Ihr-Recht-Blog

5. Juli 2021

BGH zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete

Der BGH hat sich mit Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20 eingehend mit der Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung befasst.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt ist der Beklagte aufgrund Mietvertrags vom 30. März 2007 seit dem 1. Mai 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Ravensburg. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn 900,00 EUR.

Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB" mit (auszugsweise) folgendem Inhalt:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3%, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)."

Gestützt auf diese Vereinbarung machte der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (erstmals) eine Erhöhung der Miete um 120 EUR/Monat auf 1.020 EUR ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5%" (121,50 EUR) entspreche. Diesem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt. Da der Beklagte lediglich die (bisherige) Nettokaltmiete von 900 EUR entrichtete, hat der Kläger Klage auf Zahlung eines rückständigen Betrags in Höhe von 1.200 EUR sowie auf (künftige) Zahlung einer um 120 EUR erhöhten Miete ab Januar 2019, jeweils nebst Zinsen, sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erhoben. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung begehrt, der Kläger sei nicht berechtigt, von ihm eine höhere Miete aufgrund einer Mietanpassung nach der – aus seiner Sicht unwirksamen – Indexklausel des Mietvertrags zu verlangen.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

Die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart, so der BGH.
Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) – bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorliegend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preis(haupt) abrede (so BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 53; vgl. auch Senatsurteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 21 [zur Staffelmiete]) oder als Preisnebenabrede (so Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 20a) anzusehen ist (zur Abgrenzung vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 2014 – VIII ZR 114/13, BGHZ 201, 230 Rn. 15; vom 23. August 2018 – III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14 f.; jeweils mwN), da hier ausschließlich die Einhaltung des Transparenzgebots in Rede steht und aus § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, dass dieses auch für das Hauptleistungsversprechen gilt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 – III ZR 38/18, NJW-RR 2019, 942 Rn. 21 mwN).

Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbeding ungen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen sowie wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezember 2015 – VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 29; vom 7. Februar 2019 – III ZR 38/18, aaO Rn. 22; vom 10. Juni 2020 – VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 52). Bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2015 – VIII ZR 104/14, WM 2015, 1487 Rn. 17; vom 22. März 2018 – IX ZR 99/17, BGHZ 218, 183 Rn. 35; vom 10. Juni 2020 – VIII ZR 289/19, aaO Rn. 26).

Diesen Anforderungen wird die vorliegende Vertragsklausel zur Indexmiete, die der Senat uneingeschränkt selbst auslegen kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11; vom 26. März 2019 – II ZR 413/18, NJW-RR 2019, 811 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 28; vom 24. Februar 2021 – VIII ZR 36/20, Rn. 70, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen), gerecht.

Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass die Klausel nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahrs des Verbraucherpreisindexes intransparent ist. Einer solchen Angabe bedarf es vorliegend nicht. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland – an welchen die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag gekoppelt haben – misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben.Der Verbraucherpreisindex wird sowohl monatlich entsprechend der aktuellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen einer grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch welche dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufsgewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt werden, geschieht in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolgt eine umfassende Neuberechnung, bei welcher nicht nur – wie bei der regelmäßigen monatlichen Fortschreibung – im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Datenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 28 [zur methodischen Weiterentwicklung mit dem Basisjahr 2000]; Statistisches Bundesamt, Hintergrundpapier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland 2019, S. 1 [zur Umstellung vom Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015]). Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindi zes spiegeln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/11, aaO Rn. 22).

Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr – dieses hat im Jahresdurchschnitt den Indexstand 100 – werden die bisherigen Indexwerte (rückwirkend bis 1991) auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor – unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs – berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rückwirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher veröffentlichten Zahlen und können – da sie Folge einer grundlegend anderen methodischen Vorgehensweise sind – durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden (vgl. etwa Bekanntmachung der Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Basisjahr 2000, FamRZ 2003, S. 506). Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisindex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 – XII ZR 41/11, aaO).

