LG München zum Maklerhonorar bei unterschiedlicher Provisionshöhe

Seit dem 23.12.2020 gilt bei Maklerverträgen, bei denen der Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig wird, die Regelung des § 656 c BGB.

Das LG München hat mit Urteil vom 30.01.2023, Az. 2 O 4028/21 entschieden, dass ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses, der eine unterschiedliche Höhe der Provision für Verkäufer und Käufer vorsieht, gem. § 656c Abs. 1 BGB unwirksam ist und der Makler hat keinen Anspruch auf den unwirksam vereinbarten Maklerlohn hat.

Dabei ist es ausreichend, wenn der Maklervertrag mit einer der Parteien nach dem Stichtag (23.12.2020) geschlossen wurde (Staudinger/Arnold (2021) BGB § 656c, Rn. 1 mHa Fischer NJW 2020, 3553, 3557 f). Das ergibt sich nach Ansicht des LG München auch aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift, wonach auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23.12.2020 entstanden sind, die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiter anzuwenden sind.

§ 656c BGB und § 656d BGB regeln das sogenannte Halbteilungsprinzip (BT-Drs 19/15827 S. 22). Dieses soll, genau wie das Bestellerprinzip (§ 2 Absatz 1a WoVermG) vermeiden, dass Makler übermäßig von einem Marktversagen auf angespannten Immobilienmärkten profitieren. Bei angespannter Marktlage unterliegt die Provisionshöhe keinem Leistungswettbewerb, wenn der Erstveranlasser der Maklertätigkeit, wie häufig, der Verkäufer ist. Dieser kann aufgrund seiner Marktposition in der Regel durchsetzen, dass die Bezahlung der von ihm veranlassten Maklertätigkeit vom Käufer übernommen wird (BT-Drs. 19/15872 S. 10). So kommt es zum Auseinanderfallen von Kostenveranlassung und Kostentragung. Das führt dazu, dass der Verkäufer, anders als bei funktionierendem Preiswettbewerb, keinen direkten Anreiz hat, den Preisvorstellungen des Maklers entgegenzutreten, denn die Lasten trägt ohnehin ein Dritter. Somit unterbleibt häufig eine kritische Prüfung, ob die Tätigkeit des Maklers überhaupt ihr Geld wert ist. Das Bestellerprinzip (§ 2 Absatz 1a WoVermG) wirkt dem entgegen, indem es den Makler zwingt, seine Provision ausschließlich beim Erstveranlasser durchzusetzen. Das Halbteilungsprinzip ist demgegenüber abgeschwächt, es verbessert lediglich die Verhandlungsposition der zweiten Hauptvertragspartei. Der Makler kann seinen Lohn ihr gegenüber nur in der Höhe durchsetzen, die er mit dem Erstveranlasser ausgehandelt hat. Diese Halbteilung soll zum Schutz des Käufers ausreichend sein, da der Makler häufig auch seinen Interessen diene (BT-Drs. 19/15827 S. 9). Der zwingende gesetzliche Schutzmechanismus gilt nicht für alle Maklerverträge, sondern nur für diejenigen mit besonders schutzbedürftigen Käufern, das sind die Fälle des § 656b BGB. § 656c BGB ist nicht abdingbar (Grüneberg/Retzlaff, BGB, 81. A., § 656c Rz. 1 aE).

Rechtsfolge der unterschiedlichen Vereinbarung ist die Nichtigkeit. Diese ist endgültig und kann nicht einseitig durch den Makler dadurch beseitigt werden, dass er schließlich doch nur den geringeren Betrag gegenüber einer Vertragspartei verlangt. Sonst hätte es der Makler in der Hand, die Unwirksamkeit des Vertrages zu beeinflussen, so das LG.

OLG Düsseldorf zum Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung

Ein Wohnungserwerb mit Renovierungsverpflichtung ist kein Bauträgervertrag, so das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29.11.2022, Az. 24 U 49/21.

Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, so das OLG Düsseldorf im Anschluss an BGH, IBR 2007, 429; OLG München, IBR 2022, 575

Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung – im Gegensatz zu einer „Kernsanierung“ – entsprechen, so das OLG weiter.

OLG Rostock zur Gartenfläche als Sondereigentum

Das OLG Rostock hat mit Beschluss vom 24.10.2022, Az. 3 W 82/22 entschieden, dass das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z.B. Gartenflächen, erstreckt werden kann, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei Verbindung einer Wohnung mit einem Garten.

Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen.

Anspruch auf Verwalter auch in 2er-WEG?

Ein Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG und kann ggf. auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter benennen, so das LG Frankfurt mit Beschluss vom 10.05.2022, Az. 2-13 T 26/22.

