Ihr-Recht-Blog

15. Oktober 2019

OLG Düsseldorf zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat

Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2019, Az. 23 U 205/18).

Gegenstand von Beschlüssen nach dem WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gehört hierzu nicht, so das OLG. Sie betrifft das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und den Erwerbern. Das verbietet es, die Abnahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer zu "vergemeinschaften" (vgl. BGH, Urt. v. 12.05.2016 – VII ZR 171/15, NJW 2016, 2878; OLG München, Urt. v. 06.12.2016 – 28 U 2388/16, BeckRS 2016, 112671; LG München, Urt. v. 07.04.2016 – 36 S 17596/15, ZWE 2017, 39; Pause/Vogel, in: Kniffka, ibrOK BauVertrR, 12.03.2018, § 650u Rn. 114; Müller, in: BeckOK-WEG, 01.02.2019, § 10 Rn. 834; Falkner, in: BeckOGK-WEG, 01.02.2018, § 10 Rn. 536; anderer Ansicht Landgericht München, Urt. v. 18.01.2013 – 18 O 1668/11, BeckRS 2013, 9934; Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 10 Rn. 276; Elzer ZWE 2017, 116). Dabei macht es keinen Unterschied, ob durch Beschluss unmittelbar über die Abnahme entschieden oder ein Dritter dazu bevollmächtigt wird, die Abnahme zu erklären. In beiden Fällen kann der einzelne Erwerber nicht mehr individuell über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums entscheiden.

15. April 2019

BGH zum Verbot der Vermietung an Feriengäste in einer WEG

Ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Hierauf hat de BGH mit Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18 abgestellt.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundliegendem Sachverhalt bilden die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt (AG Papenburg, Urteil vom 26. Oktober 2017, Az. 20 C 216/17). Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos blieb (LG Aurich, Urteil vom 6. April 2018, Az. 4 S 201/17 , wollten sie mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Revision blieb ebenfalls ohne Erfolg.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung die kurzzeitige Vermietung zulässig war. Dienen Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber "mehrheitsfeste" Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen "mehrheitsfesten" Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trägt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Beispielsweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist – der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art – wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden, so der BGH.

7. Dezember 2018

BGH zum einheitlichen Einbau von Rauchmeldern in Wohnungseigentumsgemeinschaften

Der BGH hat mit Urteil vom 7. Dezember 2018, Az. V ZR 273/17 entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Der Beschluss entspricht nach Ansicht des BGH ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

18. Mai 2018

BGH zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum an einen Miteigentümer

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zu Stande (Anschluss an BGH, Urteile vom 08.01.1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12.1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 – II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 – II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 25.04.2018, Az. VIII ZR 176/17 hingewiesen.

Der BGH weiter: dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rz. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 – VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rz. 21).

Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist.

8. Februar 2018

BGH zur Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Anmeldung von Hausgeldansprüchen im Zwangsversteigerungsverfahren

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Hierauf hat der BGH mit Urteil vom 08.12.2017, Az. V ZR 82/17  hingewiesen und die entgegenstehende Entscheidung der Vorinstanz (LG Dresden, Urteil vom 08.02.2017, Az. 2 S 265/16) aufgehoben. Anderenfalls macht er sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung treffe, entspreche es einhelliger Ansicht, dass der Verwalter die Anmeldung herbeizuführen habe, so der BGH. Abgeleitet wird eine dahingehende Pflicht – soweit diese Frage überhaupt erörtert wird – aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Dies erfasse auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche zu sorgen, wenn von Dritten die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Schuldners betrieben werde; die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis werde dem Verwalter in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG eingeräumt (eingehend Jacoby, ZWE 2015, 297, 300; ebenso Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 42; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 39; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 10 ZVG Rn. 9).

