Ihr-Recht-Blog

15. April 2019

BGH zum Verbot der Vermietung an Feriengäste in einer WEG

Ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Hierauf hat de BGH mit Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18 abgestellt.

In dem der Entscheidung des BGH zugrundliegendem Sachverhalt bilden die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt (AG Papenburg, Urteil vom 26. Oktober 2017, Az. 20 C 216/17). Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos blieb (LG Aurich, Urteil vom 6. April 2018, Az. 4 S 201/17 , wollten sie mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Revision blieb ebenfalls ohne Erfolg.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung die kurzzeitige Vermietung zulässig war. Dienen Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber "mehrheitsfeste" Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen "mehrheitsfesten" Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trägt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Beispielsweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist – der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art – wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden, so der BGH.

17. November 2011

Aktuell: OLG Celle: Zum Streitwert einer Auflassungsklage (mit Rechtsprechungsübersicht)

Im Rahmen von Auseinandersetzungen zwischen Bauträgern und Käufern stellt sich immer wieder die Problematik, daß teilweise jahrelang über Restkaufpreisforderungen – bevorzugt betroffen ist die letzte bzw. vorletzte Rate – und Mängelansprüche des Käufers gestritten wird und der Bauträger vor Zahlung des vollen Kaufpreises die Auflassung und damit die Eintragung des Käufers im Grundbuch verweigert. Oftmals haben jedoch die Käufer z. B. aufgrund ihrer Finanzierung ein gesteigertes Interesse daran, zeitnah im Grundbuch eingetragen zu werden, auch wenn das Objekt bereits bezogen ist; dieses Interesse stellt durchaus ein Druckmittel zugunsten des Bauträgers dar.

Dem Käufer steht die Möglichkeit offen, eine sogenannte Auflassungsklage zu erheben, um seine Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Bezüglich des Streitwertes einer Klage auf Auflassung und dem hieraus resultierenden Kostenrisiko ist die Rechtsprechung jedoch uneinheitlich. Der BGH hat diese Frage in seinem Beschluss vom 6. 12. 2001 – VII ZR 420/00, in welchem über eine Klage auf Zustimmung zur Auflassung entschieden wurde, ausdrücklich offengelassen.

Das OLG Celle vertritt insoweit in ständiger Rechtsprechung die käuferfreundliche Ansicht, daß sich der Streitwert einer nur auf Auflassung und nicht zugleich auch auf Übergabe gerichteten Klage mit einem Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks (i. d. R. 20 %) bemisst (OLG Celle, Beschl. v. 21.08.2002 4 W 162/02 unter Hinweis auf die Begründung dieser Rechtsprechung im Beschluss vom 05.05.1997 4 W 86/97).

Andere Oberlandesgerichte vertreten entweder die Position, der Streitwert bestimme sich anhand des vollen objektiven Verkehrswertes ( so OLG Köln, Beschl. v. 20.09.2004 – 19 U 214; OLG Hamm, Beschl. v. 16.07.2002 – 21 W 1/02; OLG Stuttgart, Beschl. v. 31.01.2002 – 2 W 3/02; OLG München, Beschl. v. 10.03.1997 – 28 W 2542/96; OLG Jena, Beschl. v. 30.07.1998 – 7 W 217/98) oder dass allein der noch ausstehende Restkaufpreis maßgeblich sei (so OLG Nürnberg, Beschl. v. 08.12.2010 – 2 W 2145/10; OLG Stuttgart, Beschl. v. 23.09.2009 – 8 W 392/09; KG, Beschl. v. 23.08.2002 -12 W 202/02; OLG Schleswig, Beschl. v. 09.11.2004 – 4 W 70/04; OLG Frankfurt, Beschl. v. 11.10.1995 – 23 W 14/95; OLG Köln, Beschl. v. 08.10.2003 – 19 W 52/03; OLG Stuttgart, Beschl. v. 21.01.2004 – 12 W 14/04).

Das OLG Celle hat sich nunmehr der letztgenannten Ansicht (“Restkaufpreis”) angeschlossen (OLG Celle, Urteil vom 02.11.2011 – 14 U 52/11).

Die pauschale Ansetzung eines Streitwertes in Höhe des gesamten Wertes der Immobilie samt dem damit verbundenen Kostenrisiko könne derart abschreckend wirken, dass das in einem Fall , in dem nur noch ein geringer Kaufpreis aussteht, geeignet sei, die Käufer von der gerichtlichen Geltendmachung ihrer Rechte abzuhalten, so das Gericht. Wenn die Frage, ob jemand eine Umschreibung des Grundbuchs durchsetzen kann, nur noch davon abhängt, ob der ausstehende Restkaufpreis entgegen gehalten werden kann, dann erscheine es sachgerecht, nur auf diesen Restkaufpreis abzustellen. Inhaltlich sei kein Unterschied zu dem vom BGH entschiedenen Fall zu erkennen.

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