Dies zu Grunde gelegt bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht (vgl. AG Charlottenburg, GE 2010, 1547; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 23; BeckOKMietrecht/M. Schultz, Stand: 1. Februar 2021, § 557b Rn. 13; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 48; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 557b BGB Rn. 9; Ruff, WuM 2006, 543, 544; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 29). Zum einen verlangt der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB eine solche Festlegung nicht. Hiernach genügt die schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). An diesem Gesetzeswortlaut haben sich die Parteien vorliegend orientiert. Einer Erläuterung, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechnet, bedarf es ni cht (vgl. Senatsurteile vom 21. Februar 1990 – VIII ZR 216/89, NJW-RR 1990, 886 unter II 2 b bb [zum "Fehlschlagen der Nachbesserung"]; vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16, 18 ff. [zur Übertragung "der Betriebskosten"]).

Überdies wäre bei der hier vereinbarten Prozentklausel die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2009 – XII ZR 141/07, NZM 2009, 398 Rn. 20; Statistisches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2019, S. 54). Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer Indexmiete geht dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern – ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag – den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass – wie ausgeführt – solche Verbraucherpreisindizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind und mit der Veröffentlichung der Indexreihen für ein neues Basisjahr allein diese Gültigkeit haben, während die früheren Veröffentlichungen auf einem statistisch überholten Berechnungsschema beruhen und daher nicht länger herangezogen werden können (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2002 – XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 25). Damit wäre selbst ein in der Vereinbarung einer Indexmiete genanntes Basisjahr für die Berechnung der Mietänderung unerheblich, wenn der Verbraucherpreisindex für Deutschland im Zeitpunkt der Mietänderungserklärung bereits auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde.

Aufgrund dieser Bezugnahme der Mietvertragsparteien auf den jeweils aktuellen Verbraucherpreisindex ist – anders als die Revision meint – für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Mieterhöhung im Einzelfall zu berechnen ist.

Vorliegend ist der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2017 veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus diesem werden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes ist sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum – hier 2007 bis 2017 – nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richtet. Denn die (alten) Ist-Zahlen des Verbraucherpreisindexes zum Zeitpunkt des Mietbeginns im Jahr 2007 (Basisjahr 2000) sind – wie ausgeführt – mit den veröffentlichten Zahlen in dem im Änderungsverlangen genannten Zeitraum (November 2017, Basisjahr 2010) nicht vergleichbar und könnten zur Berechnung der vom Kläger begehrten Mieterhöhung (im Jahr 2017) daher nicht (mehr) herangezogen werden.

Die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist, so der BGH.

23. Juni 2021

Zur Feststellung der Höhe einer Mietminderung im selbständigen Beweisverfahren

Es ist umstritten, ob Feststellungen zur Minderungshöhe einer Miete Gegenstand eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 ZPO sein können (verneinend: LG Berlin, MDR 1991, 444; LG Saarbrücken, WuM 1992, 144, 145; LG Hamburg, Beschluss vom 27. Juli 2011, Az.  333 T 43/11, BeckRS 2012, 8455). Begründet wird die ablehnende Meinung damit, dass die Beurteilung, in welchem Umfang die Miete aufgrund eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert sei, eine Rechtsfrage darstelle, deren Beantwortung dem Gericht obliege.

KG, NJW-RR 2000, 513; BeckOK ZPO/Kratz [1.3.2021], § 485 Rn. 37; Stein/Jonas/Berger, ZPO, 23. Aufl., § 485 Rn. 27; Wieczorek/Schütze/Ahrens, ZPO, 4. Aufl., § 485 Rn. 46; Zöller/Herget, ZPO, 33. Aufl., § 485 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 BGB Rn. 520; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 536 BGB Rn. 66d; Bub/Treier/ Fischer/Günter, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. XI Rn. 217; Guhling/Günter/Nober, Gewerberaummiete, 2. Aufl., Kap. 5 Rn. 14; Scholl, NZM 1999, 108, 109  vertreten dagegen die Auffassung, wonach § 485 Abs. 2 ZPO die Möglichkeit eröffne, in einem selbständigen Beweisverfahren auch die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen.