Soweit dies dem Antragsteller in dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt nicht möglich war, weil – wie er ausführlich dargelegt hat – alle von ihm angefragten Verwalter (nachvollziehbar) zur Übernahme der Verwaltung in dieser Kleinstgemeinschaft, bei welcher ein Eigentümer eine Fremdverwaltung kategorisch ablehnt, nicht bereit waren, kann auch das Gericht keinen Verwalter zur Übernahme zwingen (Kammer ZWE 2020, 56 Rn. 10; LG Hamburg ZMR 2016, 724). Es ist auch nicht Aufgabe der Gerichte hier an Stelle der Eigentümer Ermittlungen zu betreiben, ob es einen übernahmebereiten Verwalter gibt, so das LG.

OLG Hamburg zu den „üblichen“ Raumtemperaturen

Das OLG Hamburg hat sich mit Urteil vom 30.12.2020, Az. 4 U 21/20 mit der Frage auseinandergesetzt, welche Raumtemperaturen in einer neu zu errichtenden Wohnung erreicht werden müssen. Der BGH hat nunmehr mit Beschluss vom 9.08.2021, Az. VII ZR 77/21 die gegen das Urteil des OLG Hamburg eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Nach der jetzt rechtskräftigen Entscheidung des OLG Hamburg besteht ein Anspruch auf eine bestimmte Heizleistung nur, wenn dies gesondert vereinbart ist. Werden bestimmte Temperaturen in den technischen Anschlussbedingungen zum Wärmelieferungsvertrag genannt, begründet dies allein keine Beschaffenheitsvereinbarung für die zu errichtende Wohnung.

Wird keine gesonderte Vereinbarung über die Heizleistung getroffen, ist für den üblichen Gebrauch einer Wohnung von einer erreichbaren Raumtemperatur von 20°C für Wohnräume und 24°C für das Bad auszugehen.

Das Gericht hat sich auf den Anhang D der EN 12831:2003(D) bezogen und sich insoweit auf ein eingeholtes Sachverständigengutachten gestützt. Den von den Käufern behaupteten Anspruch, dass sich die Wohnräume (mit Ausnahme des Bades) jederzeit auf 22°C Raumtemperatur erwärmen lassen müssten, hat das Gericht zurückgewiesen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Heizleistung unabhängig davon, ob die vereinbarten oder üblichen Raumtemperaturen erreicht werden oder nicht, besteht nur, wenn dies gesondert vereinbart ist. Das ist nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag nicht der Fall, so das OLG.

Zur Wohnungsbesichtigung in Corona-Zeiten

Zumindest in den Fällen, in denen der konkrete Verdacht besteht, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten/messi-ähnlichen Zustand befindet, hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Zutrittsrecht. Hierauf hat das Landgericht Hannover mit Beschluss vom 01.02.2021, Az. 20 T 3/21 in einem Fall, in welchem die Lagerung einer großen Anzahl an Gegenständen außerhalb der gemieteten Wohnung den Verdacht begründet hat, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten Zustand befindet, abgestellt.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Vergleichsangebote bei Sanierung erforderlich!

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor nicht mehrere (in der Regel mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

Dies gilt auch dann, wenn die Sanierung etappenweise erfolgt. Hier kann nicht einfach das Unternehmer der vorangegangenen Arbeiten erneut beauftragt werden, vielmehr muss jede Etappe neu vergeben werden mit entsprechenden Vergleichsangeboten.

Hierauf hat das AG Charlottenburg mit Urteil vom 13.03.2020, Az. 73 C 82/19 hingewiesen.

Hierbei müssen die Angebote vergleichbar sein, d.h. die angebotenen Leistungen dürfen sich nicht unterscheiden. Die Wohnungseigentümer sind über sämtliche relevanten Umstände aufzuklären. Dadurch soll gewährleistet werden, dass technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber auch auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine finanziell nachteiligen Beschlüsse gefasst werden (LG Berlin, Urt. v. 2.2.2018 – 85 S 98/16 WEG; Bärmann/Merle, WEG, 14. Auf,, § 21 Rdnr. 31 mit umfangreichen Nachweisen zur Rechtsprechung).

WEG: Teilnahme an Eigentümerversammlung trotz Corona!

Die Corona-Pandemie rechtfertigt regelmäßig keine Beschränkung der Personsanzahl auf einer Eigentümerversammlung auf einen Wert unterhalb der teilnahmeberechtigten Eigentümer incl. Verwalter. Spricht die Einladung zu einer Versammlung ohne ausreichende Rechtfertigung eine solche Beschränkung aus, so sind die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Vorrangig ist ein Raum zu organisieren, in dem die Vorgaben der landesrechtlichen Corona-Schutzverordnungen eingehalten werden können.

