BGH: Nebenkostenabrechnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15 mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Nach Ansicht des BGH ist die Abrechnungspflicht des Vermieters nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat. Dabei muss sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist.

In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Nachzahlungsanspruch gleichwohl verfristet, da jeder Vortrag dazu fehlte, was der dortige Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

Aktuell: BVerG weist Verbotsantrag gegen NPD ab!

Das Bundesverfassungsgericht hat heute den Verbotsantrag gegen die NPD abgewiesen (BVerfG, Urteil vom 17.01.2017, Az. 2 BvB 1/13).

Zur Begründung verwies das Gericht auf die geringe Durchsetzungskraft der Partei. Zwar wurde festgehalten, daß die NPD verfassungsfeindlich und eine Wesensverwandtheit mit dem Nationalsozialismus festzustellen sei, es sei aber auszuschließen, daß die NPD durch Wahlen, ihre Strategie oder durch Druck ihre Ziele erreiche. In diesem Zusammenhang wies das BVerfG darauf hin, daß ein Parteiverbot kein Gesinnungs- oder Weltanschauungsgebot sei. Das Gericht verwies ausdrücklich auf andere Reaktionsmöglichkeiten, so z. B. den Entzug der staatlichen Parteienfinanzierung. Dies sei jedoch nicht Aufgabe des Verfassungsgerichts, sondern des verfassungsändernden Gesetzgebers, so der Senatsvorsitzende Andreas Voßkuhle.

BGH: Zum Verjährungsbeginn des Anspruchs auf Gesamtschuldnerausgleich

Der BGH hat sich mit einer jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 08.11.2016, Az. VI ZR 200/15 eingehend mit dem Verjährungsbeginn des Ausgleichsanspruchs unter Gesamtschuldnern auseinandergesetzt.

Der zugrundeliegende Sachverhalt betraf den Ausgleich mehrerer aufgrund eines Arbeitsunfalls Haftender, ist jedoch für allen anderen Bereiche des Zivilrechts und insbesondere auch für den Bereich des Bau- und Architektenrechts, in welchem die Konstellation mehrerer für einen Schaden Haftender häufig auftritt, von erheblicher Bedeutung.

Der BGH hat in seinem Urteil darauf hingewiesen, daß der Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits in dem Augenblick entsteht, in dem die mehreren Ersatzpflichtigen dem Geschädigten ersatzpflichtig werden, d.h. mit der Entstehung der Gesamtschuld im Außenverhältnis. Für den Beginn der Verjährung ist es nicht erforderlich, dass der Ausgleichsanspruch beziffert werden bzw. Gegenstand einer Leistungsklage sein kann. Letztendlich ist für die Beurteilung der Frage, wann der Ausgleichsanspruch eines zum Schadensersatz verpflichteten Gesamtschuldners gegen den anderen im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB in Hinblick auf Schäden entstanden ist, die erst nach der Verwirklichung des haftungsbegründenden Tatbestands eingetreten sind, der Grundsatz der Schadenseinheit heranzuziehen, so der BGH.

Nach Ansicht des BGH besteht der Ausgleichsanspruch zunächst als Mitwirkungs- und Befreiungsanspruch und wandelt sich nach Befriedigung des Gläubigers in einen Zahlungsanspruch um. Unabhängig von seiner Ausprägung als Mitwirkungs-, Befreiungs- oder Zahlungsanspruch handelt es sich um einen einheitlichen Anspruch, der einer einheitlichen Verjährung unterliegt und mit der Begründung der Gesamtschuld entstanden ist (BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 – VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 12 ff.; vom 9. Juli 2009 – VII ZR 109/08, VersR 2010, 396 Rn. 22; vom 18. Oktober 2012- III ZR 312/11, BGHZ 195, 153 Rn. 13; vom 7. Mai 2015 – VII ZR 104/14,VersR 2016, 1208 Rn. 19; vgl. auch Staudinger/Looschelders, BGB, Neubearbeitung 2012, § 426 Rn. 7; BeckOK BGB/Gehrlein, BGB, § 426 Rn. 3a [Stand: 01.08.2016]; Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl., § 426 Rn. 4, jeweils mwN).

Für den Beginn der Verjährung ist es nicht erforderlich, dass der Ausgleichsanspruch beziffert werden bzw. Gegenstand einer Leistungsklage sein kann. Denn ein Anspruch ist entstanden, sobald er geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Hierfür genügt die Möglichkeit, eine die Verjährung unterbrechende Feststellungsklage zu erheben (vgl. BGH, Urteile vom 23. März 1987 – II ZR 190/86, BGHZ 100, 228 Rn. 14; vom 22. Februar 1979 – VII ZR 256/77, BGHZ 73, 363, 365; vom 18. Juni 2009 – VII ZR 167/08, BGHZ 181,310 Rn. 19 mwN; MüKoBGB/Grothe, 7. Aufl., § 199 Rn. 4; BeckOK BGB/Henrich/Spindler, BGB, § 199 Rn. 5 [Stand: 01.08.2016]).

