Ihr-Recht-Blog

30. März 2021

LG Berlin zur Schadensersatzpflicht des Vermieters bei Vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärtem Räumungsurteil

Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien, so das LG Berlin mit Urteil vom 01.12.2020, Az. 65 S 4/17.

29. September 2017

Aktuell: Zwangsräumung und ständig neue “Untermieter”

Um zu verhindern, dass die Räumung trotz entsprechender Titelumschreibungen (§ 727 ZPO) mittels immer neuer "Untermieter" immer wieder vereitelt wird, kann der Vermieter eine strafbewehrte einstweilige Verfügung beantragen, mit der dem vormaligen Mieter die Gebrauchsüberlassungen an Dritte untersagt wird. Diesem Vorgehen kann auch nicht die Möglichkeit eines Klauselumschreibungsverfahrens entgegengehalten werden.

Entsprechend hat das OLG München mit Beschluss vom 04.09.2017, Az. 7 W 1375/17  der Beschluss des Landgerichts München 1 vom 3.8.2017 (Az.: 15 HK O 11406/17) aufgehoben und  der Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, über – näher bezeichnete Räumlichkeiten einen Unter- oder Weiter- oder sonstigen Miet- oder Pachtvertrag zu schließen und/oder den Besitz oder Gebrauch dieser Räumlichkeiten und sonstigen Sachen Dritten zu überlassen. Der Antragsgegnerin wurde ferner für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehende Verpflichtung bzw. Untersagung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000,- Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, die Ordnungshaft (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) oder die Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) angedroht.

Die Antragstellerin ist Erbbauberechtigte an dem Grundstück ### in München. Über die Räume auf diesem Grundstück bestand ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen den Parteien; die Antragsgegnerin betrieb in diesen Räumen das Restaurant "###". Durch das im Tenor genannte vorläufig vollstreckbare Endurteil des Landgerichts München I wurde die Beklagte zur Räumung der Mieträume verurteilt; die Berufung hiergegen ist beim erkennenden Senat anhängig. Ein Vollstreckungsversuch der Antragstellerin nach Leistung der von dem genannten Urteil festgesetzten Sicherheit scheiterte daran, dass nach Mitteilung der zuständigen Gerichtsvollzieherin die streitgegenständlichen Räume an einen Herrn ### runtervermietet sind.

25. März 2015

BGH: Kosten der “Berliner Räumung” sind Vollstreckungskosten!

Die Kosten der “Berliner Räumung” sind notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung und können entsprechend im Kostenfestsetzungsverfahren gegen den Schuldner festgesetzt werden. Dies gilt, so der BGH in seiner jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 23. 10. 2014, Az. I ZB 82/13, allerdings nur für nach dem 01.05.2013 durchgeführten Räumungen, da erst zu diesem Zeitpunkt durch das Mietrechtsänderungsgesetz eine ausreichende rechtliche Grundlage hierfür geschaffen wurde, so der BGH.

Die Entscheidung des BGH hat in der Praxis erhebliche Bedeutung.

Bei der sogenannten “Berliner Räumung” kann der Vollstreckungsauftrag des Gläubigers auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränkt werden. Der Gläubiger kann die in der Wohnung vorgefundenen beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, unter Beachtung der näheren Regelungen der Absätze 3 bis 5 des § 885a ZPO wegschaffen und verwerten. Der Gerichtsvollzieher muß somit die Wohnung nicht zunächst leerräumen lassen, bevor er sie dem Eigentümer übergibt. Der Eigentümer spart hierdurch Zeit und ggf auch weiter auflaufende Mietrückstände und muß insbesondere nicht mit oftmals hohen Räumungskosten in Vorlage treten. Bei einem Einfamilienhaus sind Vorschussanforderungen für die Räumung von deutlich über 10.000,00 € nicht ungewöhnlich.

Bis zur Entscheidung des BGH war ungeklärt, ob der Vermieter im Falle der “Berliner Räumung” ihm entstehenden  Kosten z. B. für Einlagerung und Entsorgung der Möbel wieder gegen den Mieter einklagen mußte oder aber den vereinfachten Weg über die Kostenfestsetzung beschreiten konnte, was der BGH nunmehr bejaht hat.

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