Dem hat sich jetzt das  OLG Saarbrücken mit Beschluss vom 05.05.2021, Az. 2 W 11/21 angeschlossen.

Nach Ansicht des OLG Saarbrücken stehe der Wortlaut des § 485 Abs. 2 ZPO einer Beweiserhebung nicht entgegen. Feststellungen zur Höhe der Minderung betreffen den Zustand bzw. den Wert einer Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Die Höhe der Mietminderung knüpft unmittelbar an den Zustand der Mieträume an (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Januar 2017 – 12 W 34/16, BeckRS 2017, 102285 Rn. 9), auf deren Wert sie sich zudem – jedenfalls mittelbar – auswirkt. Daneben ist die Bestimmung der Mietminderung zumindest im weiteren Sinne dem Bereich der Schadensfeststellung gemäß § 485 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO zuzuordnen (KG, aaO).

Auch der Normzweck spreche für die Zulässigkeit einer Begutachtung der Minderungshöhe, so das OLG.  § 485 Abs. 2 ZPO stellt eine Sonderregelung für die Fälle dar, in denen ein selbständiges Beweisverfahren unabhängig vom drohenden Verlust eines Beweismittels zweckmäßig erscheint, weil es eine vorprozessuale Einigung der Parteien erleichtert (BGH, Beschluss vom 20. Oktober 2009, Az. VI ZB 53/08, NJW-RR 2010, 946 Rn. 6). Voraussetzung für die Beweiserhebung ist, dass einer der in § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ZPO genannten Fälle vorliegt und dass der Antragsteller ein rechtliches Interesse an der zu treffenden Feststellung hat. Der Begriff des rechtlichen Interesses ist dabei weit zu fassen (BGH, Beschluss vom 14. März 2018, Az. V ZB 131/17, NJW 2018, 1749 Rn. 11; Beschluss vom 20. Oktober 2009, Az. VI ZB 53/08, aaO; Beschluss vom 16. September 2004, Az. III ZB 33/04, NJW 2004, 3488 Rn. 2). § 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO bestimmt ergänzend, dass ein rechtliches Interesse anzunehmen ist, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann. Dies wird bei gutachterlichen Feststellungen zur Höhe der Mietminderung nicht selten der Fall sein, sofern es den Parteien gelingt, auf der Grundlage des Gutachtens einvernehmlich einen bestimmten Minderungsbetrag festzulegen (vgl. hierzu auch OLG Hamm, NJW-RR 2002, 1674).

12. Mai 2021

Zur Wohnungsbesichtigung in Corona-Zeiten

Zumindest in den Fällen, in denen der konkrete Verdacht besteht, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten/messi-ähnlichen Zustand befindet, hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Zutrittsrecht. Hierauf hat das Landgericht Hannover mit Beschluss vom 01.02.2021, Az. 20 T 3/21 in einem Fall, in welchem die Lagerung einer großen Anzahl an Gegenständen außerhalb der gemieteten Wohnung den Verdacht begründet hat, dass sich die Wohnung in einem verwahrlosten Zustand befindet, abgestellt.

27. April 2021

OLG Frankfurt und KG Berlin zur Mietanpassung bei corona-bedingter Schließung

Die Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung zu Mietminderung und Mietanpassung bei corona-bedingter Schließung von Gewerberäumen setzt sich fort.

Während das KG Berlin mit 01.04.2021, Az. 1099/20 ausführte, daß bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein kann, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss, verneinte das OLG Frankfurt, mit Urteil vom 19.03.202, Az. 2 U 143/20 eine Mietminderung bei corona-bedingter Schließung.