Dass die Anmeldung als Anforderung der Kostenbeiträge im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG anzusehen und von dem Verwalter als Vertreter des Verbands gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG ohne weiteres vorzunehmen ist, lässt sich damit begründen, dass sie die Durchsetzung der Kostenbeiträge mit geringem Aufwand ermöglicht und einen endgültigen Forderungsausfall abwenden kann. Die Anmeldung bevorrechtigter Ansprüche ist in § 45 Abs. 3 ZVG bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 46 f.). Eines Titels bedarf es nicht zwingend. Die Ansprüche können auch durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden; nur müssen sich aus dem Vorbringen die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben (vgl. § 45 Abs. 3 ZVG). Mit wirtschaftlichen Risiken ist die Anmeldung nicht verbunden. Weder fallen Gebühren an noch müssen Vorschüsse geleistet werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen – insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 9. Mai 2014 – V ZB 123/13, BGHZ 201, 157 ff.) – vorgehen, wird der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.

Der BGH weist weiter darauf hin, daß  der Verwalter dagegen auf die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 15 ZVG) oder einen Beitritt (§ 27 ZVG) bezogene Anträge schon wegen der entstehenden Gerichtsgebühren (vgl. Nr. 2210 ff. KVGKG) und ggf. anfallenden Sachverständigenkosten – vorbehaltlich einer vertraglichen Abrede – nicht eigenmächtig stellen dürfe.

25. Januar 2017

BGH: Nebenkostenabrechnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15 mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Nach Ansicht des BGH ist die Abrechnungspflicht des Vermieters nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat. Dabei muss sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist.

In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Nachzahlungsanspruch gleichwohl verfristet, da jeder Vortrag dazu fehlte, was der dortige Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

28. September 2015

BGH: Gemeinschaftsantennenanlagen nicht GEMA-pflichtig!

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer.

Entsprechend hat der BGH mit  Urteil vom 17. September 2015, Az. I ZR 228/14 entschieden.

Die GEMA hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eines Wohngebäudes mit 343 Wohneinheiten in Anspruch genommen. Diese betreibt in dem Gebäude ein Kabelnetz, mit dem das von einer Gemeinschaftsantenne abgeleitete Sendesignal in die einzelnen Wohnungen weitergeleitet wird. Die GEMA ist der Ansicht, die Beklagte verletze mit der Weiterleitung der Sendesignale das Kabelweitersenderecht der von ihr vertretenen Urheber und Leistungsschutzberechtigten. Sie hat die Beklagte daher auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch genommen.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen (LG München I, Urteil vom 20. Februar 2013, Az. 21 O 16054/12) . Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen (OLG München, Urteil vom 11. September 2014, Az. 6 U 2619/13)  Mit ihrer vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin ihren Klageantrag weiterverfolgt. Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen.

Das Oberlandesgericht hat, so der Bundesgerichtshof, mit Recht angenommen, dass die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Betrieb der Kabelanlage nicht das von der Klägerin wahrgenommene ausschließliche Recht von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen und Filmherstellern zur Kabelweitersendung verletzt hat. Eine Kabelweitersendung setzt eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG voraus. Die Rechte der Urheber und Leistungsschutzberechtigten wegen einer öffentlichen Wiedergabe ihrer Werke und Leistungen durch Kabelweitersendung beruhen auf Richtlinien der Europäischen Union (Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG und Art. 8 der Richtlinie 2006/115/EG). Der Begriff der öffentlichen Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG ist deshalb in Übereinstimmung mit den entsprechenden Bestimmungen dieser Richtlinien und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union auszulegen. Danach setzt die Öffentlichkeit einer Wiedergabe voraus, dass einer "unbestimmten Zahl potentieller Adressaten" der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn die Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören.

12. November 2013

BGH: Wem gehört die Wohnungstür?

Filed under: Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: , , , , , — ihrrecht @ 07:39

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25.10.2013 Az.: V ZR 212/12 entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

Der BGH hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Erstelle eine kostenlose Website oder Blog – auf WordPress.com.

%d Bloggern gefällt das: