Aktuell: BGH hält an fiktiver Schadensberechnung im Mietrecht fest!

Der BGH hat mit Urteil vom 19.04.2023, Az. VIII ZR 280/21 ausdrücklich an seiner bisherigen Rechtsprechung, welche eine fiktive Schadensbemessung im Mietrecht als zulässig erachtet, festgehalten.

Das Berufungsgericht hatte die Revision ausweislich des Tenors sowie der Entscheidungsgründe wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, weil sich die Frage stelle, ob – ebenso wie im Werkvertragsrecht – auch im Mietrecht „eine fiktive Schadensberechnung“ nicht mehr vorzunehmen sei (LG Hagen, Urteil vom 25.06.2021, Az. 1 S 1/21).

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 – XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2014 – XII ZR 108/13, NZM 2014, 306 Rn. 31; vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13, NJW 2014, 1653 Rn. 15; vom 8. Januar 2014 – XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 – VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung]).

Hieran ist auch nach der vom Berufungsgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen geänderten Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs bezüglich des Werkvertragsrechts (BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 Rn. 31 ff.) weiter festzuhalten (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. April 2022 – VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10. Mai 2022 – VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 535 Rn. 50; aA Schmidt-Futterer/ Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 136). Denn die Erwägungen des VII. Zivilsenats beruhen allein auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts und sind – auch nach dessen Ansicht – auf andere Vertragstypen nicht übertragbar (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. Oktober 2020 – VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 78; vom 26. April 2022 – VIII ZR 364/20, aaO Rn. 9 mwN; vom 10. Mai 2022 – VIII ZR 277/20, aaO Rn. 15 mwN).

Der BGH weiter: zwar gibt es – anders als im Kaufrecht (vgl. BGH, Urteile vom 10. November 2021 – VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 95; vom 12. März 2021 – V ZR 33/19, BGHZ 229, 115 Rn. 11; Beschlüsse vom 16. November 2021 – VIII ZR 15/20, Rn. 14; vom 13. März 2020 – V ZR 33/19, ZIP 2020, 1073 Rn. 42) – im Mietrecht einen mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die (beabsichtigte) Selbstvornahme. Denn nach der Rechtsprechung des Senats besteht im laufenden Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mietmängeln (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 14 mwN) und kann auch der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 12 mwN; Senatsbeschlüsse vom 26. April 2022 – VIII ZR 364/20, aaO Rn. 10; vom 10. Mai 2022 – VIII ZR 277/20, aaO Rn. 16). Solche Ansprüche stehen hier zum einen nur zum Teil in Rede. Zum anderen beziehen sich sämtliche Ansprüche auf ein beendetes Mietverhältnis (vgl. auch BGH, Urteil vom 31. März 2021 – XII ZR 42/20, aaO).

Der vom Berufungsgericht angeführten Gefahr einer Überkompensation bei fiktiver Abrechnung im Mietrecht wird zum einen dadurch begegnet, dass der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten beanspruchen darf. Zum anderen ist zu beachten, dass der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung bildet (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42; vom 17. Januar 2023 – VI ZR 203/22, WM 2023, 422 Rn. 50; Beschluss vom 26. April 2022 – VIII ZR 364/20, aaO Rn. 19).

Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 Rn. 57 ff.) auch hinsichtlich eines solchen Schadensersatzanspruchs neben der Leistung (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB) eine fiktive Schadensbemessung verneint hat, ist dies auf andere Vertragstypen außerhalb des Werkvertragsrechts nicht übertragbar. Zudem ist der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Sachverhalt mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Denn im Falle des dort in Rede stehenden Anspruchs gegen einen Architekten aus § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB aufgrund von Planungs- oder Überwachungsfehlern besteht – anders als hier – eine Ersetzungsbefugnis des Bestellers nicht (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17, aaO Rn. 58 f.), so der BGH.

OLG Düsseldorf zur fiktiven Abrechnung von Mangelfolgeschäden

Verlangt ein Besteller Ersatz der Kosten für die Beseitigung eines Mangelfolgeschaden, darf er sie fiktiv abrechnen und der Berechnung seines Schadensersatzanspruchs die sachverständig ermittelten durchschnittlichen Stundenlöhne bzw. den durchschnittlich anfallenden Arbeitsaufwand zugrunde legen.

Entsprechend hat dies das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 04.11.2021, Az. 23 U 223/20 ausgeführt; die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat der BGH mit Beschluss vom 23.06.2022, Az. VII ZR 844/21 zurückgewiesen.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt begehrt die klagende Kirchengemeinde von der Beklagten, die sie in Zusammenhang mit einem Umbauvorhaben an dem seitlich zum Kirchengebäude gelegenen Anbau mit der Durchführung von Abbruch- und Erdarbeiten beauftragt hatte, die Erstattung der Kosten für die Sanierung und Reinigung der Kirchenorgel von Baustaub.