Nach Ansicht des OLG Frankfurt, a. a. O., begründet die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie  weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts. Wegen des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit zudem verdrängt, so das OLG. Sofern für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wegen des Verwendungsrisikos des Mieters (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) überhaupt Raum ist, müsse das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.

30. März 2021

LG Berlin zur Schadensersatzpflicht des Vermieters bei Vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärtem Räumungsurteil

Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien, so das LG Berlin mit Urteil vom 01.12.2020, Az. 65 S 4/17.

17. Februar 2021

BGH zur Gleichstellung einer modernisierten Mietwohnung mit einem Neubau

Der BGH hat sich mit Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18 mit der Frage befasst, wann eine modernisierte Mietwohnung einem Neubau gleichgestellt ist.

Nach Ansicht des BGH ist eine Modernisierung von Wohnraum umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB – und damit wesentlich für die Frage der Bemessung bei Mietbeginn -, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist, so der BGH,  dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt nach Ansicht des BGH dann vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

13. Januar 2021

BGH zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.2020, Az. VIII ZR 108/20 einmal mehr darauf abgestellt, dass es für eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung erforderlich ist, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel – begründet wird.

Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz – zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hinweise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020, Az. VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007, Az. VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.).

Allerdings, so der BGH weiter, bedarf es Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten sind, nicht in jedem Fall. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007, Az. VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, Az. VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020, Az. VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.).

29. Dezember 2020

BGH zum Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege der Nebenkostenabrechnungen

Bei Nebenkostenabrechnungen hat der Mieter ein Einsichtsrecht nicht nur in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen, sondern auch in die entsprechenden Zahlungsbelege.

Denn mit Hilfe dieser Belege könne der Mieter die Berechtigung der Beträge überprüfen, die er zahlen soll, heißt es in einem am Montag veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 09.12.2020, Az. VIII ZR 118/19). Denn nur so könne der Mieter überprüfen, ob die in Rechnung gestellten Beträge berechtigt seien. Aus Rechnungen allein sei nicht ersichtlich, ob es möglicherweise Preisnachlässe für den Vermieter gegeben habe.

Dazu müsse der Mieter auch kein besonderes Interesse darlegen. Das  allgemeine Kontrollinteresse umfasse auch die Aufdeckung möglicher bloßer Versehen, so der BGH.

15. Dezember 2020

BGH zu Schadensersatzansprüchen des Mieters nach Auszug aus der Mietwohnung aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Dezember 2020 in den Verfahren Az. VIII ZR 238/18 und Az. VIII ZR 371/18 entschieden, dass ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen kann.

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, denn es lag nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nahmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschalten.

Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung – hier der jeweiligen Vermieter – besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliegt als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gibt.

Zudem ist dieses (Nutzungs-)Recht nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung ist auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie den vorliegenden geht. Durch den Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwirbt er eine Wohnung beziehungsweise ein Hausanwesen zu Eigentum verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht allerdings zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.

Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht bisher offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.

9. Dezember 2020

LG Stuttgart zur Zahlung der Geschäftsraummiete während coronabedingter Schließung

Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20 ausgeführt, dass coronabedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst anknüpfen, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, sei dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12). Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen können privat- oder öffentlich-rechtliche Hindernisse zu einem Mangel führen. Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters (BGH, Urteil vom 02.03.1994, XII ZR 175/92, Rn. 10; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09 – Rauchverbot; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 78, m.w.N.). Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können deshalb nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

Gemessen hieran ist vorliegend kein Sachmangel gegeben. Die hoheitlichen Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden (vgl. LG Heidelberg, a.a.O., Rn. 35; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.11.2020, HK O 17/20).

Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nach dem Inhalt des Mietvertrages (§ 1a; Anlage K 1) zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt ist lediglich deren Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (vgl. LG Heidelberg, a.a.O.; LG Zweibrücken, a.a.O., Rn. 44; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, 1171).

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