Hierauf hat das AG Kassel mit Urteil vom 27.08.2020, Az. 800 C 2563/20 hingewiesen.

BGH zum Anspruch auf Lärmschutz bei Auswechslung des Teppichbodens durch Fliesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. Juni 2020, Az. V ZR 173/19 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hat (Fliesen statt Teppichboden), die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen kann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.

Die Parteien des der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Verfahrens sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des Klägers befindet sich im zweiten Obergeschoss des 1962 errichteten Hauses, die Wohnung des Beklagten in dem darüber liegenden Dachgeschoss. Dieses war 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. 2008 ließ der Beklagte den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der Kläger macht geltend, seitdem komme es in seiner Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Trittschall. Ein im Jahr 2013 von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass die Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke mit dem Fliesenbelag nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht.

Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten, wieder Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag mit einem Trittschallverbesserungsmaß von mindestens 15 dB zu verlegen, hilfsweise durch geeignete Maßnahmen einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von = 53 dB herzustellen.

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Zwar muss der Schallschutz in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden, insbesondere durch die Art und den Aufbau der Geschossdecke und des Estrichs. Daraus folgt aber nur, dass das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum im Prinzip erhalten bleiben muss und jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf. Das ändert nichts daran, dass der Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG gehalten ist, insbesondere bei der Änderung des Bodenbelags darauf zu achten, dass die durch die DIN 4109 vorgegebenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen eingehalten werden.

Anders kann es sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat. Solange er aber mit zumutbaren Maßnahmen an seinem Sondereigentum die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz einhalten kann, wie etwa durch die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags, kann der andere Wohnungseigentümer gemäß § 1004 BGB und § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG von ihm die Beseitigung der Beeinträchtigungen seines Wohneigentums verlangen., so der BGH.

LG München zum Verlust des Schlüssels durch den Mieter

Bei Verlust eines Schlüssels ist der Mieter allenfalls nur dann verpflichtet, dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten, wenn aus objektiver Sicht unter den gegebenen Einzelfallumständen eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. Ein rein abstraktes Gefährdungspotential ist hierfür nicht ausreichend. Dies hat das LG München I mit Urteil vom 18.06.2020, Az. 31 S 12365/19  im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13 entschieden.

Verletzt der Vermieter die Obliegenheit, den Mieter darauf hinzuweisen, dass eine Schließanlage nicht erweiterbar ist, trägt er im Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst (§§ 241 Abs.2, 254 BGB). Alternativ hätte der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Schädigers durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen, so das LG München in seiner Entscheidung.

Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, erscheint nach Ansicht des Gerichtes fernliegend. Wenn überhaupt, wird ein derartiges Verhalten eher nur jemand an den Tag liegen, der gerade keine Türen gewaltsam öffnen will. Ein derartiger Täter könnte vorliegend mit dem Schlüssel im sehr unwahrscheinlichen Fall, dass er Haus und Wohnung findet, zu der der Schlüssel passt, nur die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des Beklagten öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner. Auch einen etwaigen Zugang zu einer Tiefgarage ermöglichen sie nicht. Schließlich ist auch ein besonderer Anreiz, unerlaubt in den Hauseingangsbereich des streitgegenständlichen Hauses zu gelangen, nicht erkennbar.

Der Austausch des Wohnungstürschlosses konnte vorliegend durch den Einbau eines neuen, zur eingebauten Schließanlage Vitess 2000 von "ABUS" passenden Schlosses erfolgen, so das LG.  Schließanlagen würden gerichtskundig von den Herstellern als erweiterbare und nicht erweiterbare Schließanlagen angeboten. Bei einer erweiterbaren Schließanlage kann ein Wohnungsschloss durch ein anderes zur Schließanlage passendes Schloss ausgetauscht werden. Nicht erweiterbare Schließanlagen bieten diese Möglichkeit nicht. Will der Vermieter einer nicht erweiterbaren Schließanlage ein Wohnungstürschloss austauschen, hat er die Möglichkeit, ein Wohnungstürschloss einzubauen, das nicht zur Schließanlage passt – der entsprechende Mieter hat dann zwei verschiedene Schlüssel – oder die gesamte Schließanlage auszutauschen.

Die vom Kläger ausgetauschte Schließanlage Vitess 2000 ist allgemeinkundig erweiterbar; auf die Internetseite des Herstellers "http://www.abus.com" nimmt das LG München insoweit Bezug. Der Vermieter darf daher den Wohnungsschlosszylinder auf Kosten des Mieters durch einen anderen zur Schließanlage passenden Zylinder ersetzen. Dadurch ist das Risiko gebannt, dass ein etwaiger Täter die Wohnung des Mieters oder eventueller Nachnutzer öffnen kann, so das LG München.