Ausgehend von den in einem Gutachten des Sachverständigen – eingeholt im Rahmen eines vorangegangen selbstständigen Beweisverfahren – festgestellten Sanierungskosten hat die Klägerin die Beklagte erstinstanzlich auf Zahlung von 23.950,00 Euro für die Sanierung der Kirchenorgel im Kirchengebäude aufgrund des durch die Bautätigkeit der Beklagten entstandenen Staubschadens in Anspruch genommen. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme stand fest, dass die seitens der Beklagten mit schwerem Gerät durchgeführten Stemm- bzw. Abbrucharbeiten an dem Lichtschacht vor dem Technikraum zu der Staubentwicklung im Technikraum und im Kircheninnern geführt hatten. Für die Beklagte habe eine vertragliche Nebenpflicht bestanden, Vorkehrungen gegen den Staubanfall zu treffen, die sie verletzt habe. Eine blaue Plane, die sie vor der Öffnung zum nach außen führenden Lichtschacht lediglich lose befestigt habe und die nach rechts und links offen gewesen sei, habe keine geeignete Sicherungsmaßnahme dargestellt. Die Notwendigkeit von Sicherungsmaßnahmen sei für die Beklagte, ein erfahrenes Fachunternehmen, nicht zuletzt aufgrund der Dimension des Abzugsschachts von erheblicher Größe auch erkennbar gewesen, so die Feststellungen.

Der Senat hat darauf hingewiesen, daß die Beklagte fehl gehe, soweit sie die Auffassung vertritt, im Rahmen fiktiven Schadensersatzes könne nur der Mindestschaden geltend gemacht werden. Die fiktiv abrechnende Klägerin darf vielmehr die zur Beseitigung des entstandenen Schadens erforderlichen Kosten geltend machen, und zwar vor der tatsächlichen Vornahme der Arbeiten (und unabhängig von dieser) (MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl. 2019, BGB § 281 Rn. 140). Erweist sich die Beseitigung der Schäden als teurer als vom Sachverständigen geschätzt, dann geht das zu Lasten des Schädigers, d.h. er hat den tatsächlich angefallenen Aufwand zu erstatten (MüKoBGB/Oetker, 8. Aufl. 2019, BGB § 249 Rn. 402). Solche Kosten sowie die bei Durchführung der Arbeiten anfallende Mehrwertsteuer soll der von der Klägerin gestellte, zulässige und begründete Feststellungsantrag abdecken. Auf einen Mindestschaden muss sich die Klägerin hingegen nicht verweisen lassen. Dies wäre entgegen der Ansicht der Beklagten gerade der Fall, wenn sie einen Kostenvorschussanspruch geltend machen würde. Da sie die Kosten für die Beseitigung eines Mangelfolgeschadens begehrt, darf sie aber fiktiv abrechnen und der Berechnung ihres Schadensersatzanspruchs die von dem Sachverständigen ermittelten durchschnittlichen Stundenlöhne bzw. den durchschnittlich anfallenden Arbeitsaufwand zugrunde legen.

OLG Zweibrücken zu Ansprüchen wegen Bauzeitverlängerung

Das OLG Zweibrücken, hat sich mit Beschluss vom 03.12.2020, Az. 5 U 62/20 mit Nachtragsansprüchen wegen "baubetrieblicher Ablaufstörungen" auseinandergesetzt. Es bleibt weiterhin ein nahezu aussichtsloses Unterfangen, solche Ansprüche substantiiert darzulegen.

Nach der Entscheidung des OLG Zweibrücken hat ein Auftragnehmer, der Ansprüche wegen Bauzeitverlängerung geltend macht, die sowohl auf vertragsgemäßen Anordnungen als auch auf vertragswidrigen Eingriffen des Auftraggebers beruhen, die vertragsgemäßen und vertragswidrigen Bauzeitverlängerungen hinsichtlich ihrer jeweiligen Ursache und ihres jeweiligen Umfangs deutlich getrennt voneinander darzulegen. Nur dann sind die Voraussetzungen für die verschiedenen Ansprüche schlüssig dar­gelegt.

Macht der Auftragnehmer Schadensersatz wegen Bauablaufstörungen geltend, hat er im Einzelnen darzulegen, welche konkreten Mehrkosten ihm konkret durch welche Behinderung tatsächlich entstanden sind. Hiermit lässt sich eine Schadensberechnung, die einen von dem jeweiligen Fall losgelösten, nur an allgemeinen Erfahrungssätzen orientierten Schaden ermittelt, nicht vereinbaren.

Eine abstrakte Zuordnung und Schadensberechnung, bei der dem vom Auftragnehmer zugrunde gelegten Bauablauf (Soll 1) der sog. störungsmodifizierte Bauablauf (Soll 2) ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Bauablaufs gegenübergestellt wird, ist für den Schadensnachweis nur bedingt geeignet, so das OLG.

OLG Frankfurt zu den Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches des Unternehmers wegen Behinderung

Macht der Auftragnehmer Schadensersatz wegen eines gestörten Bauablaufs geltend, hat er die Behinderungen und die sich daraus ergebenden Störungen möglichst konkret darzulegen. Hierfür ist in der Regel eine bauablaufbezogene Darstellung der jeweiligen Behinderungen unumgänglich. Eine abstrakte Schadensberechnung genügt den Anforderungen an die Darlegung eines kausalen Schadens nicht. Der Auftragnehmer muss vielmehr eine vergleichende Gegenüberstellung der erwarteten und der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben über den gesamten Zeitraum bis zur Beendigung des verzögerten Auftrags erstellen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 08.11.2017, Az. VII ZR 237/15  die gegen das entsprechende Urteil des OLG Frankfurt vom 25.09.2015, Az. 4 U 268/14 gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Das OLG Frankfurt hat ausgeführt, dass es zur Darstellung eines Verzögerungsschadens nicht genügt, die Verzögerung, Stillstandzeiten und die Vorhaltekosten vorzutragen. Vielmehr muss konkret dargetan werden, welche Differenz sich bei einem Vergleich zwischen einem ungestörten und dem verzögerten Bauablauf ergibt (vgl. KG Berlin vom 28.05.2013, Az. 7 U 12/12). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Klägerin habe nicht substantiiert vorgetragen, ob und mit welchen zusätzlichen Kräften und Material sie die von der Beklagten beauftragten Zusatzaufträge, die über einem Drittel des ursprünglichen Auftragsvolumen entsprochen haben, ausgeführt haben will.

Die von der Klägerin vorgenommene abstrakte Schadensberechnung anhand der allgemeinen Geschäftskosten und Baustellengemeinkosten für die verlängerte Bauzeit genügt nach Ansicht des OLG den Anforderungen an die Darstellung eines kausalen Schadens nicht. Eine pauschale und abstrakte Berechnung ohne jeglichen Bezug zu den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem gesamten Zeitraum zwischen dem ursprünglich geplanten und vereinbarten Beginn der Arbeiten bis zu deren tatsächlicher Beendigung ermöglicht keinen Vergleich der Vermögenslage der Klägerin ohne und mit Bauzeitverschiebung. Zur Darstellung eines Verzögerungsschadens genügt es nicht, die Verzögerung, Stillstandzeiten und die Vorhaltekosten vorzutragen. Vielmehr muss konkret dargetan werden, welche Differenz sich bei einem Vergleich zwischen einem ungestörten und dem verzögerten Bauablauf ergibt. Wenn Arbeitskräfte und/oder -maschinen usw. wegen des verzögerten Baubeginns unbeschäftigt gewesen wären oder zusätzliche Kosten durch Mehraufwand entstanden wären, läge ein "Schaden" im Sinne von § 6 Abs. 6 VOB/B vor bzw. eine Grundlage für die Bemessung einer angemessenen Entschädigung. Da dies aber nach dem unstreitigen Sachverhalt nicht der Fall war, sondern die Klägerin nur Gemeinkosten beansprucht, muss sie darlegen, aus welchen Gründen diese nicht – statt in der Kalkulation der vorgesehenen, aber verschobenen Leistungen für die Beklagte – in den tatsächlich in diesem "Verzögerungszeitraum" ausgeführten Werkleistungen für andere Auftraggeber oder sonstigen Ersatzmaßnahmen kalkulatorisch enthalten waren. Sie muss also eine Art Bilanz erstellen für den gesamten Zeitraum (ursprünglich geplanter Beginn bis tatsächliche Beendigung) einmal unter Zugrundelegung der ursprünglichen Planung und einmal unter Darlegung des tatsächlichen Verlaufs. Wenn sie beispielsweise einen anderen Auftrag, den sie für die Zeit nach dem geplanten Ende des Vertrages mit der Beklagten hätte vorziehen können, der ansonsten erst im Anschluss hätte abgearbeitet werden können, wäre ihr überhaupt kein Schaden erstanden und könnte sie auch keine (angemessene) Entschädigung verlangen, so der Senat.