Der BGH hat weiter darauf hingewiesen, daß es seiner gefestigten Rechtsprechung entspreche, dass sich der Schadenseintritt bei mehreren Schadensfolgen für die Zwecke des Verjährungsrechts anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit bestimmt. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten, sofern mit den einzelnen Schadensfolgen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte. Die Verjährung des Ersatzanspruchs erfasst auch solche nachträglich eintretenden Schadensfolgen, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs als möglich voraussehbar waren (vgl. Senatsurteile vom 20. Dezember 1977 – VI ZR 190/75, VersR 1978, 350 Rn. 13; vom 3. Juni 1997 – VI ZR 71/96, VersR 1997, 1111 Rn. 15; vom 15. März 2011- VI ZR 162/10, VersR 2011, 682 Rn. 8; vom 5. April 2016 – VI ZR 283/15,VersR 2016, 1058 Rn. 15; BGH, Urteile vom 15. Oktober 1992 – IX ZR 43/92,WM 1993, 251 Rn. 35; vom 21. Februar 2005 – II ZR 112/03, ZIP 2005, 852Rn. 9). Zur Hemmung der Verjährung, die mit dem früheren Schadenseintritt begonnen hat, ist die Erhebung einer Feststellungsklage erforderlich. Tritt eine als möglich voraussehbare Spätfolge ein, wird für sie keine selbständige Verjährungsfrist in Lauf gesetzt (vgl. BGH, Urteile vom 22. Februar 1979 – VII ZR 256/77, BGHZ 73, 363, 365; BGH, Urteil vom 23. März 1987 – II ZR 190/86,BGHZ 100, 228, 231; vom 21. Februar 2005 – II ZR 112/03, ZIP 2005, 852Rn. 9; vgl. auch Senatsurteil vom 24. April 2012 – VI ZR 329/10, VersR 2012, 924 Rn. 19 zur subjektiven Kenntnis im Rahmen des § 852 Abs. 1 BGB aF). Der Grundsatz der Schadenseinheit beruht auf den Geboten der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit (Senatsurteile vom 3. Juni 1997 – VI ZR 71/96, VersR 1997, 1111 Rn. 13; vom 24. April 2012 – VI ZR 329/10, VersR 2012, 924Rn. 19). Er findet seine Rechtfertigung darüber hinaus darin, dass es dem Geschädigten in aller Regel zuzumuten ist, sich schon aufgrund der Kenntnis von der haftungsbegründenden (Erst-) Schädigung durch eine Feststellungsklage bezüglich aller weiteren Schadensfolgen gegen Verjährung zu sichern (vgl. Senatsurteile vom 7. Juni 1983 – VI ZR 171/81, VersR 1983, 735, 737; vom 19.Dezember 1989 – VI ZR 57/89, VersR 1990, 497; vom 27. November 1990 – VIZR 2/90, NJW 1991, 973 Rn. 14).

OLG Hamburg: Zur Prüffähigkeit von Stundenlohnarbeiten!

Eine fehlende Umsatzsteuernummer und die fehlende Mitteilung des Zeitpunkts der Leistungsausführung führen nach Ansicht des OLG Hamburg nicht dazu, dass die Schlussrechnung eines Ingenieurs nicht prüfbar ist. Eine Aufschlüsselung, welche Mitarbeiter in welcher Kalenderwoche im Zusammenhang mit welchen Leistungen tätig waren und Angaben, nach denen beispielsweise Herr … am 1.Februar 1999 2,75 Stunden dafür aufgewandt hat, Leitungskreuzungen Regenentlastung zu entwickeln, sind zweifelsohne prüffähig. Soweit ein gerichtlicher Sachverständige in der Lage ist, eine Schlüssigkeitsprüfung hinsichtlich des Zeitbedarfs der abgerechneten Stundenhonorare vorzunehmen und da bei der Frage der Prüffähigkeit die Fachkunde der von der Beklagten hinzugezogenen Architekten mit einzubeziehen ist (vgl. BGH, NJW 1967, 342; OLG München, BauR 1993, 346), ist von der Prüffähigkeit der Schlussrechnungen auszugehen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 21.09.2016, Az. VII ZR 78/15 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das entsprechende Urteil des OLG Hamburg vom 14.04.2015, Az. 6 U 205/08 zurückgewiesen.