Ihr-Recht-Blog

11. Dezember 2017

BGH zur Tilgung des Mietrückstandes bei fristloser Kündigung

Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 – VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 – VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 – VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

Der BGH hat  mit diesem Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16 seine bisherige Rechtsprechung der Senatsurteile vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 96/09 und vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11 bestätigt und fortgeführt.

Der Gesetzgeber sei dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekommen, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Vermieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden, so der BGH unter Hinweis auf sein Senatsurteil vom 17. Juni 2015, Az. – VIII ZR 19/14.

5. Oktober 2016

BGH: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und Aufrechnung des Mieters

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Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. 07.1970 – VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 24.08.2016, Az. VIII ZR 261/15 hingewiesen und damit der teilweise von den Instanzgerichten vertretenen Rechtsauffassung, wonach eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges dann unwirksam werde, wenn durch Zahlung oder Aufrechnung mit Gegenforderungen durch den Mieter der relevante Zahlungsrückstand von 2 Monaten nicht mehr erreicht werden (so vorliegend noch LG Bonn,  Urteil vom 12.11.2015, Az. 6 S 79/15) eine Absage erteilt.

Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung).

Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, so der BGH, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1970 – VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]; Senatsbeschluss vom 26. Juli 2004 – VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II. 3 [zur Schonfristzahlung]; OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 [zu § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlte.

17. Februar 2016

Aktuell: BGH: Vollständige Zahlung des Flugpreises bei Buchung zulässig!

Der Bundesgerichtshof hat sich in drei Verfahren mit der Praxis bei Flugbuchungen befasst, die vollständige Bezahlung des Flugpreises bereits unmittelbar bei Abschluss des Luftbeförderungsvertrags – unabhängig von der Höhe des Flugpreises oder dem zeitlichen Abstand zwischen Buchung und Flugantritt – zu verlangen. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen, nach denen der Flugpreis unabhängig vom Zeitpunkt der Buchung bei Vertragsschluss vollständig zur Zahlung fällig ist, keine unangemessene Benachteiligung der Fluggäste darstellen (BGH, Urteile vom 16. Februar 2016, AZ. X ZR 97/14, X ZR 98/14, X ZR 5/15).

Nach Ansicht des BGH widerspricht die Verpflichtung des Fluggasts, das Beförderungsentgelt bei Vertragsschluss zu entrichten, nicht den wesentlichen Grundgedanken des Personen(Luft)beförderungsrechts (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).  Eine Vertragsgestaltung, bei der das Beförderungsentgelt erst bei Ankunft am Zielort zur Zahlung fällig würde, wäre beim Massengeschäft der Fluggastbeförderung im Linienverkehr weder interessengerecht noch praktikabel.

Die gebotene Interessenabwägung erfordere es auch nicht, eine Vorauszahlung auf eine Anzahlung bei Vertragsschluss (in Höhe von regelmäßig maximal 20 % des Flugpreises) und eine (höchstens 30 Tage vor Flugantritt fällige) Restzahlung zu beschränken, wie dies der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Reisevertragsrecht entspräche (hierzu: BGH, Urteil vom 9. Dezember 2014 – X ZR 85/12, BGHZ 203, 335). Die mit der Pflicht zur sofortigen Vorauszahlung in voller Höhe einhergehenden Nachteile des Fluggasts sind nicht von solchem Gewicht, dass eine Umstellung der weltweit üblichen und einem einheitlichen – von der International Air Transport Association (IATA) empfohlenen – Standard folgenden Abrechnungspraxis der Luftfahrtunternehmen unter Beeinträchtigung deren auch im Allgemeininteresse liegender wirtschaftlicher Tätigkeit im Linienverkehr geboten wäre.

Das vom Fluggast zu tragende Risiko der Insolvenz seines Vertragspartners ist durch die unionsrechtlichen wie nationalen Zulassungs- und Aufsichtsbestimmungen, denen Luftfahrtunternehmen im Linienverkehr unterliegen, deutlich verringert., so der BGH, der sich damit deutlich von seiner Rechtsprechung zum (Pauschal-) Reisevertragsrecht angrenzte.

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