund des Zahlungsverzugs und der Verweigerung der Mieter zur Mängelbeseitigung sprach die neue Vermieterin im Dezember 2015 eine außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. In der Klageerwiderung vom 2. März 2016 ließen die Mieter durch ihren Prozessbevollmächtigten erklären, sie seien wegen eines damals noch nicht abgeschlossenen Berufungsverfahrens zwischen ihnen und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer "Vernichtung von Beweissachverhalten" und einer "Beweisvereitelung" gleichkomme.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass den Mietern seit März 2016 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht zustehen konnte, weil sie die Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel abgelehnt haben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 96/09, aaO mwN). Es widerspricht dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung – hier in Gestalt der Mängelbeseitigung – ablehnt. Zu der Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung waren die Mieter auch nicht etwa deshalb berechtigt, weil sie während dieser Zeit einen Rechtsstreit mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin führten, in welchem die von den Beklagten im vorliegenden Fall gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hätten diese Mängel auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können, so der BGH.

Werbeanzeigen

11. Oktober 2014

Aktuell: BGH zur endgültigen Erfüllungsverweigerung durch Unternehmer!

Eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Unternehmer während der vorprozessualen umfassenden Auseinandersetzung nachhaltig und beharrlich das Vorliegen von Mängeln verneint und eine Pflicht zur Gewährleistung schlechthin bestreitet. Dies hat der BGH mit Urteil vom 18.09.2014, Az. VII ZR 58/13  im Anschluss an sein Urteil vom 08.11.2001, Az. VII ZR 373/99 (BauR 2002, 310 = NZBau 2002, 89) ausgeführt.

Der BGH hat darauf abgestellt, daß die Frage, ob ein Unternehmer nach Mängelrügen des Bestellers deren Beseitigung und damit die Erfüllung des Vertrags ernsthaft und endgültig verweigert hat, zwar der tatrichterlichen Würdigung unterliege (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 1988 – VIII ZR 184/87, BGHZ 104, 6, 14),  diese jedoch revisionsrechtlich dahin überprüfbar ist, ob der Tatrichter von den zutreffenden rechtlichen Maßstäben ausgegangen ist und alle Umstände, insbesondere das gesamte Verhalten des Unternehmers bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung ausreichend berücksichtigt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 1998 – X ZR 90/96, NJW-RR 1999, 560).

Dabei ist keine punktuelle Betrachtung vorzunehmen und auf einzelne Umstände abzustellen, die lediglich für sich genommen Indizien dafür sein könnten, dass der Unternehmer die Erfüllung des Vertrags nicht endgültig verweigert habe, sondern es ist eine Gesamtwürdigung vorzunehmen. Ergebe diese, dass der Unternehmer die vom Auftraggeber geforderte Mängelbeseitigung vor dem Verlangen nach Schadensersatz endgültig verweigert habe,  ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung reine Förmelei, so der BGH.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, daß er bereits in einem ähnlich gelagerten Fall eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung für entbehrlich gehalten habe, weil sie reine Förmelei wäre (BGH, Urteil vom 8. November 200, Az. VII ZR 373/99, BauR 2002, 310, 311). Auch in anderen Fällen hat der BGH die kategorische, teilweise mit rechtlichen Argumenten wie der Einrede der Verjährung untermauerte Weigerung, vorliegende Mängel zu beseitigen, als endgültige Erfüllungsverweigerung beurteilt (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2002, Az. VII ZR 360/01, BauR 2003, 386, 387 = NZBau 2003, 149) und auch auf den langen Zeitablauf abgestellt, in dem eine Mängelbeseitigung nicht vorgenommen wurde (BGH, Beschluss vom 28. Oktober 2010, Az. VII ZR 82/09, BauR 2011, 263 Rn. 13). Selbst in einem Klageabweisungsantrag des auf Erfüllung in Anspruch genommenen Schuldners kann eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung gesehen werden, wenn alle Streitpunkte in einer vorherigen längeren Auseinandersetzung bereits ausgetragen waren und mit dem Antrag zum Ausdruck gebracht wird, dass auch eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ihn nicht mehr umstimmen könnte (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1983, Az. VII ZR 139/82, BauR 1984, 181, 182).

7. November 2012

BGH: Zur Höhe des Schadensersatzes bei Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung

Der Besteller kann unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 BGB ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz statt der Leistung für Mängel der
Werkleistung beanspruchen, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung hinsichtlich dieser Mängel gemäß § 635 Abs. 3 BGB zu Recht als unverhältnismäßig verweigert
hat. Macht der Besteller werkvertraglichen Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten geltend, entsprechen die für die Beurteilung der
Unverhältnismäßigkeit dieses Aufwands nach § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB maßgeblichen Kriterien denen, die bei der gemäß § 635 Abs. 3 BGB gebotenen Prüfung des
unverhältnismäßigen Nacherfüllungsaufwands heranzuziehen sind.

Dies hat der BGH mit nunmehr veröffentlichtem Urteil vom 11.10.2012, Az. VII ZR 179/11 entschieden.

Der BGH hatte bisher nicht entschieden, ob die für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit im Sinne des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB maßgeblichen Kriterien denen entsprechen, die bei der nach § 635 Abs. 3 BGB gebotenen Prüfung des unverhältnismäßigen Nacherfüllungsaufwands heranzuziehen sind. Das ist nach der Ansicht des BGH zu bejahen, wenn, wie im entschiedenen Fall, werkvertraglicher Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten beansprucht wird. Durch die Zubilligung dieses Schadensersatzanspruches soll der Besteller einen Ausgleich für die Nachteile erhalten, die ihm durch die mangelhafte Ausführung der Werkleistung entstanden sind. Sein Anspruch auf monetären Ausgleich für Mangelschäden beruht auf seinem berechtigten Interesse an der Verwirklichung des vom Unternehmer geschuldeten Werkerfolgs. Er soll hinsichtlich der Beseitigung dieser Mängel im Ergebnis nicht besser stehen als er bei tauglicher Nacherfüllung durch den Unternehmer stünde. Dann aber besteht kein vernünftiger Grund, dem Unternehmer, der die Beseitigung von Mängeln wegen eines damit verbundenen unverhältnismäßigen Aufwands gemäß § 635 Abs. 3 BGB verweigern darf, gleichwohl im Wege des Schadensersatzes die Erstattung der Mängelbeseitigungskosten abzuverlangen.  Daraus folgert der BGH im Ergebnis, dass der Besteller mangelbedingten Schadensersatz stets nur in Höhe der Verkehrswertminderung beanspruchen kann, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung zu Recht gemäß § 635 Abs. 3 BGB als unverhältnismäßig verweigert hat.

Bloggen auf WordPress.com.

%d Bloggern gefällt das: